乐居财经 范慧茹 发自上海

在南昌城，几乎很少有人不知道中奥，过去地产“四大家族”之一的筑城任家，更是名声在外。

“10年前，新力地产在中奥面前不过是个‘小弟’”三十年河东三十年河西，赣企新力已进入上市之列，而曾经的“大哥”中奥地产还在门外徘徊。

中奥地产董事长任小军很低调，官网也难寻得踪迹，不过，逆市拿地、迁址入沪、广撒英雄帖招募，将他和中奥地产一次次推到聚光灯下。地产正在铆足劲儿冲规模、提业绩，这期间，任小军也开始对物业板块动手了。

1月16日，中奥地产任家两兄弟收回宣建（上海）科技发展有限公司（简称：宣建科技）股权，原由中奥地产高管喻雪勇、于志代持，现在股东已变更为任晓冬、任小军，二人分别持股70%、30%。随之实控人、最终受益人也同步发生变动。

宣建科技是乐奥服务的大股东，乐奥服务是中奥地产旗下物业品牌。穿透股权后，也可以说，宣建科技是乐奥服务的唯一股东，第二股东南昌沃尚企业管理咨询有限公司（简称：沃尚咨询)由宣建科技100%持股。

去年8月，将原中奥物业更名为乐奥服务，5个月之后，任家两兄弟从背后走到台前，收拢物业股权，开始在明面上持股。

更名、收权，与此前多家物企上市之前的行动路径颇为相似。

“行业内也有分拆物业上市的成功案例，出于提前布局的考虑，中奥计划重新整合旗下物业。”去年更名乐奥服务，被问到是否有分拆物业上市计划时，中奥地产副总裁于志曾这么说道。

在地产行业摸爬滚打25年，迁都上海被解读为图谋上市，而在任家两兄弟眼中，物业似乎也在上市规划之中。

“潜伏”5年，宣建科技旗下的物业板块乐奥服务初露峥嵘，有消息称其物业板块上市目标直指2022年。

“乐奥服务做大之后，如果有合适机会、体量足够大的话，不排除上市的可能。”

隐秘布局物业

乐奥服务发展依托于中奥地产，但其在成立之初却颇为隐秘。2015年8月14日，江西乐盈物业管理有限公司（简称：乐盈物业）注册成立，该公司就是现在的乐奥服务。

起初该公司由喻雪勇、王桃花分别持股80%和20%，到2018年8月1日，两者纷纷退出，由宣建科技、深圳亿家祥物业科技有限公司（简称：亿家祥物业）、沃尚咨询接管，分别持股60%、20%、20%。

而沃尚咨询又是宣建科技100%持股的公司，也就是说，宣建科技实际持有乐盈物业80%股权。与此同时，注册资本也从200万增加到300万。

一番进退，似乎并未发现乐盈物业与中奥地产之间的关联，不过，穿透股权，大股东宣建科技彼时由中奥地产的任晓冬、熊细妹间接持有80%和20%的股权。那时候，任晓冬的身影还能从股权层层剥离中找到。

而2个月后的2018年10月2日，宣建科技的持股权就交给了喻雪勇和于志，分别持股95%和5%，他们两个人都是中奥地产的高管，其中于志现为中奥地产投资副总裁。

另外持有乐盈物业20%股权的亿家祥物业，注册地址为深圳，其背后的控股股东为孙鸣，彼时孙鸣担任乐盈物业总经理。

成立第四年，乐盈物业更名为江西中奥物业服务有限公司（简称：中奥物业），“中奥物业”的简称也就从这个时候开始，随后，注册资本从300万增加到5000万。

而此次更名，意外地让它与另一个“中奥物业（广东）”撞衫了，这也为之后的更名埋下了伏笔。

作为独立第三方物业企业，在2015年上市的中奥到家(01538.HK)，其在中国境内的运营主体简称即为中奥物业，而这个中奥物业并非中奥地产下的物业，而是广东中奥物业管理有限公司。

