平民百姓如何通过房产投资生意实现财富阶层跃升？财富相对位置比绝对金额更重要！丨创富实战
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我在澳大利亚创造财富的历程中，有一个数据我是非常关注的，那就是自己家庭的财富在全国范围内的相对位置如何，深切关注自己如何从底层开始，逐级跃升到顶层，而到了顶层后又如何在顶层内部再往顶层的顶层跃升。
资产市场从长期的角度来看是在涨的，物价也不断上涨，财富层级的标准也在不断地提升。
你不要看到自己财富的绝对金额的增长就沾沾自喜，因为那有可能是你持有的资产随市场整体变化而增值，这并不意味着你就一定跃升了一个财富层级。
你也不能仅仅看到自己升职了、加薪了、收入多了就沾沾自喜，因为你还要看自己的支出是不是也以同样的速度增长，毕竟市场整体的增长让你收入增加的同时也让你开支增加。
人的本性是享乐为重的，特别是眼前的快乐比未来的快乐更有吸引力。很多时候，马上花钱就能马上得到当下的快乐。
很多人发现，自己收入增加了，但财富却原地踏步，也许有一定的增长，但很难跃升到下一个财富阶层。
澳大利亚统计局每两到三年会公布一次澳洲居民家庭财富分布数据，最近一次公布数据已经是将近3年前了，当时公布的2018年的数据如下：
你现在不妨回顾一下，你在2018年的时候处于澳洲家庭财富阶层的哪个层级？
所谓家庭财富，就是家庭直接或者间接持有的资产（包括货币、贵金属、房产、股票、基金、债权、生意等资产的市场价值），减去负债（包括应交但未交的款项、贷款等），剩下来的就是净值，也称为财富。
意思是，如果你有一套价值100万澳元的房子，这并不意味着你的财富里有这么个100万澳元，还要看这套房子的贷款是多少，你得把贷款减掉，才是你在这套房里面的净值。
你还需要注意的是，慎重地把他人赠与给你的钱列入你的财富统计范畴。
你要想清楚，父母给你的钱，究竟真的属于你的，真的可以自由支配使用，还是说，这笔钱的使用得听父母的，这笔钱的真正主人并不是你自己。
也许，你得把这笔钱列入负债，统计财富时反而要从你的资产金额那里减掉。
所谓家庭财富中位数，就是在一个财富层级内，排行在正中间的那个家庭的财富金额。
中位数不是平均数，在财富分布统计中，往往中位数远低于平均数。
例如，在2018年澳洲统计局公布的数据显示，家庭财富中位数是$564,500，但是平均数则是$1,022,200。
所以，套用到你身上，你可以这么考虑——如果，你的家庭财富在2018年的时候，在$564,500以下，那么全国整体人群中，你在中等以下。
当你的家庭财富在2018年达到了$1,022,200，才意味着你达到了全国的平均水平。
那么，我们在财富创造的路上，如何给自己设定目标呢？
如果在2018年的时候你的家庭财富净值在323万澳元以下，那么你可以把目标定位在财富层级的跃升。例如，中下层级跃升到中等层级，中等层级跃升到中上层级，等等。
澳洲统计局计划在2022年4月28日公布最新的澳洲居民家庭财富分布数据，到时候你就可以用最新的财富分布“尺子”给自己量度一下，看看过去几年自己家庭财富的相对位置有没有晋升了。
那么，平民百姓究竟如何实现财富阶层的跃升呢？
财富阶层跃升这条路我是亲身走出来的。在踏上通过房产而创造财富这条路之前，我计算过，发现单靠简单买入房产并且持有等待它的慢慢升值，是很难突破层级的。
例如，一个财富为56万澳元的中等层级家庭，如果希望在5年内跃升到104万澳元这个中上层级的话，这个56万澳元需要以每年17%的幅度增长，5年后才能达到104万澳元这个水平。
房产创富路上，很多人的误区，是没有精算净值的年化收益。
你一定要懂得如何把房产的增值换算成你实际在这套房上的押注所产生的净值回报，即把房价增幅换算为净值增幅。
比如说，如果这个家庭拿出47万澳元现金简单买入一套悉尼的独立房，以20%为首付，贷款购入一栋价值188万澳元的悉尼独立房，47万澳元现金全部用尽，不算现金流，什么租金收入、贷款本息同还、市政厅费、保险费、中介费、维护装修升级费用等，加加减减，统统算他们合在一起后正好为零，按照每年7.18%的房价增幅，30年后房贷正好还清，物业最新价值1505万澳元。
当我们抛开房价，精算投资人的净值实际回报率的时候，我们发现最初的47万澳元现金，历经了30年的持有后，变成了一笔1505万澳元的无贷款物业，这是32倍的回报，或者是12.25%的净值年化收益。
通过以上数据列表可以看出，当最初的47万澳元净值，通过12.25%的年增幅，到了第7年才熬到105万澳元 。
可是，你千万不要忘记，7年前的财富标准跟7年后的财富标准是不一样的，也许你要更高的财富才能跃升了，可是，你要等更长的时间才能有更高的净值，而你在等的时候，财富标准又继续提升了，这似乎进入了一个死循环……
有没有一种办法可以让澳洲平民百姓在更短的时间内获得更高的财富增长呢？
经过我跟多位财商领域的导师的学习，我发现，只有通过生意的方式去运营房产，才能够真正打破房产增值的天花板，获得更高的收益，你不需要等7、8、甚至10、20年以上才慢慢看到成果，而是在3-5年内就可以看到成果。
这是大多数普通投资者不知道的秘密。
这些年来，我通过操作人为增值策略和人为现金流策略，充分体验到了把房产投资作为一门生意来运营所带来的财富倍增。
所谓生意，就是在房产领域里，收购原材料（具有改造升级、进一步开发潜力的物业），进行加工（改造、开发），根据市场需求（房产买家、租客对不同物业所愿意支付的价格），打造有利可图的产品，最后投放到市场上去变现。
普通房产投资者不知道的秘密，是高级房产投资人、生意人、企业家在整条价值链里的价值打造，这个关键点才是真正能创造大块利润，真正让你的财富获得倍增的关键因素。
为此，我打造了一门网络课程——《高级房产投资①阶课程：买房是一个生意》，用真实的案例和数据，教你如何走我走过的路，同样获得我已经获得的成果。
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下一次直播课程将会在2022年5月14-15日，不要错过这个助你财富倍增的学习机会！
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Richard He