房地产税有什么征收效果？——国际版本研究

2021年10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。

房地产税是一种国际通行的税种，发达经济体的房地产税多是从价征收，计税价值可分为虚拟租金和评估价值两类，征收范围包括土地或（及）地上建筑物，税收的主要功能多是为地方政府提供公共财政收入，税收收入用于改善当地公共服务水平，在税率或税收优惠等方面调节收入分配，在房价调控方面，房地产税的作用有限。

新加坡和中国香港以虚拟租金计征房地产税，收入主要用于市政开支，提升社区公共服务水平。从财政贡献来看，房地产税对新加坡来说更重要；从收入分配调节来看，新加坡通过税率超额累进的方式来调节，效果比中国香港更好；从房价调控来看，房地产税对两个经济体作用有限。

1、新加坡征收财产税

征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓（Executive Condominium，执行共管公寓）和所有土地。课税对象为不动产所有权人。房屋和土地的税基不同。其中，房屋税基为物业年值，即按可比物业出租一年的市场租金，每年税务署评估一次；土地税基为市值。

房产税率采取超额累进制。自住型住宅年值在8000新元以内免征，超过部分在4%-16%之间累计递进；出租或空置的组屋、公寓等非自住型住宅适用五级累进税率，无免征额，年值在3万新元以内税率为10%，3万以上12%-20%。土地税率5%。

征收效果：财产税是新加坡新加坡重要的税收来源，2020年财产税收入占税收总额的6.25%，占预算财政收入的4.08%；税收收入主要用于促进新加坡发展，主要包括城市基础设施建设、教育、医疗、安防和娱乐设施等，利于提升资产价值；在税率方面实施累进制差异化税率，合理调节居民收入分配，对本国公民、首套住房实施减免优惠，对私人住宅实行较高的超额累进税率，且还通过印花税、额外印花税和所得税来抑制房地产投机；对房价影响有限，财产税并非新加坡政府调控房价的主要手段，往往与按揭还款、印花税调整等同时使用。

2、中国香港征收差饷和土地租金

差响的征税范围包括土地和房屋，政府物业、领事馆等公共设施免征。课税对象包括所有租赁、持有或占用物业者。如果土地与楼宇归属同一业主，合并征收差饷；如果属于不同业主，则分别征税。土地租金的征税范围为土地，课税对象为土地契约业主。

差响的税基为应课差饷租值，指假设在市场上按年出租可得的年租，税率5%。土地年租分地租与地税两种。地租即“实际年租制”，征税范围是新界和新九龙（界限街以北）的物业，或是在1985年5月27日（《中英联合声明》生效日）或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。税基为应课差饷租值，税率3%。地税即“名义年租制”，征税范围是在1985年5月27日前获批土地契约的港岛和九龙物业，或业主为新界原有乡村原居村民或符合资格的祖或堂的土地契约业主。税基是续期当日物业差饷租值，税率3%。

征收效果：差响和土地租金对香港财政贡献有限，2016年持有环节的差饷与物业税合计246亿港元，占财政收入比重的3%，税收收入主要用于市政服务开支。征税仍无法解决香港高房价问题，1986-2017年，港岛、九龙、新界私人房屋均价年均增长10%、10%、9%，香港绝对房价与房价收入比均居国际都市前列。

美国、日本、德国和英国以评估价值征房地产税，税收用于为当地提供基础设施修建、治安消防等公共产品，提高公共服务水平，为区域资产增值，是各国地方政府的重要税源。从收入分配看，美国通过房地产税从个税抵扣、日本对低价值不动产免征、德国和英国通过差异化征税的方式，有一定的收入调节作用；从房价调控看，房地产税很早就开征，但对市场走向影响较弱。

1、美国征收房地产税

征收范围包括土地和房屋，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。课税对象是不动产持有人。税基为评估价值，通常，地方税务部门同时设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室，前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收。

