楼市调控关键节点，1个重要变化出现了

今年以来，楼市调控越发密集。

从统计数据来看，今年来中央各部门发布了近50次的调控政策，去年同期是30次左右。而现在全国房地产累计调控次数，已经超过了300次。

7月23号，住建部和发改委等部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，说要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

于是进入8月份各地大招频出——

武汉，正式发公告说要凭票购房，1张房票1次只能登记1个楼盘，登记后即时锁定，不能再去别的楼盘登记；

杭州，落户未满5年的要叠加2年社保，非户籍的要叠加4年社保，才能买房；

北京，主要堵住“离婚大法”，夫妻名下有2套及以上房产，离婚3年以内任何一方都不能再买房。

除此之外，一个可见的重要变化是，现在调控的重点逐步转移到了二手房身上，然后新房二手房一起抓。

继今年2月份深圳率先出台了二手房指导价新规，现在已经有无锡、东莞、宁波、成都、西安等接近10个一线或者强二线城市，都出了二手房指导价相关的文件。

以上这些，都是之前楼市热度比较高的地区。

为啥各个热点城市逐步跟进，还不是因为二手房指导价这个招实在是好用，效果明显。

从今年1月以来，深圳二手房成交均价环比涨幅一直在走低，二手房成交量更是大幅减少。

7月成交只有2557套，比年初的时候减少了60%，比去年同期更是少了80%之多，成交量是10年来的新低。

这种市场低迷程度，以至于大家最近都看到新闻，说深圳的房产中介混不下了去，今年上半年中介月均网签只有0.1套。

一些店只能关门歇业，去看看奥运会解闷。

这种冷清甚至波及到了房屋租赁市场，一些房东为了尽快把房子租出来，不得不连租金都给降低了。

还有，周末的时候，七部门联合调查“深房理”的事情出了个情况通报。

2人被逮捕，3人被刑拘，44名中介为违规炒房提供便利被纳入“黑名单”。然后问题贷款金额有10.64亿，其中涉及经营贷3.8亿。

这些经营贷是要被追回去的，现在深圳楼市低迷，之前参加的深房理的会员怕是难以通过卖房周转，骑虎难下，资金链可能会面临崩溃。

果然出来混得太嗨太没底线，迟早都是要还的。

总的来说，现在楼市调控，可以说是逐渐进入深水区了。

以前楼市调什么，主要调的是新房。

主要也是比较好操作，地方政府只要和开发商周旋，还有限价，就可以控制压住新房价格。但二手房市场就难办很多了，都是分散在各处的，成交价也会更加市场化。

新房的价格被管制压住，但二手房的价格却跟着市场化走高，那么中间明显就出现了差价空间，所以大家都看在眼里，痒在心中，一度非常热衷于“打新”。

中间巨大的套利空间，只要买到新房，简直就像是赚到了，四处借钱都要凑进去捞一波，多买多得，妥妥的炒房味道。

而且二手房这种涨法还像是会传染的那样，这个小区的挂牌价虚高做上去了，然后隔壁小区的见状也跟着上去，把大家预期拉高之后，甚至带着周边新房的价格一起涨，妥妥打了原先调控政策的脸。

直到二手房指导价出来之后，才是真真正正泼中了一大盆凉水。

二手房指导价是参考周边新房价格，然后再在原挂牌价上打折的，所以巨额套利空间就被抹掉了，打击了虚高的现象。

更具杀手锏意味的是，以后银行的贷款认的是指导价，没办法做高评的手脚，首付成本大大提高，杠杆被压低了下来。

当初深圳二手房指导价出来的时候，是直接打到原先市场价的7折甚至5折。

假设原先挂牌1000万的房，30%首付的话可以贷到700万，但按指导价700万来，就相当于只能贷到490万。卖1000万的房子，首付款从300万提高到了510万，你说吓不吓人。

面对这种门槛的大幅提高，所以深圳的楼市热度才会一下凉了下来，卓有成效，然后现在逐步向其他热点城市推广。

再加上房地产贷款集中管理制度，给银行定了“两条红线”，把房地产贷款占比和个人住房贷款占比都给设了上限。

于是大家发现房贷额度也紧张了，贷款难，能贷到的，放款的周期也都在拉长，没停贷的，也对房子的所在区域和楼龄，有更严苛的贷款条件。

所以，从杠杆率到流动性，都在收紧，新房和二手房价格都要管控，力度比之前强了，调控有效性也会得到提高。

而且相比新房，二手房要被整起来可能会更惨一些。因为地方政府还是更青睐新房房贷这边的，额度收缩也是先压二手房。

因为新房还是会关系到地方土地财政贡献的事情，也更有利于开发商回款，而二手房只是你们炒房的人得利。

不过咱们之前也聊过，土地出让金要划转给税务部门征收的事情，虽然谈不上是土地财政的终结，但地方政府对卖地收入的自主权也降低了。

无论如何，现在高房价这个事情已经是影响到大家生育意愿的拦路猛虎之一，国家是非整不可的，力度没有因为持久战而手软，而是越发密集、犀利，升级二手房调控也是必然趋势。

刚需无可厚非，但放到投资上，炒房致富的梦想，已然破裂，还想顶风违抗“圣意”的，只得好自为之了吧。

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