压在房价这头骆驼身上的稻草，越来越重了

前两天，1月份的全国70个大中城市房价数据出来了。

新房方面，有53个城市的房价在涨，其中北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。

再看更受关注的二手房，也有49个城市在涨，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

（来源：国家统计局）

总的来看，一线城市继续领涨，其中深圳尤甚，无论是环比还是同比。所以近来的调控是越来越密集——

首先是打击经营贷流入楼市。

春节前的年度总结文章，我们已经提到了北京和上海要求银行自查有没有违规挪用经营贷资金的情况，要求放贷前加强管理。

那在节后，广州银保监局也跟上了，要求银行排查有没有违规资金流入楼市的情况，无论是经营贷和消费贷都要排查，特别是那些在同一年，同时申请了经营贷和房贷的人，得重点去抓。

被排查出来的，一旦核实，不仅银行会停止贷款，甚至会被提前收回经营贷。

这么一釜底抽薪，资金链紧的马上就会被打爆，个人征信也被记下一笔黑历史。

第二个，就是打击通过假离婚分割财产，自己再买房的。

2月8日起，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房，3年内再婚或复婚的，也适用这一规定。

想通过假离婚方式打擦边球买房的，也行不通了，等3年，怕是黄花菜都凉了。

第三个，还是在深圳，就是重磅的二手房成交参考价机制。

深圳住建局这回可谓是大手笔，也是国内首次，在二手住房网签价格的基础上，参考周边一手住房价格，一发狠，居然发布了全市3595个住宅小区的二手房成交参考价。

洋洋洒洒84页......这认真细化程度可不是闹着玩的。

安居客也整理了个指导价格的均价一览，大家可以大致看看。

（点击查看大图）

官方的指导价，直接打到现在二手房市场价的7折，甚至5折，吓得各房产中介平台赶紧屏蔽了二手房的挂牌价信息。

之前是新房限价，现在再加个二手房限价，直接压缩新房和二手房的价差空间，如果卖家死咬原价不放，但银行按指导价放贷，那么贷款额度就会降低很多，首付比例大大提高，买家上车就变得更难。

如果能接盘的人因为成本的增加买不了房，卖家不知道还能死咬高价多久？

当时通知刚出来几天的时候，还有人想混混侥幸，说很多银行都没执行这个指导价，没得怕。

但现在大行建设银行已经站出来确认了，说会把官方发布的二手房指导价作为按揭贷款的主要参考依据。

不过人家话也没说那么死，把参考价作为依据，不等于直接将参考价作为评估价，因为各楼盘的参考价大幅低于市场成交价，银行可能会在参考价格的基础上浮5%-15%不等。

当然，银行想在危险边缘试探，也得看看监管同不同意，如果上浮太离谱，就有可能会被约谈喝茶，接受捶打。

这个新政发布之后，上周深圳二手房的网签数量环比直接降了78.3%，疗效立竿见影。

在楼市调控加码之时，还有第四个，就是房贷按揭利率也上调了。

现在，广州工、农、中、建四大行的利率已经上调，首套利率是5.2%、二套利率是5.4%。

从融360发布的《2021年2月中国房贷市场报告》来看，1月20日到2月18日期间，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP。

这也是之前房地产集中管理制度的影响。

可以说，现在压在楼市这只骆驼上的稻草越来越多，当然目前还有不少人不以为然，但当调控力度越来越紧，越精准，买房和卖房的成本都在增加，一根根稻草积累起来，就会逐步打击大家心中的预期，量变引起质变。

“预期”这个因素还是很关键的。

因为当房地产已经带上金融属性的时候，在供需之外，其实就是房价一直会涨的预期，促使着大量的需求看着上涨进场。

说什么刚需，实际很多是伪刚需，不少人就是因为看到上涨买，有事没事来一套，反正放着就会涨价。

不改变这种预期，房子也很难回归居住属性。

还有人可能会说，现在房价不也还在涨嘛？需要那么紧张？

但就像你炒股，要等预期真明显转变了，大家一致害怕了的时候，往往就是来不及撤，炒股要卖的话交易还算是快了，房产流动性差，没人接盘直接就砸下去了。

再回想一下，我们去年提到过的城镇居民资产负债调查报告。

里面说到在城镇居民家庭资产里，金融资产仅占20.4%，实物资产占了79.6%。实物资产当中，住房资产占的比重高达59.1%，加上商铺和汽车，占比是70%左右。

然后负债方面，家庭所承担的债务主要还是房贷，约占家庭总负债的75.9%。

也就是说，大家的钱基本在房子上面了，这也意味着深度捆绑之下的风险。

所以这也是为什么咱们建议，投资房产获利已经不适合普通家庭去做，很多是连基本的保障和养老规划都没做好，就还要挖空6个口袋拼命上车的。

特别是年轻人，我们一直强调开源，大好年华，何不拼搏，做好自己事业工作的收益，实际比你未来投资房产的收益要高，并且能力可迁移。

过去增量经济下的房地产大牛市，让大家形成了那种买房产就轻易躺赚的思维定势，然后一直延续到现在。

更可怕的是，这在思维上使得大家的风险意识淡薄，对待财富时心态浮躁，过度攀比。

影响得多深远啊！

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