实际税率多在0.27%-2.4%范围内。部分州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，差异化调节不同类型房产的实际税率（等于名义税率*评估率）。其中，名义税率“以支定收”，地方政府根据收支来确定所需房地产税收入，再根据区域内的房地产评估总价值和评估率，确定本年度的名义税率。

征收效果：房地产税是美国地方政府的主力税种和重要收入来源，房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4；税收收入主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务，有助于提升社区价值；税收优惠方面，居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，能起到一定的收入分配调节作用；但房地产税对调控房价作用不大，1946-1999年名义房价指数年均增速5.0%，市场表现较温和，2000-2005年名义房价指数年均增速高达10.6%，市场交易过热、房价暴涨。

2、日本征收固都税

固都税为固定资产税和都市计划税的合称，因征收部门、征收范围和课税对象一致，所以两者统一征收。征税范围包括所有的不动产。课税对象为每年1月1日的不动产所有者。

税基为评估价值，土地部分约为上一年土地公示价格的70%，房屋部分参照重建成本，由地方政府每3年评估一次。其中，土地部分的税基取决于负担率（上一年度税基/本年度税基），如果负担率大于或等于100%，即地价下跌，则直接使用本年度税基；如果负担率小于100%，即地价上涨，则根据涨幅调整本年度税基。税率不同，固定资产税为1.4%，都市计划税在0.2-0.3%之间。

征收效果：固都税是地方政府重要税源，2016年，固都税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%；税收收入用于地方基础设施建设和修缮，尤其是都市计划税，就是为筹措都市建设等费用而筹集的，税收用于当地，有利于提升社区公共服务水平，带来资产溢价；在税收优惠方面，针对低价值不动产免征，兼顾社会公平和收入调节；固都税对地价影响有限，日本1940年开征都市计划税、1950年创设固定资产税，1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍，1986-1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。

3、德国仅征收土地税

征税范围是所有的土地，公共用途的土地予以豁免。课税对象为土地所有者。税基为评估价值，参照历史估值标准，西德评估标准是1964年出台，东德是1935年。由于出台较早，计税价值远低于市场价值。

实际税率=基准税率*稽征率。其中，基准税率由联邦政府规定，东西德不同。东德土地基准税率在0.5%-1%之间，西德在0.26%-0.6%之间，不同的用地类型税率不同。稽征率由各市政府根据财政支出自行确定，不设上限，最低有150%、高的甚至超过1000%。

征收效果：土地税是德国乡镇税收收入的重要来源，2017年贡献税收140亿欧元，占乡镇税收收入比重14.5%；税收收入用于地方市政服务开支，以支定收，地方根据自身需求设定征税目标，以便提升区域公共服务质量，为区域内资产增值；设置差异化税率，土地价值越高，税率越高，有一定的收入分配调节作用；土地税仅是德国房价长期稳定的一个调节因素，对房价影响有限，1970-2017年名义房价指数年均增速仅1.8%，根本原因是货币金融政策稳健。

4、英国征收市政税

征税范围是房屋。对只有全日制学生或未成年人居住的住房、武装部队宿舍、破产人员留下的空置房、慈善机构拥有的空置房等免征。课税对象为年满18岁的房屋实际使用人。税基为房屋评估价值。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将住宅在1991年4月1日的价值分为A-H八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级，后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。

税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。对A-H（或I）每个等级实行定额税收，D级为基准税基，其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数，房价越高，税收乘数相应增加。其中。D级住宅纳税额由地方政府依照本年度财政预算自行决定。

征收效果：市政税是地方政府主要税种，2016财年，英格兰市政税收入占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%；税收收入用于地方市政为居民提供公共产品，即提升了当地资产价值，也能降低征税成本；英国也采取地方政府“以支定收”的原则，自行确定基准纳税额，住房价值越高，税额越高，能起到一定的收入分配调节作用；市政税对房价影响不大，英国自17世纪中后期就开始征收房产税，1993年正式开征市政税，但房价仍然一路上涨，1917-2017年名义房价指数上涨了888倍、年均涨幅达7%。

