共有产权住房——北京首开实践

昨天在北京住房和城乡建设委员会官网之上，公示了二份文件，一份文件是《北京共有产权住房管理暂行办法》，另一份是前一份文件的印发公开征求意见的通知。

以此为源头，共有产权住房以一个新的“保障型住房”类型，走入人们的视野。

先来看看什么是“共有产权住房”，按照文件的解释是这样的：

共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

根据这一定义，简单的可以理解为一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋，有利于中低收入家庭解决住房问题。

无疑，这是对于建立住房稳定长效机制的一个有益探索，同时也是国家保障房工作的探索，可以称得上是中国产权型保障房3.0版本（相对于廉租房、公租房这种无产权的保障房而言）。

产权型保障房的3.0版本

从2000年开始，伴随着中国房地产市场的蓬勃兴起，房价特别是一线城市房价开始将近20年的牛市猛涨。对于房地产企业，当然是好事。但是对于普通房产需求者，特别是首套房产刚需购房者，无疑压力一年大于一年，住房已经成为了中国老百姓“吃穿住用行”中最大的支出。

为此，中央和各个地方政府，也出台了种种措施，建设各类保障性住房，试图在普通商品房之外，能够另辟一条道路来来解决中低收入家庭住房难问题。

其中，经济适用房住房是最初的和最普遍的方法。经济适用房了——国家以划拨形式给予开发商土地（不要土地出让金），开发商将房子以成本价（利润一般不超过成本3—10%）卖给中低收入家庭。然而这种设想是好的，中间的执行出现了问题。

最大的问题，就是经济适用房的分配机制，由于地方政府和开发商的问题，很多并非中低收入家庭也拿到了经适房的购买资格，前几年各种媒体屡屡爆出“住经适房，开宝马车”的问题。并且部分关键人员从中渔利，利用手中的权利，巧取豪夺，比如郑州市曾经出现某人一个坐拥20多套经适房的的“房叔、房妹”问题。因此这套机制在发挥一定保障作用的时候，也同时饱受诟病。这是保障性住房的1.0版。

随着经济适用房出现这些问题，政府开始逐步减少经适房的数量，转而推行“自住房”。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；但是购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

然而制度执行久了，自然被人发现漏洞。很多人自住房，满5年卖，溢价30%归政府。但是可以通过阴阳合同，“平价”卖把溢价做为0，国家没有一分钱的好处，自住房成为一部分人谋取更大暴力的工具（因为最初售价比一般商品房要低）。这是保障房的2.0模式。

马上就要推出的共同产权住房的制度设计有效的避免了上面的问题，自住房产权是按照百分比分，所以保证所有收益中必定有政府的一份。

另外共有产权住房是一盘一议，你也不知道政府到底占多少，所以你无法评估未来你回购这部分产权的难度。另外如果你通过阴阳合同把溢价做为0，你再平价卖，政府代持机构有优先购买权，堵死了这个漏洞。你可以看做这是“产权型保障性住房”的3.0版。

这是长效机制的一部分

如果把这个文件放到全国房地产市场调控的大环境去看，就像“广州租购同权”、“上海租赁土地底价出让”等政策一样，你会发现 “共有产权”实际上还是一种长效机制的建立的摸索。依然贯彻着中央“房子是用来住的，不是用来炒的”中心思想。

你可以从整个体制的设计，制度细节要点看出：

制度细节一：关于购房资格方面。

申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。另外申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。另外一个家庭只能购买一套共有产权住房。

这些条件和经适房和自住房申请条件相似。但是，具有亮点在于：

关于满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。通过这一条明确显示，解决“新北京人”住房问题，也是北京地方政府的责任之一，并且以数字的形式加以固定和保证。这是一种进步，至少在保障房申请方面，“歧视外地人”问题，已经开始改善。

另外文件明确几种有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。这个做法其实是针对之假离婚现象，从这个方面可以看到政府从各个角度打击炒房，让房子全面回归居住之目的。

制度细节二：房源分配问题：

这个问题历来是所有保障性住房出问题的关键。经适房不能持续进行，很大程度上就是由于“民不患贫而患不均”造成的。共有产权住房采用网上申请，审核，在审核的基础上进行由区住建委（房管局）监督指导开发商开展摇号配售。

这个机制有点像北京车牌摇号一样，对于巨量的需求，或许只有这种办法才能公平，虽然概率很低，但是好运可能随时可能降临到你的面前。如果按照经适房先到先得，后到后得的原则进行分配，或许你买到“共同产权”住房就是10年之后。

制度细节三： 既然是政府和购房人共有产权，双方的各自产权份额如何确定？

对于这个问题有两种可能。

第一种可能是，在共有产权之前，北京较多的保障房品种是“自住房”。自住房价格大约为周围房价的7成，未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。由此估计“共有产权住房”产权的比例应该参照这一标准执行。

第二种可能是，就是看摇号、选房时看该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。

究竟是固定产权比例还是浮动比例，还需看这个办法的额细则。

制度细节四：对于转换成为商品房问题，共同产权住房给出了相对更加灵活方式。

第一种情况：购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权，当然是该价格应该是以后政府的评估价格，而不是购房时候的价格。我估计以后这种情况应该是90%以上此类住房的最后命运，好不容易获得一套唯一北京住房，谁舍得再次把到手的产权给卖掉。

第二种情况：共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。这个估计比例比较小，原因还是前一种情况的原因，因为没有多少人愿意出让自己手中的共有产权住房。

当然还有第三种情况：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。这估计是极个别情况。

 共有产权住房——有总比没有强

然而这个政策，如果你把它解读为一个惊天动地的大事，会导致房价崩盘，北京楼市转折点等作用，就大可不必，因为这不过是中央“长效机制”中摸着石头过河中的一块普通石头罢了，因此它既不是“空前”的改革，也绝不是“绝后”革命。

对于平抑现在北京已经居高不下的房价来说，有总比没有强，但是说到能够起到手到病除、妙手回春的作用来看，也不现实。

但是对于刚需，特别是在北京具有购房资格，因为房价过高而不能入手的朋友，这个政策倒是一个大大的机会。

首先，这些共有产权项目房价一定会比周边项目便宜，因为这是政策要求的，同时也是拍地要求。并且一个政策在执行的初期，往往是执行贯彻最严格的阶段，所以对于你，符合限购要求，但是囊中羞涩的你，别犹豫，密切关注住建委员会的消息，随时报名。这可能是五年之内，你能够在北京从无房一族变成有房一族的最佳机会。

对于投资需求者，这个消息可能和你就没啥关系了，因为有一套房子的家庭已经无法购买共有产权住房，即使离婚、析产在三年之内也无法购买。另外以现有的环节操作，已经把可以炒房盈利的可能性降低到很低很低。在现在这种调控高压的情况下，并且一旦发现炒房可能性，这个漏洞会马上补上。

所以，对于共同产权住房，对于这个北京保障房的新品种，现在而言，政治意义大于实际意义，对于刚需很有意义，但是对于炒房却毫无意义。