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第 1499 篇原创文章
第 6 篇 商用地产 专栏
大家好，我们团队现在在Maitland。Maitland 离悉尼一个半小时，我们今天在这里看一个商业物业。今天我是带着客人及我们的尽职调查团队一起来看这个物业的。团队中有人专业是看建筑的结构，重点是要看这个40年的楼是不是有裂缝，地基是不是有问题，还要看建筑物的周围是什么。这个物业后面有一个很大的后院，这个将来可以进行改造，有更多的出租空间。
我们看到这个楼很高，外面有一个厕所，这个物业楼上可以做住宅，楼下是店铺，是一个全国连锁的玩具店，我们的专家在看将来可以如何进行改造。专家团队里有做尽职调查组的，也有做商业物业装修专家，当我们发现一个好的商业物业，都是需要到现场去看房，一项项地去检查。
先要进到想要购买的物业里，看空调，看屋顶，看是否有漏雨，是否有发霉。有些外表的小的不好看不重要，都可以很容易重新粉刷，如果有大的裂缝，需要看如何来修，费用大约需要多少。这个看着很破，其实都是钢筋混凝土的，钢筋混凝土的话就没有太大的问题。我们要重点看是否有漏缝，有没有发霉。
空调也是重点要看，要了解空调多少年了，是否能够正常工作，上一次维修是什么时候。如果大空调，20年以上的话，要特别小心，如果发现需要换的，这种商用空调通常要3-5万来更换，刚买的店你一定不希望有这种费用的支出。
看是否有足够的人流，周围是否有大的购物中心，Kmart、Aldi 等，有什么样的餐馆？是否有全国连锁品牌公司，是否好停车？周围的人群是什么样的？其他的店是否繁忙？今天我们来看的这个物业要80多万，这个店呢，已经在这40年了，一直是个玩具店。20多年来一直是现在的这个房东持有，这个物业还可以楼上和楼下分开出租。
我们来看物业的时候，要看最忙的和最淡的时候有多少人来，多少人买他的东西，就知道他这个生意怎么样，所有买商业物业都要知道你的顾客的生意是怎么样，到底能不能开的下去。有些时候你看中介的报告是不行的，必须亲自来看，所有的商业物业，我们团队都是要亲自来看，然后才能做决定。
根据实地考察，我们发现这个物业的楼上可以改为2-3房的住宅，看屋顶有漏过雨，但现在已经修好啦，就没有多大问题。如果您想学习如何购买商业房产，您可以来参加我2月15日开始的中文《商用地产基础》课，这是一套你学习后就可以自己来购买商业物业的课程，教您如何寻找商用物业，如何找到最好的地点，如何计算数字，如何看租约，如何做尽职调查。看商业物业有如下重点必须要看， 房屋结构是否有问题，是否有漏水，有哪些可以进行改造的潜力，是否与你策略目标一致？屋顶、空调、下水、发霉点、人流、生意稳定性，停车位……
更详细的检查表，课程里都有讲到。本次课程是由我来讲，每次课后有案例分析和答疑，欢迎你来参加！
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