风险提示

人文、体制机制、国别差异等

1、新加坡征收财产税

    1.1、房屋按虚拟租金征收，土地按市值5%

    1.2、征税效果：重要税源，对房价影响有限

2、中国香港征收差饷和土地租金

    2.1、差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%

    2.2、土地租金：土地契约业主缴纳，税率3%

    2.3、征税效果：对房价抑制作用有限

3、美国征收房地产税

    3.1、税基由税务部门评估，各级政府自主决定税率

    3.2、征税效果：地方主力税种，利于提升社区价值

4、日本征收固都税

    4.1、固定资产税：税基每三年一评估，设置负担率熨平价格波动影响

    4.2、都市计划税：与固定资产税一同征收

    4.3、征收效果：地方主要税源，对地价影响不明显

5、德国仅征收土地税

    5.1、低税基，实际税率“以支定收”

    5.2、征收效果：乡镇重要税源，对房价影响不显著

6、英国征收市政税

    6.1、由专有机构评估，分档征税，以支定收

    6.2、征税效果：地方主要税源，对房价影响较弱

7、风险提示

2021年10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。

房地产税是一种国际通行的税种，发达经济体的房地产税多是从价征收，计税价值可分为虚拟租金和评估价值两类，征收范围包括土地或（及）地上建筑物，税收的主要功能多是为地方政府提供公共财政收入，税收收入用于改善当地公共服务水平，在税率或税收优惠等方面调节收入分配，在房价调控方面，房地产税的作用有限。

1、新加坡征收财产税

1.1、房屋按虚拟租金征收，土地按市值5%

财产税征收范围包括土地、房屋及公寓等。针对不动产所有权人，不论是土地、组屋、EC公寓、私人住宅，不论是自住、出租还是空置，均需缴纳财产税。

房屋按年值、土地按市值征收。房屋税基为虚拟租金“年值”，即按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用等），处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致。房屋年值由税务署参考年景好坏、房屋的新旧程度、地段、配套设施等因素进行综合评估，具体数值每年一更新。土地按地块市值的5%征收，且空地与在建项目年值相同。

税率采取超额累进制，对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓励居民住房自有，自住型住宅的税率较低，目前税率按照年值七级累进，起征点为8000新元，最高税率为16%。对于拥有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠，其余适用非自住型住宅的税率。

非自住房屋税率更高。非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业，适用五级累进税率，无免征额，最高税率为20%。此外，对于其他类型的房屋，如俱乐部、牧屋、幼儿园等，一律适用10%的税率。

1.2、征税效果：重要税源，对房价影响有限

财产税是新加坡重要的税收来源。新加坡税制简单，房地产相关税收只有印花税、财产税和所得税，除交易环节征高税外，保有环节的财产税也是新加坡政府的重要税收来源。2020年财产税收入31亿新元，占税收总额的6.25%，占预算财政收入的4.08%。

财产税利于提升社区价值。新加坡财产税与其他税收收入合并纳入一个“资金池”，共同用于促进新加坡发展，主要包括城市基础设施建设、教育、医疗、安防和娱乐设施。这有利于提升新加坡的国际知名度、综合竞争力和宜居环境，为本地居民提供更多生活便利和资产价值溢价。

差异化税率设计调节收入分配。新加坡房地产税实施累进制差异化税率，对本国公民、首套住房实施减免优惠，对私人住宅实行较高的超额累进税率，且还通过印花税、额外印花税和所得税来抑制房地产投机，合理调节居民收入分配，促进社会公平和优化资源配置。

历史上，新加坡试图通过调整税率来调控房价，但对房价影响有限。如2011年开始实施累进税率来抑制房价过快上涨，但房价在2013年底才开始回落，2015年进一步提高财产税率，但房价上涨势头不减。财产税并不是新加坡政府调控房价的主要手段，往往与按揭还款、印花税调整等同时使用，且对房价影响有限，最主要的还是新加坡特有的住房供给体系，充分的、从层次住房供应满足了居民多样化需求，实现“住有所居”。

