收录于合集
#Richard He丨创富实战
120个
这是澳洲房产大全
第 1386 篇原创文章
第 89 篇 创富实战 专栏
刚刚，澳大利亚储备银行RBA让官方现金利率从0.1%猛烈提升2.5倍，达到了0.35%，这意味着长达11年没有涨过的官方现金利率，又开始涨了。澳大利亚官方现金利率从2010年开始，就一直没有涨过，一直在下调，直到今天为止。
这次利率的提升是应对最近一次公布的通胀率而做出的。自新冠疫情开始以来，澳大利亚政府已经采取大量措施给民众和商户发放现金补贴，2020年也做出了相应的紧急降息。目前，澳大利亚的通胀率已经高达5.1%。
面对生活成本的提升，面对房产投资运营开支的提升，我们作为房产投资人，应该如何应对呢？
我能给你最简单的对策，就是提升房产投资的现金收入！
很多人房产投资者希望自己的投资物业租一个好价格，获得租金收入，希望减去开支后得到被动收入。
误区一
30年还清贷款后就有“纯租金收入”，没有利息开支了。
往这个方向去努力，需要等待很长时间。有些人计划买几套房，等10-20年升值，卖掉一部分从而还清其余房产的贷款。实际上，不管你是投资组合部分出售而降低负债还是等待30年真的把款还清，你实际押在这项投资上的净值产生的回报是非常低的。往这个方向去努力，你很容易忽视了物业所在市场的特点。就正如在一个很差的租赁市场内，不同物业之间的比较没有太大意义，因为整体都是差的。澳房俱乐部的研究和投资实践中发现，澳洲首府城市没有真正意义上的现金流，因为地价成本太高了。房产投资现金流来源于地块上的建筑物，租客租用了建筑物以及建筑物附带的其他设施，对于业主来说，在出租这个环节上，地块的成本反而成为了拖累。真正意义上的现金流在澳洲的非首府城市，特别是独立房中位价在50万澳元或以下的区域。根据我辅导学生的经验和自己这些年来的房产投资生意运营来看，我总结出以下几个策略提升租金收入，供大家参考。
策略一：在空置率低、中位价低、有外地人进城工作的二、三线城市购入地段好的投资物业。
物业的购入价格跟最后的现金流直接地关系。因为，再贵的房子，租金怎么高也有上限；再便宜的房子，租金怎么低也有下限。10万澳元的房子租200澳元/周，20万澳元的房子租300澳元/周，30万澳元的房子租400澳元/周。100万澳元的房子租400澳元/周，200万澳元的房子租800澳元/周，300万澳元的房子租1200澳元/周。你看到了独立房购入价的变化和相应的租金金额的变化之间有什么规律吗？
单户住宅的单价越高，它对应的租金回报率往往越低。
如果你追求的是真金白银的租金收入，你应该买入多套低价单户独立房，而不是一、两套高价的独立房。你没看错，直接涨租也是一种提高你的租金收入的方式。我辅导的很多学生按照策略一在合适的地区购入合适的物业后，不沿用既定的租金，而是选择了直接涨租。你不要担心你把现有租客吓跑了，你先看看这个地区有多少房源可供出租？他们的价格如何？在你做好了功课，选对区域的大前提下，直接以更高的租金招租，往往能直截了当地获得结果。我在7年前曾经以15.3万澳元购入一处独立房，当时业主只收租客240澳元/周，那是一位居住多年的租客了。
租约已经过期，因此，我购入该处物业之后，就直接涨租到255澳元/周，之后继续涨到300澳元/周，再到400澳元/周，最后到现在的550澳元/周。当上一任业主持有物业很长时间，并且他们不是专业的房产投资人的话，他们往往没有按照市场的供求关系及时涨租。当他们出售物业的时候，精明的投资者会看到现有租金和市场租金的差距，从而做出及时的调整。诚然，在租赁市场里，大多数的租客不需要家具，他们自己有家具。但是，你就一定要服务大多数人吗？为何不服务少数愿意支付更高租金的并且需要物业带家具的租客呢？► 没有或者非常少其他带家具出租的物业在市场上
► 空置率低
► 有外地人员进入该地区从事短期工作（如3、6、12、18、24个月这类期限）
► 当地旅馆、短租物业平均下来的每周租金远高于相应大小的住宅的空房长租租金
我还是拿我上面这套物业为例子，本来物业是300澳元/周，空房长租的。租客走了，我要求中介以400澳元/周的价格登广告。
我有信心可以涨租100澳元/周是因为市场上的房源很少，哪怕我的要价比同类物业要高，我也不担心，因为我不需要满足全部租客的需求，我只需要满足错过了同类物业但是必须马上租房并且有足够支付能力的租客。
于是，我们收到一个咨询，潜在租客说她们是4位女生，从外地进入这个小镇工作，希望房东提供家具。中介问她们如果房东提供家具，那么她们能出的最高租金是多少，她们回应说550澳元/周，并且希望尽快搬，因为她们正在住的旅馆很贵。你也许认为从300澳元到550澳元是一个很大幅度的提价，显得物业“很贵”，但是从对的租客的角度看，她们那时候住旅馆每晚90澳元1个房间，需要2个房间，总共180澳元/晚，她们认为550澳元/周是一个很划算的交易。于是我花了大约5000澳元为她们配置了床、衣柜、沙发、餐桌椅、电视机、冰箱、洗衣机、床上用品、锅碗瓢盆等物品。
从那以后，租客签的租约都是3个月和6个月这种长度，中介在租客退租前提前招租，一直保持物业的租赁状态。你买入地块成本低的物业是获得高租金回报一方面，进一步挖掘地块的潜能又是另一方面。还是拿我的这个物业为例子，我在这物业的后院加建了一栋2卧室、1浴室、1车棚的房子，设计、申请、建筑、园林整个流程下来，总成本15万澳元。但我不需要拿出15万澳元的现金，因为你不要忘了，这类建筑是可以按80%的比例申请贷款的。
建成后，租房中介评估为可以按300澳元/周招租。我说，我要更高的租金。于是我让建筑商builder的儿子帮忙买家具和拼装，最后按400澳元/周出租。
当然，更激进的提升租金收入的方法不仅仅这些，想学更多的策略提升租金收入，让你每个月都有真金白银进账的话，请一定不要错过我这个月底开办的培训班。扫以下海报二维码即可观看免费公开课，报读随到随学课程，加入澳房俱乐部，获得我每两周一次的集体辅导，免费复训直播课程。
点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。