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第 7 篇 商用地产 专栏
什么是物业折旧？物业折旧是指在一段时间内，对建筑物和资产出现的磨损情况申报税务减免。 澳大利亚税务局允许投资物业业主申报物业折旧，目的是获得税务减免。 无论何时购买的物业，无论是新建物业，还是旧的物业，都可获得可观的折旧税务减免。
根据澳洲税法规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。正因为这三部分的共同作用，导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。即使原始资本的折旧额显示为零的房子，它都存在着其它两项的折旧额，其数值往往与原始资本上的折旧额相当，不容忽视。
比起住宅物业，投资商用物业在税务上拥有更为宽松的折旧率。如果您的收入颇高，每年要交很多个人所得税，那么您可以考虑购买一个商用物业，利用折旧所产生的负扣税来减少自己当年的所得税额。
01
原始资本（capital works deductions）
原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路等。原始资本（capital works）：按建房完工日期和建房种类，按年折旧（已建筑原始成本的2.5% 或4%）。根据澳洲的税法， 1985年后修建的民宅（不含土地），原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产，如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。
02
附加资产（depreciating assets）
附加资产指装饰上的折旧，如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋（garden shed）等。附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局（ATO）出版的投资物业报税指南（《Rental Properties 》），它详细规定了哪些资产是属于原始资本，哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。
建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部结构改造（exterior improvement)建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日后外部结构上的改造（exterior improvement）如凉棚，泳池，车道，围墙等按年折旧（以原始扩建，改建成本的2.5% 或4%）。根据澳洲的税法，投资人自建、加建、扩建的固定资产，应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据，其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆，他只能申报相应的材料费，他个人的时间和劳力是不可以申报的。举个例子：
购买了 100万 ， 7%回报率的较新的商用物业
收入 70000/年
建筑物折旧5000/年
基本装修折旧 5000/年
银行贷款利息40000/年
应税金额 20000
税率 25%
每年可少交税 2500
折旧在卖房的时候是需要加去的，但是那时候钱也在贬值。你现在的钱1块钱比将来10年20年后的的1块钱更值钱。继续刚才的例子，10年以后你卖这个物业，增值到了160万-170万。卖的时候减去所有的费用赚了50万，这时候需要把每年的折旧1万加回去，就是60万需要交税。对于高收入人群通过负扣税来实现资产的有效利用是个非常明智的策略。如果买一个新的商用物业有很多的折旧有可能有3-5万的折旧，甚至好几年不需要交税，用这个方法可以扩大你的现金流，你可以下一次买更高的更大的物业。
这就是为什么收入在15万以上-20万以上收入的投资人都特别喜欢有折旧，相当于这个折旧让你的投资增加了0.05%的回报率。
每个人的情况都有所不同，如果你想投资商用物业，需要找的到最适合你的投资策略，不管是你已经有备用资金，还是你需要资产增值，还是你想做商用物业的人为增值，都可以我以帮助到你，我会与你一起做一个一对一的分析，帮你找到适合你的投资策略。如果您想学习如何购买商业房产，您可以来参加我已于2月15日开始的中文《澳洲商用实用课》。这是一套你学习后就可以自己来购买商业物业的课程，教您如何寻找商用物业，如何找到最好的地点，如何计算数字，如何看租约，如何做尽职调查。
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