2、中国香港征收差饷和土地租金

2.1、差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%

差饷面向所有租赁、持有或占用物业者征收。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种，也是房屋持有环节主要税种。如果土地与楼宇归属同一业主，合并征收差饷；如果属于不同业主，则分别征税；对于出租物业，如果租约无规定差饷由业主缴交，则由物业使用人缴交；对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场，以及若干新界乡村式屋宇，则免征差饷。

差饷税基为应课差饷租值，税率5%。应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时，假设在市场上按年出租可得的年租，估值及征收由香港差饷物业估价署负责。政府常年宽减差饷，但额度不高。如2018年4月至2019年3月，规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元，如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元，将宽免该季度差饷。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上，差饷宽减力度有限。

2.2、土地租金：土地契约业主缴纳，税率3%

土地契约业主每年需缴纳土地租金。1841年，英国开始批租土地后，要求承购者除缴纳土地出让金，还须每年缴纳地租。随着土地陆续到期，港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳，所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租。1997年香港回归以后，土地年租制度基本保留。

土地年租分地租与地税两种，主要区别在于纳税主体不同。

（1）地租即“实际年租制”，征税主体为香港差饷物业估价署，纳税主体是适用于新界和新九龙（界限街以北）的物业，或是在1985年5月27日（《中英联合声明》生效日）或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。地租纳税税基为应课差饷租值，税率为3%。

（2）地税即“名义年租制”，征税主体为香港地政总署，纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业，或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主。地税纳税税基是续期当日物业差饷租值，税率为3%。

香港部分原住居民可免缴土地年租。香港原居村民或其父系合法继承人（或祖、堂），如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地，或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇，可免交新地租。

2.3、征税效果：对房价抑制作用有限

差响和土地租金对地方税收贡献较少。香港财政收入更多的是依赖于土地出让收入，2016年财政收入结构中，政府土地出让收入1280亿港币，占财政收入比重22%；持有环节的差饷与物业税合计246亿港元，占财政收入比重的3%；土地租金约占财政比重的2%；交易环节从价印花税（不包括香港永久居民购买首套房税费）、额外印花税、买家印花税合计185亿港元，占财政收入比重的3%。

仅凭征税无法解决香港高房价困境。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%。根据Numbeo数据，2021年6月，香港房价收入比接近46倍，绝对房价和房价收入比都位居国际大都市前列。香港高房价之困，根本在于土地供给长期不足和居民高杠杆，税收并非决定性因素。

3、美国征收房地产税

3.1、税基由税务部门评估，各级政府自主决定税率

房地产税在美国属于财产税，征收范围包括土地和房屋，归属于州和地方政府。通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。

美国房地产税自殖民地时代既已存在，19世纪末普遍实施、发展成熟。房地产征税起源于殖民地时期，殖民地政府对土地、建筑物、牲畜等课征财产税。在波士顿，教会征收财产税，用于教会费用和宗教教育。1787年美国宪法赋予联邦政府征收直接税的权利，其中包括房地产税。1798年、1814年、1815年、1816年、1861年，联邦政府为应对突发的财政需求，行使了对房地产的直接征税权。多数时期，房地产税征税权由州和地方政府行使。1796年，有四个州以估价的方式对房地产征税。1818年，伊利诺伊州率先实行一般财产税制度，对各类动产、不动产采取统一税率征收。19世纪中期，各州政府陆续对不动产进行征税。到19世纪末，33个州规定了统一财产税条款，规定财产从价计税，以房地产税为主的财产税发展成为州和地方政府的主力税种。

房地产税=评估价值×评估率×名义税率。

计税价值为评估价值，评估与征税环节隔离，确保公正。通常，地方税务部门会设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室，前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收，通过隔离评估与征税部门，确保评估的公正性。对每一不动产，会分别评估房产的价值与土地的价值。

