商业洞察｜从金融中心到财富管理中心，香港奢侈品零售能否涅槃重生？

行业洗牌之下，向来稳健的港资房企也开始承压。持续面临挑战的香港奢侈品零售反弹，似乎正成为梦境。

陆续释出的 2024 年中期财报透露出，中国香港零售市场的下行趋势。8 月 1 日，香港政府统计处发表最新的零售业销货额数字也显示，2024 年 6 月零售业总销货价值连续四个月同比下跌，按年下跌 9.7%。一去不复返的游客经济以及已成潮流的“港人北上”趋势，似乎也在加速这一下行趋势。

以商铺租金这一数据维度来观测香港时尚零售业的发展，也远非乐观。根据中原地产的数据，李嘉诚的长江中心，五年内租金价值下降了 1/3。仲量联行预计，今年中国香港市场的租金可能还会继续下降 5% 以上。

然而与之形成鲜明对比的是，Prada、LV 等奢侈品牌以及雄心勃勃向上冲击的 On 昂跑、Manolo Blahnik 、Mango 等等国际品牌却悄然重回中国香港，在地标商圈开出重要门店。

寒气未散的香港奢侈品零售业，除了拥有全球金融中心的头衔、成熟的奢侈品营商环境、城市文化艺术产业配套、以及大量高净值客群及家庭外，还向全球释放出哪些吸引力？

熟悉香港城市文化的人，大抵会对“一铺养三代”这一说法印象深刻。然而，如今随着香港本土零售业的剧烈变化，这一梦想即将成为泡影。

8 月陆续释出的港资房企业绩数据无疑佐证了这一点。太古地产、九龙仓等本港拥有多处零售物业的地产商中期业绩显示，二季度，香港零售业急转直下，拖累租金收入下滑。 恒基兆业 2024 上半年亏损 6900 万港元，比去年上半年 1800 万港元亏损额进一步扩大。太古地产上半年股东应占溢利 17.96 亿港元，同比减少 19%；恒隆地产位于香港岛办公楼组合收入下跌约 14%；九龙仓置业旗下海港城和时代广场的写字楼部分，收入分别下跌 2%、8%。

香港零售管理协会主席謝邱安儀表示，7 月份，协会 85% 受访商户反映生意额跌幅个位数至四成不等，不少商场虽然奥运直播吸引人流改善，但销售额并没有明显增加。 她表示 8 月情况与 7 月相近，超过 80% 受访商户反映生意额跌幅个位数至四成不等，只有一成商户预计生意有所上涨，主要来自于促销推广。

的确，相比于 2023 年前的三年全球共同面临的停摆，香港所面临的困境更为复杂。大陆市场逐步降低税费，海南和深圳等地免税店频现，再加之今年“日元贬值”带来的东京消费热，内地消费者赴港购物的需求持续下降，从而令曾经重金难求的核心地段也不得不转变姿态，降低资金。据香港信报前不久的报道显示，铜锣湾利园山道一个核心地舖，曾先后由卓悦和浪琴租用，月租高达 230 万元，而今年上半年该商铺由一家手机配件店承接，租金降至 12.8 万元，较高峰期下降 94%。

7 月，有消息传出，Prada 将重回香港市场，计划明年年初在海滨豪华购物中心 K11 Musea 开出一家 8,000 平方英尺的门店。据悉，该门店租金可能部分取决于商店销售额。四年前，Prada 关闭了品牌位于铜锣湾的旗舰店，结束了每月租金高达 900 万港元的零售租约后，尚未在香港市场开出新店。

此外，同样很可能受较低租金吸引而重返香港购物中心的还有西班牙时尚集团 Mango。据悉，该品牌将在中环泛海大厦租用一家 19,000 平方英尺的店面。自 2020 年其最后一个长期租户英国品牌 Topshop 搬出以来，该大厦一直处于空置状态。其中一位知情人士表示，新租金约为每月 120 万港元（合 15.4 万美元），比新冠疫情爆发前的水平低约 20%，比 2014 年左右该物业的最高租金水平低约 60%。

受益于奥运会期间的营销，而迅速得到中国年轻群体关注的运动品牌 On 昂跑在香港中环的一家时尚购物中心开设了首家专卖店，该购物中心由恒基兆业所持有。

稍早以前，Louis Vuitton 在 5 月份证实品牌将重返香港高档购物中心时代广场，开出 12,000 平方英尺的门店，开业时间预计为 2024 年底，据悉该门店租约为 5 年。

今年 6 月，瑞银集团行政总裁 Sergio Ermotti 在瑞士一所大学的演讲中指出，香港目前的财富管理业务正以每年 7.6% 的速度快速增长，这意味着香港有机会在 2027 年或更早时间取代瑞士，成为全球最大的财富管理中心。

