查看原文
其他

租售同权,谁可以狂欢?谁又该洗洗睡了!

2017-07-25 小爱 米宅米宅

△此音频大小为1.24MB


首先,请为广州的租售同权鼓掌!一线城市出台政策,推进租房市场,保障租客权益,这是首创,是包容。


但是,租售同权延伸到朋友圈,却成了一场集体的狂欢。


学区房要跳水了,鼓掌!大家都去名校旁租房,鼓掌!学区房房租要暴涨,鼓掌!不买房子了,鼓掌!


这其中的很多人压根就没有看政策原文,甚至,不知道广州的入学政策。


其实,广州租房就近入学之前一直在执行!并不稀罕!


其实,广州优质学校依旧一学位难求!学区房交易活跃!


以下,才是广州租售同权上学的正确打开方式。



1

租售同权的就近入学,谁可以狂欢!


租售同权的就近入学,谁可以狂欢?


如果广州的租售同权类似德国,那绝对是租客们的集体狂欢,学区房压根连买的必要都没有,而且房租并不会疯长!


因为,德国,没有学区房一说,在就近上学上,真正实现了租售同权。学区内所有的适龄学童,不论你是租房还是买房,全部录入到系统中,电脑派位,摇号。


但是,敲黑板,请注意。


德国的租售同权有3个前提条件:


1、学校没有省级小学、普通小学等级之分,教育资源均衡;

2、学区内教师轮岗,师资力量均衡;

3、对学校旁租金严格限制,禁止随意涨价。


如果广州今后租售同权的执行细则与德国相似,那么我们一定要为广州敢于天下先的态度鼓掌!


但是...现状允许广州这样吗?或者说,广州租售同权真正意义上的上学同权需要多长时间能实现?


你只要知道:


广州优质名校集中在中心城区,99所省一级小学,天河、越秀、海珠、荔湾4区占到49所。


早在4年前,天河、越秀等区域内名校被迫零择校、零借读,学位太紧张

...


当然,按照目前广州租售同权,也是有人可以欢呼的。


政策原文中,专门划出了可以享受租售同权就近上学的三类人:


具有本市户籍的适龄学童,政策性照顾借读生,符合积分入学的来穗人员。


这其中,具有本市户籍、租房居住的适龄学童,一直都可以入学,多为教育局统筹分配。统筹分配,意味着这部分人其实不一定能上租住地学区内的对口小学,也可能是3公里范围内的其他小学。


这是政策一直允许的。


这三类人中,也只有积分入学的适龄学童是可以欢呼的。


积分入学是这三类人中,最不好入学的。积分入学不是你符合政策就能成功入学,公办学校有名额限制,录取从高分往低分排排坐,有相当多的孩子是无法入学的。而且,在积分入学上,租房入住的分值相当低。


而今,租售同权,从政策方面保障不能把租房的分值降得太低,从政策上保障了这类适龄学童的完全入学。


至于有的人所说的随便外地人口、随便租个房都可以在广州上学,甚至上名校。敲黑板、看清楚:三类人一类是必须有广州户籍,一类是政策性照顾生,全广州也就有5000来名,另一类是符合积分入学,积分入学的条件包括办理广州居住证,在广州租住满年限,交社保等等。


所以....此刻的你,还能振臂欢呼吗?



2

租售同权的就近入学,谁可以洗洗睡了?


租售同权的就近入学,谁可以洗洗睡了?有很多人!


那些说租房就可以上名校的人,请问,你是否统计过广州到底有多少学位?尤其是名校学位?


广州目前小学的学位仍旧是稀缺的,更别提名校的学位了,那更是一房难寻。


难到什么程度?越秀区,这个广州教育强区,每年交易的二手房中,20%的房子在30平以下。这些房子,基本上全都是小面积的学区房。


租房上名校,我们来做个假设。如果某个名校可以提供400个小一学位,目前,按照对口分配,基本满员。这400个学位中,按照广州目前的上学政策,一般是买房居住的适龄学童。租房居住的绝大多数都是教育局统筹入学。


一旦租售同权,租房、买房完全享受相同的上学权利。这个区域内租房居住的适龄学童也能享受到同等的对口小学招生。这400个学位名额还够用吗?那加上从其他区域搬迁到区域内可提供学位房子的适龄儿童,你是让这些中心城区的学校去新盖教室呢,还是怎么办?


蛋糕本身就那么大,每个人都想吃,总要有个先来后到的排位顺序吧?


至于排位怎么排?我们不妨看看广州的邻居,深圳。深圳不论是本地户籍还是外地户籍都适用积分入学。


但,积分怎么算?在深圳有户口、有房子的还是排的靠前啊!


大城市的学校资源本身就很有限,名校资源更有限,这些资源往往还在中心城区,基本上没有扩建的可能性,总共的供应量就那么大!


