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作者：环球君    来源：楼市观潮

一

最近比较懒，2019年开年至今，才写了两篇楼市原创，虽然文章少，但观点都已经得到市场验证了。

在《2019开局看大势：一线涨，二三四...线跌》一文，我已明确预测2019年一线大城市将止跌回暖，全年大概涨10%-20%，而二三四线城市将以回调为主。

2019年，一线城市会回暖，全年以涨为主；

二线城市会回调，全年以跌为主，不过由于二线城市会出台各种调控放松政策对冲市场需求萎缩，所以，2019年的跌幅不会很大；

而三四五...线城市，在2019年，则以跌为主。

目前一线大城市的成交量、成交价均已开始回升。以上海为例，2019年2月的成交量几乎是上年的一倍。估计3月份成交量会更高，量在价先，只有成交量足够大，才能抬升成交价格。

目前，许多朋友表示，年前的价格，已经买不到好的楼层了。这当然是在意料之中了。

在《2019开局看大势：一线涨，二三四...线跌》一文，我已做了推演：

随着2019年3月25日到来，受2016年325新政（核心是把外地人的限购政策，从原来的非沪籍家庭购房需3年内缴纳2年社保/或纳税，升级到需要在63个月内连续缴纳60个月社保/或纳税。）限购的大量外地人，当初社保/个税满两年但被325新政限制的人，经过3年时间，就具备了购房资格。

伴随着更多的刚需入市，很多原本满两年的房子，也满五了，甚至是唯一一套。这样的房子，又可以为买家节省一大笔税费。

可以说，今年满五唯一的，地段、学区、楼层好的房源，会最早被抢完。

随着这批房源被卖完，改善型卖房也有了房票和房钱，继续买他们心仪的改善型房子。

如此一来，许多现在看来楼市萧条的一二线城市房地产就会慢慢火起来。

所以，对于刚需来说，趁着现在楼市萧条，楼市有议价空间，多出去跑跑盘，也许能找到自己心仪的房子。

二

在《2019开局看大势：投资的逻辑》一文：

今天想跟大家说的是，在一线城市大幅上涨之前，股市会有一轮暴涨，在股市崩盘后，一线楼市才会开始暴涨，进而会迎来新一轮限购潮，驱赶资金进入二线，二线城市暴涨后，又会迎来一轮限购潮，再将资金驱赶至三四线城市。

但三四线城市房价能否再起来，那就不一定了。因为2015年以后，三四...线城市房价暴涨根本原因是货币化棚改。如今货币化棚改已暂停，多地大幅消减目标，三四...线城市的购房需求锐减，已经无法再启动一轮暴涨了。

2019年，股市、楼市，又将会重演2015年的走势，值得期待。

目前A股已上涨至3100点，再次印证了我的判断。这篇文章写在情人节的晚上，当时股市还在低位徘徊，如果大家看了我这篇文章入市，现在应该有30%-40%的收益了。

三

以上是我对今年的两篇原创的回顾，接下来，跟大家分享下，我对学区房的看法。

在环球君看来，学区房的价格=老破小房价+学票的价值，未来学区房贬值的风险大于其增值的收益。

原因如下：

1、政策方面，政府肯定是打压学区房的。目前，学区房只让房东受益，政府没收到多少好处；

2、郊区新的好学校也开始出现，供给在增加；

3、许多原来菜小的房子，因为码农等生源比较好，有些已升级为好学校了；

4、未来新生人口在呈现滑坡式下降，学区房的需求在减弱；

5、学区房是中产的市场，当价格足够高的时候，许多有能力购买的中产会更倾向于国际学校或者直接出国留学。

所以，即便政策不打压，学票的价值也不会无限上涨的，大概等于5年国际学校的费用。

可以说，学区房就是一个击鼓传花的游戏，虽然现在还很坚挺，但政策一夜之间巨变的时候，可能学票的价值就一文不值了。可参考北京过道学区房被取消的先例。

所以，如果您不是特别鸡血的家长，不建议您一定要买学区房，建议您考虑另一种类型的产品。下次再介绍吧。