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企业月报｜百强房企同比腰斩，新增融资额创新低(2月)
内容提要>>>
► 市场持续低迷，百强房企销售同比降幅进一步扩大
► 拿地持续低迷，拿地企业仍以国企、央企为主
► 2月房企新增融资额环比下降58.9%
► 房企“躺平”春节营销，营销积极性有限
► 邵明晓任龙湖董事会副主席，周轶群出任旭辉副总裁
► 物管业务延申至公共领域，文旅长租有新动作
合约销售
市场持续低迷
百强房企销售同比降幅进一步扩大
▷ 核心观点
2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，较上月降低23.5%，较去年同期降低47.2%，与2021年月均水平相比则降低56.5%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。2月百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛仅为193.3亿元，较去年同期降低43.7%。而TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为127.9亿元和85.7亿元，同比降低47.2%和46%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为16.7亿元，与2020年基本持平，同比降幅最高达49.7%。
企业拿地
拿地持续低迷
拿地企业仍以国企、央企为主
企业融资
2月房企新增融资额环比下降58.9%
融资成本：2021年截至2月100家典型房企新增债券类¹融资成本4.61%，较2021年下降0.68个百分点，其中境外债券融资成本达7.16%，上升0.14个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年下降0.67个百分点。单月来看，2月房企融资成本4.02%，环比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境内融资成本3.58%，环比上升0.37pct；境外融资成本9.05%，环比上升3.02pct，2月仍有部分企业完成了境外债的交换要约和额外发行，成本相对较高，但加上投资者信心不足的情况下，其他低利率成本的企业境外发债相对较少，结构性拉高了融资成本。
营销策略
房企“躺平”春节营销
营销积极性有限
▷ 核心观点2月恰逢春节，但这个春节，楼盘广告数量少之又少，多数房企营销积极性不高，活动规模和数量都有下滑，折扣力度不及年末，甚至部分售楼处直接闭门歇业。从市场来看，2月仍旧低迷，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。从营销来看，市场冷淡，房企营销积极性也不高，少有房企推出集团性活动，区域联动营销也比较少，仅有碧桂园、融创等少数房企有动作，新城控股则推出了“抢春行动”，通过积极推货来抢收业绩。2月房企主要是一些春节相关的节日营销和返乡置业活动，整体来看，企业营销动力不足，渠道作用减弱，消费者购房意愿同样低迷。多数城市春节期间案场到访量都偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，企业多数也只保留2-3人售楼处值班。渠道方面，成交套数减少，部分房企调整分销政策，佣金费率下降。部分房企尝试扩大折扣以价换量，像碧桂园阳江项目最低可以达到8折，湛江、茂名项目最低可以达到85折。就当下而言，政策端出现了一些缓和的趋势，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，一些三四线城市如晋中、德州等降低首付比例，郑州放松限购、限贷，广州等诸多城市降低房贷利率。虽然我们预计政策的传导需要一定的时间，短期内很难扭转消费者信心，但是政策面的放松对于市场有一定的利好，因此我们建议房企3月可以结合“暖春”等概念推出一些造节活动，保持积极的营销态度。
人事变动
邵明晓任龙湖董事会副主席
周轶群出任旭辉副总裁
战略动态
物管业务延申至公共领域
文旅长租有新动作
▷ 核心观点
本月房企多元化业务热度依旧，除物业管理外，产业、文旅、长租公寓出现新热点。物管赛道竞争激烈，物管业务范围不在局限于住宅、商业等项目，开始向学校、公共交通等领域分散。产业地产本月较为活跃，城市新城区成为房企产业地产主要竞争区域。文旅地产方面，冬奥会热度延续，冰雪运动为主题的文旅综合体项目开始落地。长租公寓领域内出现新面孔，赛道内房企完善线上租赁平台。碧桂园服务将收购收购中梁百悦智佳剩余93.76%股权，补充集团业务。2月14日，碧桂园服务发布公告，称其间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与多家公司和个人订立收购中梁百悦智佳约93.76%股权协议，距中梁百悦智佳于通过上市聆讯还不足两个月。碧桂园表示中梁百悦智佳与公司业务区域重合度较高，本次收购有利于双方优势互补、降本增效，另一方面也有利于增强碧桂园集团在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，有助于集团的长期稳定发展。这是今年第二家通过港交所聆讯后被收并购的物管企业，年初华润万象生活宣布收购了于2021年11月12日通过聆讯的中南服务的全部股权，物管赛道分化趋势仍将持续。中国金茂与衢州就高铁新城项目达成合作，总投资超200亿元。2月15日，中国金茂宣布已正式成为浙江衢州高铁新城片区综合开发项目的实施主体。2月22日，中国金茂与衢州市政府正式签署《衢州高铁新城片区综合开发项目》合作协议。根据协议，衢州高铁新城项目总投资超过200亿元，中国金茂主要负责该地区的建设智慧学校、智慧办公、科技住宅等业态。这是中国金茂旗下第34个城市运营项目，是布局长三角一体化的一项重大举措，同时该合作也将加速杭衢一体化发展进程，推动衢州高质量发展。
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