征收比例与减免政策，各州差异较大。有些州并不对评估价值进行全额征收，而是有一个评估率，用以调节不同类型房产的实际税率。对于某些主体所持有的不动产，如宗教组织和政府的房产和土地，予以免税。另外，各州也有各自独特的减免政策，如纽约州对老年人、残疾人、退伍军人予以减免。

名义税率的确定“以支定收”。州政府通常负责制定房地产税，而将税率、税收减免等权限下放给地方政府。地方政府制定每个年度的预算时，首先确定所需支出和收入，扣除房地产税以外的其他收入后，确定所需房地产税收入，再根据区域内的房地产评估总价值和评估率，确定本年度的名义税率。如果税率有所变化，须经本地居民投票通过后才能执行。通常，房地产税率不会每年都发生变化，居民的税负较为稳定。2018年，各州的房地产税实际税率（以税额占评估价值比例衡量）介于0.27-2.4%。

3.2、征税效果：地方主力税种，利于提升社区价值

房地产税是美国地方政府的主力税种和重要收入来源。美国各层级政府各有其收入相对稳定和充足的税种：（1）联邦政府主力税种为所得税，所得税占联邦政府税收比重超90%，占总收入比重超50%。（2）州政府主要为销售税和所得税，销售税和所得税占州政府总收入比重各约20%，合共占税收收入比重90%。二战以前，房地产税曾经是州政府的主力税种，占州政府税收比重最高时超50%、占总收入比重超40%。（3）地方政府的主力税种是房地产税，房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4，仅次于政府转移支付收入。

房地产税收入对应支出于当地的公共服务，包括教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等项目，有助于提升区域内房地产价值。地方政府的房地产税收入，超过40%归属于学区政府，各有20%归属于郡政府和市政府，其余少量归属镇政府和特别区政府。学区政府96%的收入来自于房地产税，而96%的总支出用于教育；郡政府45%的收入来自于房地产税，总支出中医疗卫生、教育、公共安全的占比达1/3；市政府40%的收入来自于房地产税，总支出中公共安全和教育的占比达1/4。总体来看，超过50%的房地产税支出用于教育。

调节居民收入分配。根据美国房地产税优惠政策，居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除1万美元，若已婚人士单独申报则最多5千美元。通过个人所得税的抵扣项进行扣除，可以有效帮助中低收入家庭减轻税负，达到一定的调节收入效果。

对调控房地产市场作用有限。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现温和。2000-2005年，市场交易过热、房价暴涨：一二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。美国房地产大牛市的关键推手是货币金融政策，宽货币、宽信用、弱监管是造成房价暴涨的主要原因。

4、日本征收固都税

固都税为固定资产税和都市计划税的合称，因征收部门、征收范围和课税对象一致，所以两者统一征收。征收部门属于市町村政府，征收范围包括土地及其建筑物，课税对象为每年1月1日的不动产所有者。

4.1、固定资产税：税基每三年一评估，设置负担率熨平价格波动影响

固定资产税包括土地税、房产税及应折旧资产税。征税依据为《地方税法》，税率较低，纳税人负担较轻，但税源较广，在市町村税中约占40%，是市町村政府重要的财政收入来源。

固定资产税=税基×税率。

税基为固定资产税评价额，由地方政府依据《固定资产评估标准法》每3年评一次。其中，土地部分约为上一年土地公示价格的70%，房屋部分参照重建成本，同时考虑房屋折旧等情况。

1.4%的基准税率长期不变。1950年创设固定资产税固定税率为1.6%；次年改为基准税率1.6%，同时设定税率上限为3%；1954年下调基准税率为1.5%，税率上限改为2.5%；1955年再次下调基准税率为1.4%，并一直维持至今；1959年税率上限修正为2.1%；2004年税率上限废止。2015年80%以上的市町村采取1.4%的基准税率，小部分市町村实际税率略高于基准税率，但均不超1.75%。

