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冰火两重天:房地产“黑铁时代”VS元宇宙炒房热

小巴 理财巴士 2023-06-07



最近房地产圈子里面最火的话题,大概就是万科2022年“敢拼才会赢”内部年会上,董事会主席郁亮做的近5000字的总结讲话。


在这份内部发言中,重新定义了当下房地产所属的阶段,郁亮直接喊出了“黑铁时代”。



“黑铁时代”这个词,一听就很有“末世”色彩,可以说非常吸睛,而这个词的由来实际是有沿袭的。


大概1998年到2013年,是房地产的“黄金时代”,巨大的人口红利和供应不足,房企们野蛮生长就可以轻松躺赚,遍地是黄金;


2014 年,郁亮撰文《楼市进入白银时代》,因为城市化进程放缓,土地增值税严格征收等原因,房企们没那么容易躺赚了,得够快,够灵活,高周转,把规模做上去才好赚钱;


2018年,万科喊话“活下去”,房住不炒已经成为长期需要坚持的政策方向,或许就相当于青铜时代的意思了;


而现在,房地产来到了黑铁时代,按照万科的说法,总结起来就是3个特征:


1、 房地产销售规模将会大规模萎缩


2021年全国商品房销售面积是17.9亿平米,这将是“最高值”,以后每年销售面积将会下降,甚至可能会被压缩30%-50%。


换句话说,以后每年商品房的销售面积,将会从17.9亿平米下降到10-12亿平米左右,可能很多城市的房子将卖不出去。


“政策已经不允许房地产占用过多的金融资源”,“居民也很难再提高债务负担”,中国房地产正在整体“去金融化”,那么销售规模必然要下降了。


2.、在国家房住不炒的大方针下,投资房地产将会被“持续打压”


“尽管政府可能会放开部分购房限制”,但是“房价涨幅限制还会保留,政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机”。


3、大城市的住房供应量将会“激增”,供需矛盾会被缓解


以前大城市之所以房价上涨,主要是“人口流入太大,但土地供应太少”,是供需不匹配造成的。


在新的发展模式,大城市的“人地匹配关系”将会回归正常,人口流入大的城市,将会加大居住土地指标供应,大城市的“供不应求”关系也会被平衡掉。


所以期待房价再次大幅上涨是不现实的,小城市更是会逐渐萎缩,分化越来越大。


郁亮还说,2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年,就是要么死、要么活,没有中间状态。房企们不能再大手大脚,要勒紧裤腰带过日子了。


可能会有人觉得万科的看法过于悲观,其实差不多的事情2018年万科喊“活下去”的时候已经出现过一次了。


当时恒大、碧桂园、融创等房企巨头,趁着“棚改货币化”的东风大举扩张进入三四线城市,一大堆买房人和房企仍然在疯狂加杠杆。


万科那句“活下去”的口号,更多的是被看作一个笑话,几乎没人相信,万科会面临生存危机。


但是谁也没有想到,短短2-3年的时间,中国房地产的形势就会变得“陡然严峻”起来,很多房企巨头都要面临“卖身还债”的下场。


这时候,大家才反应过来,原来万科早有先见之明,不然很有可能成为第二个恒大,可见有危机意识还是很重要的。


现实中的房地产行业进入“黑铁时代”,讽刺的是一些逐利资金转过头来,在“万物皆可元宇宙”的背景下,进入元宇宙买虚拟地,继续行“炒房致富”的事,而且还打得相当火热。


据外媒报道,基于以太坊区块链的虚拟世界Decentraland,在2017年首次进行土地拍卖时,一些地块售价约为20美元,现在转手价格已经高达数十万美元,这投资回报率不敢想象。


2021年6月,数字不动产投资基金“Republic Realm”花费大约等同于90万美元的价格在“Decentraland”购买了一批土地,算得上当时最昂贵的非重质化代币土地交易。


(“Republic Realm”已开发的各种房地产项目)


很快这一记录就被打破,香港房地产巨头,新世界发展集团行政总裁郑志刚也宣布,投资购买“沙盒(Sandbox)”中最大的数字地块之一,打造创新中心,投资金额约500万美元。


在国内,虚拟房地产也引来不少人抢房囤房。


有游戏平台发行了35万套虚拟房屋,并给房子分级以代表稀缺度,一些玩家入手所谓“稀有房产”后,放在二手交易平台上挂售,标价甚至高达90多万。


有人还在里面做起了二手交易中介,1个月就赚十几万,还说比现实中介效率高多了。


(闲鱼上的虚拟房屋交易)


后来因为炒作风实在太猛,这些在二手平台上的叫卖都被下架了。


小巴这里得提醒大家,虽然虚拟土地价格一再飙升,在元宇宙投资房地产本质是一种投机冒险的行为,购买虚拟土地只是在虚拟空间里面获得一个许可而已,实际上是在购买他们的平台提供的服务,一旦平台营运出现问题,投入的钱就是打了水漂。


《人民日报》在评论元宇宙炒房热时也表示,任何新事物都存在新风险,虚拟资产交易行为在许多国家都未受法律监督,元宇宙炒房热要谨防“热到烫伤”的风险。


官媒都这样说了,还不懂意思么?


现实世界也一样,从整体来看,房住不炒下的楼市,会像双减下的教育和集采下的医疗一样,愈发突出其民生属性和共同富裕属性,国家正努力减轻三座大山对我们的负担。


有些小伙伴可能会说,不少房子去年也涨的不错啊,可只要我们仔细观察就会发现,保持涨幅的要么是在核心地段,要么是豪宅。便宜的刚需不涨,昂贵的豪宅却大涨,这就是分化。


长期看,优质资源的稀缺性都不会改变,分化也会继续,不同城市房价的分化,不同板块的分化将会持续。


从行业属性上看,房地产是强周期性行业,甚至被称之为“周期之母”,拥有巨大的“波峰谷底”是非常正常的。


如果打着抄底的目的想投资,落得在山腰站岗就不太妙了,燕郊房主断供的血泪经验还在眼前呢~




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理财巴士发布时间 20220218


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