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没有人口流入的城市新区,必定会成为“鬼城”?

2017-09-23 小爱 米宅米宅

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你的家乡,你正在奋斗的城市,一定会有那么几个新区。它们矗立在城市的边缘,一栋栋拔地而起的高楼,或一派热火朝天、或再无动静…


1

高铁新城余新


地处上海、苏州、杭州三城之间,嘉兴是无数人向往的炒房圣地。无数人只看过地图就敢直接奔到售楼部去买房。这个曾经以粽子闻名的小城,再次被全国熟知是因为一场马甲乱飞的土拍。五六年没怎么涨的房价,坐上火箭,从七八千轻松翻番。


但真正到了这座城市,你会发现,这是个典型的三线小城,站在城中心最繁华的商圈高处四望,一马平川。城市摊的饼很大,在之前的扩张中,留下了大量的空白地带,这些空白地带又留存了不少存量土地,有待开发。


嘉兴城区街景▼


所以,这是个奇特的城市,你穿过几条马路就能遇见繁华,再过几条马路,就有置身乡下的真实感。甚至,在城区的二环某个边儿,我们很难找到一家像样的饭店。


嘉兴的主力发展方向也相当模糊,各个城市区块都有着力要发展的新区、新城。每个新城都在热火朝天盖楼。比如,向南,有万达广场的国际商务区还在大肆开建,它再向南的余新镇利用嘉兴南站通往上海的高铁通车,又建了一个余新高铁新城,离嘉兴市中心有10公里的直线距离,嘉兴不通地铁,需要1个小时公交通勤时间。


余新高铁新城▼


这个高铁新城,镇级配套。一栋新式的办公服务楼,孤零零得矗立在嘉兴南站不远处,沿路,有零星车辆驶过。


这附近的楼盘大多靠小蜜蜂带客。有些投资客,刚从嘉兴南站下车,就被他们带到了离南站最近的售楼部,匆匆上岗抢客的小蜜蜂,甚至连项目的面积区间都记不清楚。但,这无关紧要,这个区域有项目连产品定位都直接服务投资客,拼了命把产品面积做小,总价做低,满足投资客的低首付、高杠杆需求。


这是高铁新城,是被老嘉兴人称为乡下的新区。一栋栋拔地而起的高楼在这个空旷的区域显得尤为落寞,需要多久,需要多少人才能填满这个区域?


现实是,嘉兴,这个人口流入率排在浙江倒数的城市,夹在杭州、上海、苏州之间,有了高铁,劳动生产力反而更容易被吸走。


在当地,一个做实业多年的老板,每到过完年,都要去嘉兴火车站拉人,他的厂子里每年都有很多工人回乡之后就不再回来。


所有人都在盼望着嘉兴接轨上海,承接上海产业,带来人口红利。但环沪所有的城市都在盼望着,留给嘉兴的又能有多少?



2

无锡太湖新城


和嘉兴的高铁新城相比,无锡太湖新城情况要好很多,毕竟已经发展了10年。在它身上,我们能完整看到一个典型新区建造的固有套路。


修路、修大路,修四通八达的新区路网,如果可能,最好新区还能开进地铁。所以无锡的第一条地铁,地铁1号线一共只有24个站点,太湖新城占了7个。


路修好了,新区要聚拢人气,要吸引人口。那机关单位起个带头作用,迁入新区。2010年,太湖新城实打实把无锡市政府搬了过去,不是仅仅盖了个办公大楼就OK了,在核心区域建了市民中心、金融街、体育馆、大剧院、文化宫。无锡市政府的背书,是不少新无锡人去太湖新城买房的最主要原因。


太湖新城街景▼

  

这还是一个用名校配套带动的新城。无锡整个城市考察的过程中,其他区域的置业顾问谈起太湖新城,对在这个区域置业有褒有贬,却都会承认这个区域内优质学校资源的存在。无锡排名第一的锡师附小在太湖新城建了新校,受欢迎的民办学校金桥双语实验学校在太湖新城也设有校区,还有即将招生的国际学校......


