掀不翻这三座大山，“租售同权”就是一句空话！
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一系列的租赁政策
最近一系列国家和地方的租赁政策改革引起了广泛关注，各地各方面的消息不断刷屏：
1、上海十三五规划要求，新增住房供应总套数170万套，商品住房约45万套，租赁住房约70万套，各类保障性住房约55万套。
2、北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。
3、上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地，并且以超低价成交。
4、广州宣布，租房也可以就近入学
5、住建部等9部门近日联合通知，国家圈定了12个城市，搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。
6、无锡、济南出台租房可落户政策。
特别是7月26日，新华社发文《住建部：将立法逐步明确"租购同权"》更加这一趋势推向了高潮。全文最重要的新闻点就是：
住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
于是，便众人欢呼雀跃：
一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。
一定要把房价真正摁下去！这一次，不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
一阵一阵的惊雷滚过，反复陈述一个声音：住房的历史性转折点已经到来！中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远。而投资者买了房坐等升值的时代，也已经一去不复返了。
——以上选自某公众号10万+文章《刚刚，北京再传大消息！楼市巨震，炒房客被关门打狗！》
然而，对于此，我只想说：租购同权，立法保障只是第一步，万里长征的第一步。这既是一个长期的过程，也是一个困难的过程，更是一个“触动利益比触动灵魂”更难的过程。
如果真正实行“同权”，而不是仅仅是口号式的“同权”，至少要翻过——户籍、学区、制度三座大山。
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户籍大山
中国的户籍制度源于明太祖朱元璋，户籍制度当初的设立本身就是基于农业社会管理的需要，时至今日，虽经更改多次，但仍已成为国民不平等待遇的根源之一。
不能、不敢取消是因为利益集团的存在，看看每年京籍高考生家长和外来学生的家长因不能在北京参加高考的唇枪舌战就可知改革这项制度的困难性。
获得户籍，特别是中国一线城市户籍一般简单是三条路：人才引进、婚姻和攒积分（当然还会附加许多其他条件，但是这三条是最主要的）。
前两条，虽然不费钱，但是极为费事（比如北京要求人才引进必须外国留学，硕士以上学历、进入央企或高科技企业才行，缺一不可，适合学霸；找个北京的土著做老公和老婆，还看你的桃花旺不旺）。
现在北京的政策就是攒积分，落户口，虽然租房也能够攒积分，但是速度远低于自己买个独立产权的房子（速度慢一倍）。如果没有房子，虽然从理论上也能够落户，但是一般落到集体户口上，孩子学区一般没有保障，不能完全享受户口权利。
所以，拿到北京户口，拿到北京的房子，特别是学区房，享受到完全的“户口分红”，这时，孩子才可以低分入学，老人才能享受较好的医疗条件（北京人均寿命82岁，全国人均寿命76岁）。但是首都户口不好拿，北京住房也着实不便宜，四环之内每平方 8万是门槛价，房款总价1000万以上比比皆是。
在这种价值千万的房产面前，你觉得“租购”同权吗？
以北京现在3环左右的80平方的老破小小两房为例，现在市价至少800万以上。租金现在每月约5000元，每年约6万。就算你租12年（孩子小学6年+中学6年），租金以80万计算。
800万价值取得的所有权享受的权利，怎么可能让只出80万租金的租客享受的到。
然而，中国的现行法律体系下，户籍权利是大部分权利基础，你如果不能享受户籍权，很多基本公共服务将无法享受：
1、 孩子在一线城市享受较好教育的权利。
2、 享受一线城市公共医疗保险保障的服务
3、 享受一线城市一些特殊岗位的就业的权利（许多北京公共服务岗位只招本地人）
等等。
在北京，如果你没有户口甚至没有办理公园年票和老人卡的权利。
那么，问题来了。“租购同权”的权利中，是否包括户籍权。如果没有户籍权，绝大多数权利就无法实现，租购同权就是一句空话。但是如果“同权”包括户籍权，并完全开放，我估计至少有一个亿国人都要“移民”首都，对于北京就是一场灾难。
对于一线城市，租售不能同权在本质上就是，这些城市的利益集团把所有优质资源（特别是好大学、好医院）牢牢把握在自己手中，利用户籍这个门槛进行不公平分配。这既是一线超高房价的困局，也是一线人口居高不下的困局，更是“租购”不可能同权的最大困局。
