作为业主和房东，我们如何应对房产销售与租房中介的强势施压？丨创富实战
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在上一篇专栏文章《千万澳元房产拍卖复盘，如何抵住中介诱惑，最终以低于保留价成功买下房产？》，我讲述了作为房产买家，我们如何沉着和理性地应对谈判技术高超的房屋销售中介和强势的拍卖官。
今天，我反过来，从房东和业主的角度去谈谈如何应对房产。
大家要知道技术高超的房产销售和租房中介，他们都是一把双刃剑：
一方面他们能够跟买家做好工作，尽全力让买家出更高价格购入房产，让租客出更高价格租入房产；
而另一方面，他们也能很好地做业主的工作，尽全力降低业主的期望值，从而更容易地达成交易。
在对于中介的这个理解的基础上，当我们面临他们强势施压的时候，我们应该理解到他们大概率应该在另一边也同时在做买家和租客的思想工作，从而避免让自己产生恐慌，以及对中介的怀疑。
只要充分理解房产领域的游戏规则，包括潜规则，那么你就能沉着应对房产中介向你抛出的“惊人”的论调。
澳房俱乐部®高级会员有惊无险拍卖流拍后顺利出售物业
在我的私教辅导学生中，最近有一位业主要出售她和先生装修过后的一处公寓。他们夫妇选取了当地销量冠军的房屋销售中介代理销售。
一位潜在买家曾经试探性出价80多万澳元，这位中介居然可以成功地谈判让买家加价，一直加到96.5万澳元成交。
最终，我们这位高级会员按照96.5万澳元跟这位买家交换了合同，冷静期5个工作日，买家交了0.25%小订金，就开始安排房屋检查和贷款申请。
作为卖家，我们这位高级会员夫妇是非常开心的，他们对96.5万澳元这个结果非常满意。
可是，接近冷静期结束的时候，他们接到了中介的电话，被告知这位买家希望终止合同，因为他们的银行贷款出了问题，银行只给他们按86万澳元估值进行贷款……
就在这一天开始，来自中介强势的施压就开始了……
毕竟，辛辛苦苦以为能做成的一笔交易，就这么付诸东流，无论是卖家还是中介，都会感到一定的沮丧。
中介拿着买家反馈的86万澳元估值说事，建议两件事情：
第一， 把房产的销售方式从私售改为公开拍卖，
第二， 建议把广告上的价格从85-92万澳元，降为80-86万澳元。
对于中介的这个建议，我的学生拿不定主意，而且他们在中介建议的拍卖日那一天不在悉尼。于是咨询了我的意见：
房产销售中介需要想办法降低卖家的预期才有利于成交，同时告诉他们拍卖当天不一定在现场，提前把自己的保留价设定好，拍卖当天按部就班进行就可以了。
至于银行估值，之前那个买家说的86万澳元只能代表一份估值报告的估值师的意见，并不能代表其他银行指派的估值师的意见，买家实际上是可以换银行的。
况且，那个所谓的86万澳元的反馈也不一定是真的，中介和卖家都没有看到估值报告。
在房产销售领域里流传的一个说法是：最大的骗子其实是买家。
最后，我还是让这位澳房俱乐部®的这位高级会员先保留之前的价格，给中介施加一些压力。
中介当然不会就这样罢休，继续打电话给我们的这位卖家，希望把广告上的指导价写低一点吸引更多人来参加拍卖。
我给卖家写了一段犀利的文字，回应销售中介。意思是说：
如果销售中介无法给到卖家满意的销售结果，那么卖家只好找其他中介了，如果销售中介是没有信心的话，那么就不要浪费接下来几个星期的时间了……
中介和卖家互相施压，这是再正常不过的事情了。
中介接着又换一种方式继续施压，抛出一些新闻报道，说利率上升会导致房价下跌……
“如果迟点卖，价格就会跌了……”这是中介跟卖家说的经典语句。
但作为卖家的你，要相信中介一定在买家面前会说另一段经典语句：“如果迟点买，价格就会涨回去了……”
中介可以引经据典找论据给到卖家，他们同样也可以引经据典找论据给到买家。