不止于此,区域内大多数楼盘都是品牌房企在开发。很早进入太湖新城的万科、融创、绿城;还包括雅居乐、朗诗、中海、富力、万达......


写到这里,以2015年年底不到10000的均价买在太湖新城自住,也算是实实在在的价格。


但是,太湖新城的房子都卖给了谁?老无锡人看不上偏居城市一隅的太湖新城。当地的中介告诉我们,买在这里的一般有4类客户:在市民中心上班的公务员;就近买房的当地拆迁户;买来等升值的投资客在无锡安家的新无锡人


第3类人,曾经是这个片区的购房主体。2016年年初,苏州投资客组团来到高铁距离15分钟的太湖新城,扫房子。这拨苏州客走后,整个太湖新城的价格普遍拉高到18000-20000元。海岸城旁一栋楼总共60户居民,住了30多户,1楼到5楼基本上都是苏州投资客买的。


如今,这些投资客都着力转手、逃离,二手房门店全面占领了太湖新城的街铺,放眼望去,80%以上的门面全都是二手房中介,以至于我们在这个区域找不到能吃中午饭的街铺。


太湖新城规划常住人口要达到100万,目前无锡常住人口652万。尽管截止2016年底,无锡在江苏各市流入人口排第二,流入人口170万人,但是,最近4、5年,无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人口,实际流入人口速度在放缓。


虽然,我并不认为太湖新城会成为一个“鬼城”。但如果仅仅靠苏州外溢到后花园无锡购房,它需要更长的时间去填补这100万的人口缺口。



3

郑州郑东新区


再看从鬼城中逆袭的郑东新区。


始于2003年的郑东新区,与金水老城区实际上仅有中州大道一路相隔,不远的通勤距离,让这个新区在发展之初已经占尽先天优势。


郑东新区开建的十年间,备受质疑。有来自郑州的老百姓,3000多元的房子都没人敢买,因为太荒,“面的”都不来这个区域;有来自郑州的本土开发商,没人敢进这个区域,就算进来了,也是胆战心惊,害怕栽进去;有来自郑州的本地单位,宁愿挤在拥挤的老城区,也不愿意搬迁,生活太不便…


甚至,在质疑声最顶峰的时期,被一些媒体称为中国最大的鬼城。


但是,这一切在2014年有了变化。2014年起,郑东新区基本上已经没有商品房库存严重积压的情况了。


这个拐点,很大原因还要归功于人口的流入。


有数据显示,从2010年起,郑州市常住人口从老城区向郑东新区流入。但现实不只是老城区到新城区之间的人口流入。


把这个情况放大,2010年到2015年的这5年中,郑州是全省唯一一个人口净流入地区,省内流动人口的60%是流入郑州的。这个数据再放大到全国,郑州5年净流入人口185万,在全国排名第七。


这意味着郑州每年净流入人口30多万。


这30多万人包括整个河南大多数的农村人口向郑州流动,包括大多数地市的城市人口也在向郑州转移,还包括从一线城市退回郑州安家的河南人。这些人都成为郑州的实际居住购房者主力,一度造成郑州购房者外地比例占到80%以上。



4

写在后面的话:


有人做过一项调查,平均每个城市都有近两个新区。甚至在一些小县城,同样普遍开发新区。


这些县城新区,在未来是否会成为真正的鬼城?


城市新区、新城能否成为鬼城,很大原因取决于城市的经济发展、产业落地、人口流入情况。


如果这个城市常年人口持续净流入状态,有发展成为大城市、特大城市的可能,很显然,这样的城市新区不大可能成为鬼城。


但是,如果,这个城市在三线、甚至在四线,人口净流出状态,新区空房没人愿意去买,没人愿意去住,买在这里,只能是填坑的炮灰。


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本期留言值班编辑:米粒

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