相比较金融中心的诸多机构主体，通过一系列市场活动和金融服务为各类经济活动提供资金支持，调节和影响商品货币的流通和价值，财富管理中心的服务主体进一步聚焦到了高净值客户的财富管理服务范畴。

通过从金融中心到财富管理中心的城市转型策略，中国香港市场不仅凝聚了国际品牌尤为看重的高净值客群和财富资产，也为其提供财富增长方案，帮助其在当地实现更长周期更良性的财富增长。在此背后，当地不仅拥有大量奢侈品客群，其消费能力的持续稳定性也得到了保障。这无疑为正面临市场波动和不确定性的奢侈品牌，某种程度上带来了尤为宝贵的确定性。

对于香港而言，过往一直都是全球重要的金融中心之一，即使近年来由于宏观经济因素屡受争议，但在 2024 最新全球十大金融中心排名中，香港仍排名第三，仅次于纽约和伦敦，位于新加坡、上海和北京之前。

不难理解，时尚奢侈品牌对于香港市场未来所抱有的信心。但与此同时，不可否认的还有正在发生深刻变化的城市格局演变，奢侈品牌的布局策略和模式，也面临着更具敏捷性和精准性的考验。

一方面，依托大湾区这一城市集群概念，香港市场逐渐成为“试水”中国华南市场乃至整个大故事的重要杠杆。Manolo Blahnik 就是其中一例。继今年 3 月在中国香港利园购物中心开出精品店后，鞋履品牌 Manolo Blahnik 表示，将持续加速其中国市场的扩张计划，并计划在上海开设第一家专卖店。

此外，从零售地产来看，太古地产正围绕上海、北京及广州，主要以“合作开发的重资产模式”，持续在内地加码布局。2024 年底，K11 则将在深圳开启总面积近 23 万平方米的 K11 内地首个旗舰项目 K11 ECoast。再如 8 月，香港贸发局在内地电商平台举办首届“香港好物节”，提升香港品牌及产品在内地的知名度，协助本港企业拓展内地电商业务。  

今年 6 月，香港置地集团发布了“Tomorrow's Central”（未来中环）项目，与 Cartier、Chanel、Hermes 等品牌合作共同投资逾 10 亿美元，期望打造一个全新的香港、乃至全球独有的奢侈品零售体验。

据悉，该项目将使得主要奢侈品牌租户在置地广场租用的零售楼面面积将增加一倍，总计超过 2.1万平方米（约22万平方尺）拓展升级后的奢侈品牌门店空间，可为 VIC 群体带来高级订制服装、私人餐饮概念、露天平台、及双层楼高的贵宾廊等个人化的尊贵体验。而希慎兴业公司 (Hysan Development Co.) 正在改造铜锣湾的利园 (Lee Gardens)，Hermès、Chanel 和 Dior 等租户都在此地扩建店铺。

此外，借助 ComplexCon 和巴塞尔艺术展等文化活动，越来越多的奢侈品牌通过“盛会”与香港本土消费者及游客建立连接。香港政府副财政司司长黄伟纶曾表示，今年到目前为止，ComplexCon 和巴塞尔艺术展等文化活动帮助提升了这座城市在全球舞台上的知名度。此类重大文化活动将帮助香港在 2024 年吸引 5000 万游客。

今年 9 月，Lane Crawford 将携手 Pitti Immagine Uomo 展会，在香港两大商场呈现意大利的剪裁技艺，Brunello Cucinelli、Borsalino、Doucal’s 等品牌将在连卡佛 IFC 提供定制和个性化服务。此外，太古地产也在不断加速“沉浸式购物的体验”，发掘更多联名机会，以吸引顾客前来商场。与利物浦足球会合作推出的‘置身晏菲路-体验利物浦足球盛典”正是其中一例。

Van Cleef & Arpels 梵克雅宝亚太区总裁 Julie Clody Medina 表达了对于香港市场的看好。她认为，这座城市的独特之处是在于崇尚传统之余，同时迎来创新。香港的消费者品味精致，对于新的创意概念往往持开放态度并满怀好奇心，这为品牌的艺术创作缔造了理想环境。

无论如何，艰难时世之下，总要生存。“穷则思变，变则通，通则久”，这一朴素的辩证法哲学见证了香港这座“小渔村”在上个世纪发展成为全球重要的金融中心。如今，这句话，或许也是我们能给予未来香港奢侈品市场最好的祝福。WWD

 撰文  Lenu

  责编  Yalta Du

           图片来源  WWD、品牌官方