中介几乎每天都在给卖家打电话，希望卖家降价，例如，她会说拍卖前的反馈没有那么高。
但我只会提醒这位高级会员说：
即将参加拍卖的潜在买家中，没有人会提前把自己的最高价亮出来。
我知道这位销售中介是当地的顶尖销售中介，也是一位华人中介。万一这篇文章被你看到了，才恍然大悟为什么这个卖家这么执着，请你不要太在意。我作为这位卖家的房产投资教练，也只能从她的利益的角度去提供指导……
最终，这场拍卖流拍了。可是，正如我们所预料的，流拍后紧接着的事情，就是中介继续施展她的高超技能，说服前来注册参与拍卖的潜在买家继续出价。
你千万不要以为拍卖就是那短短15分钟。
其实，那一天下来，都是拍卖日。15分钟无法达成的交易，可以在当天内继续商议。
只要是当天内达成的交易，都按拍卖条件来执行，即无冷静期、无条件地签合同。
澳房俱乐部®高级会员成功创造当地房屋租赁价格新高
最近辅导的另一位澳房俱乐部®高级会员在二线城市买入了一处可以在后院加建两栋别墅的老房，购入价才20万澳元出头。
购入老房后，他们便安排人员对老房进行了简单的装修，添置了家具就开始出租。
这位房东要求中介按每周450澳元的价格招租，可以租房中介不配合，说最多只能租到每周300澳元。中介给出的理由是当地从来没有独立房的业主租过每周450澳元这个价格。
我给这位房东解释了租金金额和在租赁市场时长的关系：
租金越高，租得越慢。可是，万一更高的租金被租客接受了，这个市场就被你成功地抬高了。
要知道，现在物价上涨，什么都变得更贵，而且利率也涨了，所以租金抬高一些也是正常，哪怕从来没有人租过这么高的价格。
我鼓励我们的高级会员向租房中介施加压力。
中介收到了一份租房申请，价格只有每周380澳元。
看到了吗？中介之前预估是每周300澳元，但是现在收到一份确切的申请——每周380澳元。
可是，380澳元也不是我们这位高级会员想要的，他最低的心理预期是每周420澳元。
于是我继续鼓励他向中介施加压力，要求中介跟潜在租客商议。
于是这位高级会员写了一封很长的邮件试图说服中介，但是我看了之后觉得不合适，所以重新给这位会员起草了一封简单的邮件：
在把这封邮件发出去之前，这位房东做了大量的研究和调查，从而做出最合理的定价。
最关键的一点，是看看有没有非常直接的竞争对手，看看有没有跟自己物业类似的，但要价却比自己物业低。
因为他的物业是带家具出租的，因此他还研究了当地旅馆的价格，从而判断他的450澳元的定价是否合理。
好事多磨，但是最后的结果是让人满意的。最终，租房中介成功地让潜在租客在申请表上把价格提高到业主要求的每周450澳元。
通过以上两个例子，一个是卖房的，一个是租房的，你可以清晰地看到房产中介这个行业的规则。
房产销售和租房中介当然会提供他们的意见，但是至于你是接受还是不接受这个意见，这个完全是你自己来决定的。房产投资教练会从旁指导，但是最后的决策人，仍然是你自己。
你的决策的质量，往往决定了你的房产投资结果的质量。
那么，如何提升你的房产投资的决策的质量呢？
我们接下来在2022年8月13-14日有一个游学团，这是我精心打造的一种创新型房产投资学习模式。
我会带着你去到澳洲的二线城镇，用真实的案例教你如何理性投资，并且打造短期大块利润和长期现金流。
纯学习，不卖房，授人以渔，是这个游学团的宗旨。
澳房俱乐部®内部已经有许多会员报名参加了。
他们来自澳大利亚的各个城市，包括悉尼、墨尔本、布里斯本和阿德莱德，他们来自不同的行业背景，但是有共同的兴趣和目标——成为高级房产投资人，在更短时间内创造更高的收益。
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