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第 1497 篇原创文章
第 5 篇 商用地产 专栏
回顾2022年商用物业，虽然利息上涨，但回报率在下降，就是因为需求高导致。需求对商用物业是最重要的，更多的人想买商用物业，回报率就越低，因为很多人争相购买。
2023年商用物业有很多的机会，这些机会是什么？在哪儿呢？请听我来分析。
如果你买一个商用物业，是空的或者半空的，这个物业需要做一些更新，如装修、更换租客，更长租约、或是扩大营业面积，店铺或者办公室分成两个，你自己花出时间和金钱来做更新。
你自己做了这个改造以后，一般的增值是20%-40%。
人为增值学问很大，每个人的情况不同，下次的视频里我会分享一些人为增值的案例。第一，是在利息上涨的时候，很多投资者就会感觉有危险，他感到危险他就害怕投。所以他要找到安全感。安全感对他来说是什么？是一个很长很长的签约，有可能是5年7年10年的租约。回报率低一些没有关系，他要的是稳定性，有了稳定性他就会投。比如幼儿园、加油站、医疗机构、律师行、会计师、库房。因为在他的思想里，他会感觉只要是他有这个安全感，我就要投，只要未来3-5年我的本金保值，我的回报慢慢回来，可以抵御通涨。他们要的是安全感，而这对于做人为增值的投资者就是个非常好的机会。
把一个空的库房租出去，或者空的或半空的一个商用物业进行人为增值，你把它变成让人安全感的物业找到好的租客，再卖回市场，会有很多这样的需求，那么这就是最大的机会！是因为利率很低，你会发现很多人都会自住，很多生意人会买自己的库房或办公室或店铺，就说他们当时有一个合约。
他们合约结束以后，他们感觉利率很低，那我交的房租跟我买一样的，我还不如去买一个呢！所以他就出去买他自己的。
在利率低的时候，有很多空的库房或空的办公室或者店铺，有些比那些租出去的价钱还高。因为这些人想自住，自住的话你选好的地方，你可以支付高一点房租也没有关系，因为你要很长远的打算。所以这时候这个机会还没有到。
但是现在利率上涨，很多的租客不想换地方，第一步就是要安定下来，我的生意，我要知道我多少钱出去多少钱进来，然后所以我不想换地方，因为迁址会支付更多的费用，需要更多的资金，所以他会签稍微长一点租约。租户愿意签长一点的租约，市场上也会有很多空出来的物业。因为追求安全感的人不会投资空着的物业。那么现在如果你有一些必须得有的知识，还需要有一个团队来帮着你，或者有人领着你做的，并且你有一部分资金，资金包括首付款和装修资金的话，你就可以承受住这个风险，2023年是最好的机会，做人为增值！
如果你想抓住这个机会，但是又不知自己能不能做，可以联系我，我们一起讨论，看看你能不能做。
商用物业投资在2023年还有一个机会，就是前半年最好能买进这个市场，后半年这个市场会变的，这个机会在哪呢？阿德莱德在去年的时候还是6%，有可能到6.5%的回报率能买到。因为现在有很多人投进阿德莱德，大量新的学生也会进入阿德莱德，特别是从菲律宾、马来西亚和印度。这些海外学生进入阿德莱德，就会有很多的资金会投过去，很多印度人会投资，阿德莱德商用物业要变，很多投资悉尼和墨尔本的人还会投钱。阿德莱德，需求上去，回报率就会下来，现在是6%，到今年年底可能就是5.5%，现在在阿德莱德可以买是最好的。
墨尔本也是有这个机会，但是有些区里有这些机会，不是所有的区都满足条件。现在墨尔本回报率已经回到4.5%，就是在疫情之前，但是现在还有一些地方，你能找到达到5.5-6%的回报率。
能达5.5-6的回报率就等于后半年墨尔本的商业的租客会有更大的信心在墨尔本里投，签更长一些的合约，大家对商业的信心会回到墨尔本的。
那么后半年呢，你会发现很多人会再投回墨尔本，墨尔本的商业又炒上去了，回报率会低下来的。
如果你要想有自然增值的话，阿德莱德和墨尔本这两个城市。你可以考虑的就是你买了，一劳永逸即买了它马上就给你现金流了。
后半年它会有增值，特别是到了2024年，等利息开始往下跌的时候，它会有更多的增值！如果你要想买一个马上得到现金流的物业的话，这是一个最大的机会。还有一些很多大郊区的机会，我估计在之后的一至二个月会看得出来的。到2月，代理商和房东会回来的，他们回来以后，我们现在会看出来他们回报率是多少？那么这些大的地方是哪里？这大区是 Gladstone、Mackay、 Townsville、Rockhampton 、Cairns、Bundaberg，这几大区都在昆士兰郊区，会有比较好的回报率，回报率大约在7%左右，也能看到8%，再小一点儿的地方能达到9%。这些小地方，就只是给你现金流回报率，它的增值会很少。你要考虑你是更需要现金流？还是你更需要增值？这个是你自己的决定。每个人都不一样，可以联系我做一对一的咨询，我们可以做出一个模型来，然后你可以看你到底是需要现金流，还是需要增值。
大机会是人为增值。
第二个是投到墨尔本和阿德莱德，所以现在如果你前半年要买进墨尔本和阿德莱德，后半年和2024年它会有比较多的自然增值。
还可以考虑大的郊区，北昆士兰郊区表现不凡。墨尔本的郊区和新州的郊区、阿德莱德和珀斯的郊区不要考虑，太偏，以后有很高的危险性。如果阿德莱德和珀斯有6.5-7%的回报率的是值得投的。今年2023年如果你决定要投资商用物业，可以联系我们，也可以来参加我每月一次的中文直播，也可以来听我的英文直播，还想获得更多最新关于澳洲商用物业的信息，可以关注我的YouTube频道。
如果你想开始商用物业投资之旅，可以联系我，跟我一对一的来谈怎么来投商用物业，我们可以帮助你投资商用物业，特别是现在正是最好的时机。
2-3月是商用物业投资最强的两个月，请不要失去这个机会。所以如果你要考虑2023年投资商用物业，一定现在跟我们联系！现在准备好，2-3月就可以开始投资商用物业了。想学习投资商用地产的朋友也可以联系我们，中文《澳洲商用地产》课程将于二月中旬开始。
2月14日 Helen中文直播 有问必答 ;
2月15日商用物业基础课程 开课
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