或许是为了避免引起不必要的猜想，2020年8月，中奥地产官宣了中奥物业更名消息，更名为乐奥生活服务集团有限公司，简称乐奥服务。

从物业基础服务到生活综合服务，乐奥服务的角色不断发生变化，“物业两字已经无法精准的描绘出我们的愿景，新名字将更好的反映公司布局全国、多元化并举的发展战略和品牌定位。”对于更名的原因，乐奥服务这样解释。

其实这次更名并非如此简单。副总裁于志在接受媒体采访时曾表示，“疫情的出现，让物业公司拥有较高估值，行业内也有分拆物业上市的成功案例，出于提前布局的考虑，中奥计划重新整合旗下物业，更名为乐奥服务。”

此举只是提前布局的第一步。根据乐居财经了解，更名之后，在2020年下半年，乐奥服务似乎按下了加速键，在接连发生2次股权变更下，9月底，亿家祥物业退出了原本20%的持股阵容，一并退出的还有原总经理兼执行董事孙鸣。

最终乐奥服务形成了由宣建科技持股80%、沃尚咨询持股20%的局面，乐奥服务的最终控股股东也随着1月16日喻雪勇和于志退出宣建科技，而尽收任晓冬和任小军两人麾下。

宣建科技目前旗下拥有三家子公司，除乐奥服务外，还有江西乐盈商业管理有限公司、南昌沃尚企业管理咨询有限公司，商业、物业都囊括其中。

增投7家新公司

想要谋求更大发展空间，规模是物企绕不开的核心命题。除了在股权梳理和公司更名之外，乐奥服务对外扩张的触角也渐渐打开。

从2020年6月23日到2021年1月14日，乐奥服务新成立了7家公司并加大了对外合作，通过和当地的房地产公司或者物业公司合作来合资成立物业公司。

其中，在今年1月13日成立的广昌县乐澳物业有限公司，是与广昌县中盛置业有限公司合资成立的物业公司(中盛置业)，乐奥服务持股51%，中盛置业持股49%，该公司是于2019年在江西广昌县本地成立的房地产公司，股东有廖素梅、刘盱军、张仁财，分别持股50%、27%、23%。

还有2020年12月1日成立的江西台盈物业服务有限公司、6月23日成立的乐平奥华物业服务有限公司，均是和第三方合资成立，一方面可以控制资金投入，另一方面又可以引入当地成熟的物业运营经验，对于中小物企来说，不失为一个迅速拓展的有效办法。

此外，乐奥服务还独资成立了江西乐澳贸易有限公司、江西乐奥装饰有限公司、江西乐奥智慧科技服务有限公司、江西乐奥置业发展有限责任公司等公司，从布局来看，主要围绕着地产起家之地江西进行。

据乐奥服务官网数据显示， 截至目前，乐奥服务管理面积逾1000万平方米，总部位于江西南昌，业务覆盖南昌、抚州、吉安、九江、瑞金、无锡、永康、常州、池州等多个省市，在管项目涵盖住宅、城市综合体、市政公建、医院、学校等多种业态。

据了解，截止去年7月，乐奥服务营业收入3亿元，预计年底达到5亿，预计同比增长233%。与上市物企相比，从在管面积和营收总额来说乐奥服务并不占优势。

据统计，2020年上半年，30家上市物业企业平均在管面积达到了9800万平方米，在管面积超过1000万平方米的有25家；在营收方面，2020年上半年，30家上市物业企业平均营收为13.3亿元，营收在3亿元以下的仅6家。

但是从营收增速来看，乐奥服务预计以233%的增速一骑绝尘，去年上半年上市物业平均营收增速为33%，对比2019年全年24家已披露业绩的上市物管公司取得44%的平均营收增幅，也占据了较高的涨幅优势。

纵观乐奥服务近一年来，从更名、频频成立新公司，到股权转挪、代持撤退，都表现出上市之前的惯常操作。物企分拆之风仍在，分一杯羹也是理所应当，谁能知道下一次这样的机会什么时候出现。

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