假如房价真的下跌30%，如何继续通过房产投资而获利？丨创富实战

最近，有媒体报道说澳洲房价可能因为利率上涨而下跌30%，一些读者希望知道我作为高级房产投资人和房产投资教练的看法。

我的回应是：

你一定不能按照“主流”的声音来做出高级的房产投资决策，那是普通人的行为。

只要细心看看抛出房价下跌30%的“研究结论”的细节，你不难发现这个假设是基于更多的极端糟糕的经济数据的假设的。

那么，究竟是“利率上涨”导致“房价下跌”，还是其他极端糟糕的假设如果真的出现了而导致“房价下跌”呢？

如果你真的很担心“利率上涨”而导致“房价下跌”，那么你真的要回顾一下历史，看看历史上每一次利率上涨周期启动后澳洲整体房价的变化。

上图显示了自1990年以来，澳洲整体房价的走势（深蓝线），如果我们把房贷利率（浅蓝色）配上去，不难发现每一次利率开始上涨之后，整体房价并没有出现巨大变化，哪怕利率上涨了，房价总体向上走的趋势并没有改变。

我们也看到不少报道说经济形势可能会恶化，可能会出现金融危机和政府为了控制通胀而对市场做出的人为干预。

那么我们也不妨来看看以往战争、金融危机和政府人为干预的时候，澳洲各大城市房价做出了什么反应。

世界大战、经济大萧条、信贷紧缩、经济衰退、全球金融危机、房贷规模封顶政策等事件出现后，澳洲各大城市房价确实有一定的调整，但是这些调整要么是增幅放缓（不等于下跌），要么就是非常轻微的下跌，但从来就没有下跌超过20%，更不用说30%。

房价一般在贷款供应缩减的时候下跌，但不是房贷成本（利率）提升的时候下跌。

目前的利率上调是因为通胀率在上涨，但是房价又往往伴随着通胀率的上涨而上涨。

如果大家真的担心房价下调，那么唯一需要担心的，就是房贷的供应的紧缩，如果真有任何重大政策出台导致银行无法贷出款来，他们想贷给你但是政府不允许，这个时候才会对房价有重大打击。

我们目前能做到的，就是控制好自己的风险。

想一想，假如房价真的下跌10%、20%甚至30%，这对你的房产投资有何影响？

假如你现在就知道房价一定会下跌30%，那么你现在的投资策略会如何调整？

假如你现在就知道房价一定会下跌30%，然后又涨回来30%，那么你现在的投资策略会如何调整？

假如你现在就知道房价一定会下跌30%，然后又涨回来30%，再然后每年持续增长，但涨幅逐渐趋缓，那么你现在的投资策略会如何调整？

我能给全体投资者的忠告，不论你是被动投资者，简单地买房、出租、持有，还是活跃投资者，买房、人为增值、人为增现金流、卖出或转贷套现，不管你用什么投资策略，你要是想在任何突如其来的经济动荡中，还能安心睡觉，还能生活得不错，那么，如果你真的要长期持有房产，你就一定一定要注重现金流！

不管房价短期内如何激烈的变化，每一个区域长期的房价增长率和租金回报率是相对固定的。

举一个例子，请看以下两组数据，它们分别代表两套处于不同地区的投资房在10年内的财务表现。为了方便计算，假设利率恒定在4%。

1号投资房50万，高增值、低租金回报；2号投资房25万，低增值、高租金回报。

1号投资房所在的区域，从长远来看，房价平均年增长率为7%，这是相对比较高的增长率，但租金回报率只有3%，算上各种持有成本，包括利息支出，前7年都是负现金流，到第8年才开始转向正现金流。

由于钱是有机会成本的，你要花钱贴进去你的投资标的里，那么你贴进去的钱自然就失去了本应得到的利息。

因此，数据里还有“对冲账户”一栏，指的是负现金流的机会成本，以及正现金流的对冲账户利息收益。

10年下来，房价从50万增长到将近92万，减去现金流的损失，实际利润是40万左右。

2号投资房所在的区域，从长远来看，房价平均年增长率为3%，这是相对较低的增长率，但是租金回报率达到9%，算上各种持有成本，包括利息支出，每年都有正现金流，假如正现金流全部放进对冲账户里，逐年累计，还能持续对冲利息，进一步减少实际的开支。