设有“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收负担。负担率=上一年度税基/本年度税基。如果负担率大于或等于100%，即地价下跌，则直接使用本年度税基；如果负担率小于100%，即地价上涨，则根据涨幅调整本年度税基。

房产税=税基×税率-抵税额。税基为房产价值，由地方政府依据《固定资产估标准法》每3年评估一次，基准税率统一为1.4%。

抵税政策鼓励改建绿色、防火、抗震住宅。对于新建住宅，依据住宅质量、是否是高层防火住宅等条件，给予3-7年的固定资产税额减半鼓励政策；对于翻新住宅，达到抗震标准或通过安全检验的，享有1-2年固定资产税减半优待政策；拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免1/3固定资产税；在市町村，当同一人所有的土地资产总价值不足30万日元、房产总价值不足20万日元时，免征土地税和房产税。

4.2、都市计划税：与固定资产税一同征收

都市计划税=税基×税率-减免金额，按土地和房产分别计算征收。其中，税基为登记的固定资产价格；各市町村的税率略有差异，在0.2%-0.3%之间。

4.3、征收效果：地方主要税源，对地价影响不明显

固都税是日本地方政府的主要税源。2016年，固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%。

固都税用于开发和改善当地基础设施，有利于提升社区品质。固都税均属于市町村税，税收用于当地。尤其是都市计划税是为筹措都市建设等费用的目的税，用于充实与强化都市整备，包括下水道、公园、生活道路、学校、医院、中小河流对策及满潮对策等。基础设施改善，有利于提升当地社区的空间价值和社会经济价值。

对低价不动产免征，具有一定的收入调节作用。在市町村，当同一人所有的土地资产总价值不足30万日元、房产总价值不足20万日元时，免征税；对东京都土地面积不足200平的小规模住宅用地，减半征收。

对地价调控作用有限。日本1940年开征都市计划税、1950年创设固定资产税，对抑制地价上涨作用不明显。1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍，1975年石油危机爆发后地价指数有所回落，但次年开始企稳回升，1986-1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。土地天然不足的同时，赋予了土地过多金融属性，是日本房地产危机爆发的根本原因。特别是第二次房地产危机，货币金融政策是直接推手。房地产泡沫在1991年破灭，此后的20年里，全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%，六大城市跌幅更高达76.0%，房地产市场自此一蹶不振。

5、德国仅征收土地税

德国住房税收体系中，保有环节仅征土地税，而不收房产税。

5.1、低税基，实际税率“以支定收”

德国土地税是政府依据《土地税法》，针对土地向所有者进行征税。土地税一季一缴，也可申请半年一缴或一年一缴。税收征管由州政府和地方政府共同承担，但收入归地方政府所有，属于乡镇税。对于公共用途的土地予以豁免，用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、铁路等。

土地税=税基×基准税率×稽征率。土地税计算方式较为复杂，各地区税负差异大。原东西德地区之间、不同联邦州之间、不同人口的市镇之间、不同建筑物年份之间的税负都存在较大差异。

税基为评估价值，由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定。东德西德现行估值标准不同，西德估值标准是1964年出台，东德是1935年。由于估值标准出台较早，所以土地税实际税负较轻。

基准税率由联邦政府规定，东西德地区适用不同税率表。

稽征率由各市政府自行确定，不设上限，同时兼顾招商引资吸引力，也可将税率制定权限下放乡镇。不同类型土地的市稽征率不同，通常情况下，农业用地和林地的稽征率低于其他类型建设用地。

5.2、征收效果：乡镇重要税源，对房价影响不显著

乡镇税收收入的重要来源。土地税征收面向所有存量土地，2017年贡献税收140亿欧元，占德国财政收入比重0.98%，整体占比不高，并不是财政收入的重要来源；占乡镇税收收入比重14.5%，是住房相关税收的重要税种。