那些说学区房房租价格暴涨、供不应求的人。你是有多少自信租客愿意承担优质学位5年的溢价?房东又愿意牺牲自己的利益把房子打包5年租给你?


学区房价格会暴涨吗?不太可能,对比同区域,小幅上涨、空置期短倒是有可能的。


从房东方面来说,他们有这样的顾忌:


我把房子租给你,你用来上学了。那我的孩子怎么办?


广州目前是一房对应一学位。什么意思,意思就是说如果你这个房子里有个适龄儿童在上小学,1年级-5年级,那么这个学位要锁定5年,在这期间,你这个房子可以租给其他人,但租了也没用,上不了学。


这些房东也只有自家孩子没有上学需求之后,才会把房子租给你。这是其一。


其二,一旦这个学位被租户占用,房东卖房子的时候,房子的价值会大幅缩水,比如越秀区一个省一级小学学区房,有业主占用了学位,往外卖的时候,这样的房子,会便宜20%左右。


所以,房东更愿意租房给那些不需要使用学位的租客。


从租客方面来说,他们是否愿意承担:


租售同权,要求租户进行租房合同备案。租户要想享受租售同权,房东必须缴纳税款。这部分税款毫无疑问房东肯定会加到房租里。这是一。


其二,租客要使用学位,这个学位5年是不能提供给其他租客上学用的。所以,你肯定不能中途撤租,租客走了,那这个房子就没有学位了,要租给谁?


所以,现在广州已经有中介开始打包5年总房租提供给租户,租房要一次性交齐5年,这5年的房租不仅包括原来的房租、还包括房东需要缴纳的税款,还包括学位的价格,甚至还计算了每年物价上涨的空间。


朋友圈传图(来源网络)▼


你觉得租客会买账吗?比如这个40平的学区房,全部5年的租金费用在42万元。42万元的费用,普通租客还是出不起。


房租再高,如果没有人租,有大片的空置,有啥用?


说学区房价格大幅跳水的人,你也可以洗洗睡了。好学校本身就是房子的一个附加配套,跟医院、商场一样,本身就有附加价格。


为什么?广州的学区本身就是供不应求的。何况是有名气的学区房。在广州越秀有个省一级小学的学区房,10来平米的单间,只有公共厕所和厨房,价格却比同区域其他房子要贵得多。


这就是好学校的附加值。这个附加值到底值多少?是市场的供需决定的。


学校本身就是房子的一个附加配套。就像医院、商业中心、甚至家门口的菜市场,本身就是有它的价格的。只是好学校的溢价要贵一些,但是这个溢价也是市场的供需决定的,大多数人能接受的。


所以,你的学区房是用来自住的,完全没有必要担心学区房价格会降。相反,明确某个学校学位的学位房,反倒未来会涨价。为什么?因为它把不能入学的概率降到了最低。



3

广州租售同权的就近入学,到底会走什么路线?


目前,广州租售同权的就近入学,暂时还没有公布具体细则。


但是,今年广州目前的小一入学政策已经确定,和往年相同。


在租房就能上学中,仍然是有相关的规定的。有两种人群:


第一种人群是有本地户籍,大多数区域执行的政策都是教育局来统筹分配学位,也就是说租售不同权。


第二种人群是外地户籍,只能依靠积分,来统筹入学。其实,租售也不同权。


这是目前广州小一入学政策。


明年,以及以后,你认为广州租售同权的就近入学,会走什么路线?


我认为,从目前广州学校的设置而言,做德国那种完完全全的租售同权是不可能的现象。


即便是租售同权,最大的可能也就是与深圳类似,推行深圳目前的积分入学政策。学区内的所有适龄学童,不论你是租房的还是买房的,都要积分入学,从高往低分配学校。


深圳光明新区入学政策▼


也许,比深圳能再先进点儿,就是租房和买房的权重分差会相对缩小。


扩展阅读:

1、高考录取率相差55倍!哪些省考北大清华更容易?哪些省基本没戏!

2、郸城一高亲历者:神坛上的高考工厂到底是地狱还是天堂?

3、在一线城市打拼的外地人:房价不应该是你们只考虑的话题!

4、为了孩子上学跑西安买房?单从教育资源来说,西安真的就比郑州强吗?

5、这个不足2000元园费的幼儿园凭什么刷爆朋友圈?

6、跨境学童纪实:奔波深港两城求学路,是爱还是伤害?

7、经济太发达也有错?我为什么说教育不是广东的短板!

8、这个中国最包容最开放的城市正面临着巨大的难题!你会选择逃离吗?

9、我为什么放弃了985的兰州大学,而选择上海大学?

10、在富裕的长三角,我所见到的跨省上学“奇葩”事儿!



更多教育问题可以直接进入米公子小密圈进一步交流▼

↓↓↓ 点击"阅读原文" 进入米公子小密圈

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存