10年下来，房价从25万增长到32万多，加上现金流，实际利润是22万左右。

面对这两个选择，在相同的50万预算的前提下，你会选择长期持有1套1号投资房，还是持有2套2号投资房？

假如10年中，某些年份出现大跌，某些年份出现暴涨，但长期的平均年增长率不变，你认为1号投资房持有者晚上睡得香，还是2号投资房持有者晚上睡得香？

假如，你是活跃投资者，不满足10年才赚几十万，你希望一两年、两三年就赚几十万，那么，你一定要做人为增值策略。

面对已经逐渐浮现的买家市场，你应该抓住这个机遇，以更低的价格去获得优质的资产，获得有人为增值潜力的资产。

假如房价真的要下跌，那么在这个过程中，一定有很多价值被低估的物业出现，当我们跟业主谈判的时候，我们一定可以处在更有优势的位置，不仅价格可以谈，而且交易条件也可以谈，例如，我们可以获得很长的交割时间，甚至在交割前，我们可以向政府递交进一步开发的申请，我们可以获得建筑报价等。

很多一般投资者买楼花，在未来交割日到来之前，只好心慌意乱地等，等，等……不知道房价走势如何。

很多活跃投资者买具有进一步开发潜力的房产，谈好了半年、一年后再交割，在未来交割日到来之前，忙碌地做设计、申请、审批、报价。他们在进入这笔交易前，就已经知道如何通过这个项目获利，获利大概多少。

那么，你的决定是什么呢？

当全中国宣传房子是用来住的，不是用来投资的时候，澳洲房地产投资课程正是进行相反的思维，第一套房子并一定要买来自住，买房重点要从投资升值角度去考虑，它是大多数人一生财富的重要基石。

并且仅仅从投资角度去考虑也是不够的，而是要像经营一门生意一样，一套房子，一本账。

凭感觉，凭喜欢买房是对自己最大的不负责！

第一套房就可以是投资房 

改变思维才能更好投资买房，5万就可以开始投资！

买房子有着首付、贷款、选房、利息、租金、过户、中介、装修、转贷套现、保险、税务、资产保护等等太多的环节，而许多人却是一笔糊涂账。

当过几年卖掉的时候，以为就是卖价减去买价，就等于赚的，真是大错特错。

当很多人把各种支出一笔笔列出来后，才震惊地发现，这栋房子的投资并不赚，甚至有的还赔钱，那么从生意的角度，就要尽早止损了。

买房需要像经营生意一样，从开始投资到最后的变现，每一个步骤都要规划，每一项支出都要提前知道，安排预算，咨询专家，也就是说，在买房子前就要知道这个房子怎么操作才能产生利润？要什么时候卖？各种支出是多少，这些因素计算好之后，如果顺利能够赚多少钱？如果有意外的支出，会不会亏损？

回首过往30年，可以说澳洲华人是80%从投资房子上赚的钱，因为在澳洲做生意，一定要做主流社会的生意，澳洲拍卖这种公开透明的制度，对于华人来说真是天赐良机，不需要背景人脉，没有黑箱操作，公平竞争，甚至也不需要太多语言，投资额度也不是太高，各种地产中介、贷款、法律、税务也都有中文职员提供周到的服务。

当然过去房价一路上升，随便买个房子，扔个7-10年一定会涨的时代一去不返了，这里就需要学习更为专业的知识，更细致地计算每个环节的费用。

鉴于此，我将在2022年7月2-3日举办新一期的培训课程，解决广大华人房产投资者的普遍问题：

本课程采取2天网上授课+全年俱乐部跟踪辅导的形式，授课期间有软件操作辅导、随堂练习以及小组活动。澳房俱乐部会员可以免费复训，直到学会为止。

澳房俱乐部房产投资高级①阶课程：

买房是一个生意

课程日期

2022年7月2-3日周六、日

 9:00-18:00（墨尔本、悉尼时间）

费用：两天课程980澳元+GST

此课程可随到随学，加入澳房俱乐部可以免费参班复训

（长按二维码报名）

（课程咨询）

联系方式：0452118678（Cindy）

我将会解释“把房产投资看成一门生意”的理念，将房产投资以做生意的视角去开展，并以财务自由为目标。

土地和建筑物仅仅是创造价值的载体，房产投资者的操盘运营水平才是真正决定投资成败的重要因素。

我的学生中，有从来没有买过房的学员，有曾经买错房的学员，还有小型房产开发商；有刚刚起步的低净值人士，也不乏高净值富商，大家都在课程中学到解决他们面临的房产投资与创富问题。