以支定收，有助于提高区域公共服务水平。稽征率设置由地方政府自行决定，甚至由乡镇根据财政预算、招商引资等多方面综合考虑决定，不设上限。这有利于地方政府根据自身需求设定征税目标，提高区域公共服务质量，提升区域内资产价值。

差异化税率，具有一定的调节居民收入水平作用。德国针对不同类型的土地征收不同的基准税率。对于西德的住宅用地，低价值独栋、联排房屋和高价值独栋分别征收0.26%、0.31%和0.35%的土地税；对于东德，不同价值水平的住宅用地，基准税率也各不相同，价值越高，税率也越高。

土地税对房价影响不明显。在全球此起彼伏的房地产大泡沫中，德国独善其身，1970-2017年名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速1.8%，同期英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍，年均增速分别达8.8%、6.1%和5.5%。德国房价稳定的根本原因是货币金融政策稳健，税收只是一个调节因素。事实上，德国并未将土地税视作调控工具，而是作为筹集地方税收的重要来源。

6、英国征收市政税

英国房产税征收历史悠久。17世纪中后期，英国开始征收炉灶税，此后房产税税名与征税标准经过多次调整，包括以窗户数量为征税依据的窗户税，以租金为征税依据的房屋税，按人头均摊的社区税。1993年，英国开始按照居民住房的资本价值征收市政税，纳税主体为年满18岁的房屋实际使用人。

6.1、由专有机构评估，分档征税，以支定收

税基由评估机构评估房屋价值，分为八或九个等级。市政税以评估价值征收，税基由各地方自行确定。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将住宅在1991年4月1日的价值分为A-H八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级，后续建成房屋按照这两个基期价格分类。英国房屋以A-D级为主，2018年英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%。

税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。对A-H（或I）每个等级实行定额税收，D级为基准税基，其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数，房价越高，税收乘数相应增高。

D级住宅纳税额由各地自行决定，实行“以支定收”原则。市政税作为地方税种，由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额，通过控制政府支出以限定住房税应纳税额。

税收优惠：若房屋中只有一名成年人，则市政税税额减少25%，若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴。对于残疾人士，政府也会给予适当税收减免。此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%的市政税减免，但对于空置两年及以上的房屋，地方政府可加征最高50%的额外市政税，以避免房屋过度空置。

6.2、征税效果：地方主要税源，对房价影响较弱

市政税是地方财政收入的重要来源。英国实行高度集中的财政管理体制及财政收入分配制度，90%以上税收归中央政府支配和使用。市政税作为地方政府主要税种，2016财年，英格兰市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。

税收主要用于当地市政，改善公共服务水平，提升区域资产价值。市政税主要用于当地市政，包括道路修建、路灯、街道清洁、“上门送餐”类别的公益服务等，也用于大伦敦市政府GLA提供的消防、公安和其他公共服务。通过增加提供公共服务品，即提升了当地资产价值，也能降低征税成本。

差异化征税，有一定的收入调节作用。类似于德国，英国也采取地方政府“以支定收”的原则，自行确定基准纳税额，不同级别住宅纳税额不同，住房价值高的H级住宅纳税额为基准水平的2倍，住房价值低的A级住宅纳税额为基准水平的2/3，对收入分配有一定调节作用。

征收市政税对房价影响较弱。英国自17世纪中后期就开始征收房产税，1993年正式开征市政税，但房价仍然一路上涨。1917-2017年的一百年，英国名义房价指数上涨了888倍、年均涨幅7%，实际房价指数累计上涨了18倍、年均涨幅3%。国际对比看，英国的房价涨幅在主要发达经济体中也显著领先。1970-2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍、年均增速达8.8%，明显高于同期意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。伦敦房价位居全球第二，仅次于香港。英国房价大幅上涨的主要原因是土地，土地分配上严重不均、规划上偏重保护、开发上效率低下，导致私有土地不能转化为充足的住房供给，导致价格不断上涨。

7、风险提示

人文、体制机制、国别差异等。

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