3
学区大山
实际上，学区权又可以看成两种权利，第一种是受优质教育权利，第二种是高考被录取权利。
我曾经就这个问题，和一个高考专家进行过论战。他认为，河南、山东等省份，考生学习刻苦、应试水平高，高考难度就应该大些，高考分数线就应该高些，否则对别的省份不公平。
而我认为，这些高考大省学生应试水平高，不是偷的、抢的，是靠寒窗苦读12年挣得，以此作为理由提高分数线，毫无道理。这就像一个馒头对于一个普通人定价是1元，但是对于一个富翁定价是1万元一样。
这种分数线的差异，就是一种歧视，一种“违宪”，因为宪法上明确规定“所有中华人民共和国公民均平等的享有受教育的权利和义务。”
在所有捆绑在户籍权之上权利之中，以“学区权”的“同权”更加引人关注。因此广州一个关于“租房户可以享受同等学区”的文件才会引来那么多媒体的关注。关注这份文件的解读，在米宅米宅前几天的文章中已经详细解读，有兴趣可以自己看看。
但是这个学区权一样是很难同权的，因为学区问题的主要矛盾不是分配矛盾，而是数量矛盾。
矛盾的主要起因是数量不足，是政府对教育的投资不够。
试想一下，在教育资源总量没有大变的情况下，租购同权的结果就是，所有学区资格的房子都会租给上学户（因为租金一定会比租给没有上学要求的住户价格高的多），所以每年入学量就会大增（因为广州户口的很大比例家庭都会去租学区房）。在学位不能大量的增加，而生源大量增加的情况下，最终的结果无非两个，维持原来的学区划分，但是搞摇号上学或者大大缩小学区范围，减少原来的学区房数量。
所以对于学区权利的平等，更是很难说清，只能看看广州市政府对这一原则的执行情况而言，或者等待细则出来。
4
制度大山
租购同权能够执行的第三个大山就是配套制度不足这座大山。在住建部人士的发言中，我认为最有价值一句话，不是所谓“租购同权”，因为这个短时间内根本不能执行，而是“建立稳定租期和租金等方面的制度”这一句。这恰恰打到了广大城市租房者的痛点之上。
对于一个长期租房者，往往会遇见这么几个问题：
1、 房东不愿意签署长期合同（五年以上），一方面房东对于未来房租涨幅预期没有标准，怕自己吃亏。第二房价飞涨，房东更能够通过卖房获利。对于房客来说，由于没有长期合同，也无法对房屋进行装修，长期生活在低品质装修的房子中。
2、 房东过于强势，如不能履约，提前收回房屋，也很难受到什么惩罚。
3、 房屋押金往往在房东手中，房客往往遭到无理扣款问题。但是如果这件事走法律渠道解决，一个是速度慢，另外一个是不值得。所以房客利益受到侵犯严重。
4、 租赁市场过于混乱，二房东、长租公寓公司等角色混杂其中，弄不好就要出现问题，而一旦出现问题最终吃亏的可能就是房客。
解决以上问题才是政府工作的重点，比空喊难以实现的“租购同权”要有意义的多，这些问题解决的一个重点就是政府要建立“租赁信用体系”，把房东、租赁公司、房客等多方面的角色纳入其中，在这个信用体系的基础上要让不守信的人付出代价。
比如：
1、 房东擅自毁约，收回房屋要有污点记录。
2、 房东无理由没收押金，也要有污点记录
3、 中介公司和长租公寓，如果有过高中介费问题，也要有污点记录。
当然房客如果有违规情况，也应该纳入污点记录。
对于租期过短问题，国家应该鼓励长租约期的合同，甚至国家可以对5年以上或10年以上，低收入人群租房进行财政补贴。对于低收入人群由国家建立租赁平台进行扶持。
有些城市目前也正在开始信息平台建设，比如杭州住保房管局年底前就将建成“政府住房租赁交易平台”。 有了类似于政府主办，信息更可靠、价格更透明的租赁交易平台，租客就可以在平台上直接签约，无需去找乱象丛生的门店中介。
5
租赁同权很难降房价
在很多媒体上，一直有这样的观点，租赁市场一旦扩大，租赁体系一旦建立，或者说“租购同权”，房价很可能就应声而落，我对这个观点是反对的。
第一租购同权本身极难推进，原因前面已经说到。
第二本身现在对于一二线城市租房人群和买房人群就已经渐渐分离。房价是由想进入这个城市的人群数量和其财富总量决定的，而不 36 42108 36 15533 0 0 3538 0 0:00:11 0:00:04 0:00:07 3538由已经在这个城市租房人员的工资决定的。这个观点我已经在前几天的一个文章中阐述过了。
最后举个例子，香港公租房制度已经执行了多年，公租房在所有住房中接近50%，在市场经济国家城市中高居第二位，仅次于新加坡。在香港，一半人通过租赁市场解决居住问题，一半人通过购买市场上流通的房源解决居住问题。
但是香港的房价呢？啥也不说，看下图。
事实胜于雄辩，数据就是最大的理由。
所以，如果再有人对你说，“租购同权了，房价快降了”你就对他说“好吧，你能不能把你的房子原价卖给我，我保证回租给你，保证租售同权，可好？”
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END
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