作者：环球君    来源：楼市观潮

一

还有一天就要过年了，很多人现在已经在回家的路上，或者已经回到老家了。

这几天，三四五...线小城市、农村特别热闹，车水马龙，堵车排队....

而一二线城市则已空城，买菜吃饭都成问题....

然而，春节空城指数，却是个反向指标。

春节空城越严重，恰恰说明外来人口越多，经济活力、城市吸引力就越强。相反，凡是春节拥堵加剧、限号限行不停、商场影院一座难求的城市，人口外流的风流就越大。

从春节空城排行中，我们不难发掘城市的活力。

春节空城指数，哪个城市最高？

根据腾讯地图、腾讯位置服务发布的《2019春节出行预测大数据报告》，春节“空城”指数最高的十大城市，分别是深圳、东莞、北京、上海、苏州、广州、杭州、郑州、成都、佛山。

在这十大城市中，有四个城市位于珠三角，分别是深圳、东莞、广州、佛山；有三个城市位于长三角，分别是上海、苏州、杭州。京津冀区域仅有北京一城，中部区域仅有郑州一城，西部区域仅有成都一城。

春节空城指数，与流动人口的分布相互映照，成为城市吸引力的最直观体现。

2017年流动人口与春节空城指数城市大致重合。

不难看出，春运空城指数最高的十大城市，流动人口占比都位居全国前列。

外来人口占比最多的城市是深圳，高达65%，其次是厦门、宁波、苏州，占比全部超过50%。

深圳空城指数最高，并不令人意外。深圳本来就是个外来人口之城，短短40年间，从一个小渔村变身为人口上千万的国际大都市，这正是得益于“孔雀东南飞”的全国人口大流动。

珠三角的广州、东莞、佛山，外来人口比例同样排在全国前列。广州是38%，东莞是49.85%，佛山是47.03%，人口吸引力可见一斑。

长三角的上海、苏州、杭州，外来人口占比同样排在前列。上海是40%，苏州是50.37%，杭州是49.01%。

二

春节，短则一周，长则一月，人又会从三四...线城市/农村流向一二线常驻城市。

随着新一轮的人口流动，中国楼市变局也将开启：

在环球君看来，2019年，一线城市会回暖，全年以涨为主；

二线城市会回调，全年以跌为主，不过由于二线城市会出台各种调控放松政策对冲市场需求萎缩，所以，2019年的跌幅不会很大；

而三四五...线城市，在2019年，则以跌为主。

三

事实上，元旦过后，一线城市已然回暖。以上海为例。

从上表可见，元旦过后，上海二手房市场明显回暖，这也印证了我几个月的预判。

如果说，一手新房市场还受政府管控（限价、限量等），而二手房则完全是市场经济，更能反映买卖双方的供求关系。

上海二手房市场为什么会回暖，这是政策和市场双重作用：

1、市场方面：上海首套住房又回归9折利率。

下调首套房贷款利率，鼓励刚性需求，对于盘活上海楼市至关重要。

2、政策方面：即使再严的限购政策，也有到期日。

随着2019年即将到来，一大批之前被限购的刚需入市，许多城市的一二手楼盘将被疯抢。

以上海为例：

随着2019年3月25日到来，受2016年325新政（核心是把外地人的限购政策，从原来的非沪籍家庭购房需3年内缴纳2年社保/或纳税，升级到需要在63个月内连续缴纳60个月社保/或纳税。）限购的大量外地人，当初社保/个税满两年但被325新政限制的人，经过3年时间，就具备了购房资格。

伴随着更多的刚需入市，很多原本满两年的房子，也满五了，甚至是唯一一套。这样的房子，又可以为买家节省一大笔税费。

可以说，今年满五唯一的，地段、学区、楼层好的房源，会最早被抢完。

随着这批房源被卖完，改善型卖房也有了房票和房钱，继续买他们心仪的改善型房子。

如此一来，许多现在看来楼市萧条的一二线城市房地产就会慢慢火起来。

所以，对于刚需来说，趁着现在楼市萧条，楼市有议价空间，多出去跑跑盘，也许能找到自己心仪的房子。

四

2019年，三四五...线城市，将面临最大的挑战。

因为，一线城市调控早，之前被限购升级政策误伤的刚需将于今年进入市场，二三四线城市调控晚，满足政策的刚需则更晚入市。况且，市场上的资金总是有限的，不可能同时启动所有城市的房价，只能轮番上涨。

所以，今年，三四线城市，注定是紧缩的一年。

不过，即使三四线城市房企想降价，可能也会遇到有形之手的助力。

客观上说，政府可以阻止开发商降价，但无法促使人们买房，因此，2019年，三四五线城市楼市成交量将剧降。

总之，2019年，将是选择大于努力的一年。

参考资料：《春节空城排行榜》作者：凯风君 来源：国民经略