课程不是纯理论的宣讲，而是基于自己的房产投资实战和亲自辅导高级会员做项目的多年经验，富有实战案例，教授房产创富路上的实用技巧，包括行业软件的操作、具体项目的分析、房产投资生意操作的细节。

我还组建了澳房俱乐部®，通过两周一次的集体辅导，帮助学生更好地实践课程所学知识。

澳房俱乐部全年会员费：395澳元+GST

澳房俱乐部会员可以获得免费复训，接受房产投资教练每两周一次的辅导，聆听最新的实战案例分析，解决自己课后实践过程中的具体问题，还可以参加不定期的线下聚会。

这个课程深入浅出，无论对于买房小白，还是资深投资者其实都有收获。

在澳房俱乐部已有的两百多名学生中，有首次置业者、业余房产投资者，也有专业房产投资者。

现在澳房俱乐部已经有近200名会员，许多会员购买了多套投资房，从30万澳元以内的小镇现金奶牛房产，到首府城市几百万澳元有进一步开发潜力的物业，很多房子学员在上课前都没有意识到它们的存在。

学员利用所学策略，无论是本地方房产还是需要远程操控的项目，他们都有办法通过装修、分割或者新建在房产市场里获得明显的优势，能在更短时间内以更低的风险创造更高的投资回报，他们还通过人为现金流策略让普通租金收入提升50%或以上。

对于还未买房者来说，课程带来了完整的投资思路，让大家在买房投资前就能清楚地明白自己需要的是什么。

澳洲的环境适合通过房产投资实现财务自由，增加了继续走房产投资之路的信心和信念。而房产投资之路最重要的是做好投资前的准备，而投资房产的架构则是关键。

如果是凭感觉和主观意识，没有做好投资前的准备工作，结果往往没有达到预期的利润收获。

任何物品都可以是资产同时也可能是负债，关键在于该物品能让你赚钱还是亏钱。

房产投资也是一样，是“你养房”，还是“房养你”？如果你年年往房子里面贴钱，养着房子，享受一点点退税优惠，焦虑地期待房产自然升值，这是不符合房产投资的生意理念的。

课程还教你为每个投资项目建立独立的财务体系，每个架构都必须有独立的银行账户、财务记录、报表和税务，方便定期观察盈亏与现金流状况，成为机会成本分析的依据。

课程传授自住房与投资房的购房战略，让买错房的人知道如何进行资产重组，摒弃不赚钱的资产。

制定了适合自身的房产投资架构和房产投资增值策略之后，第一步不是盲目找房，而是选择适合的区域。

到底该怎么有效寻找适合的区域呢？课程将介绍实用的工具，教你如何选定投资区域，如何查询房产空置率、房产价差、房产所在区域的基本面信息。有了这些数据，你可以更精准地计算你的投资获益，并判断这个投资是否具有投资价值。

 课程中会讲解分地、分契和新建等开发业务。除了为大家介绍如何在分契中获利和分地的多重玩法之外，还教会学员们如何分析、寻找有潜力的物业单元。

课程还会对于如何提高小型开发项目的正向现金流给出实用性建议，包括如何增加单独出租空间和如何改变出租形式。

对于小型开发商最感兴趣的资产保护，课程也会详细介绍我对信托体系、融资布局、资产管理的独到理解和实战经验。

Richard老师对房产投资的定义是，投入时间、精力、现金和贷款额度，整合建筑、规划、设计、勘测、法律、税务、保险、融资等资源，以土地与建筑物为载体，创造价值，从而获得收益的一种活动。

房产投资以做生意的视角去开展，应以财务自由为目标，具体表现为房产投资组合所产生的被动收入大于投资者的日常生活开销的状态。

房产投资之旅的三大组成部分：

1、全面准备

在做任何实质性的投资之前，需在如下几方面做好充分准备：

•   投资规划：设立投资目标，明确投资意义

•   资产保护：善用信托架构

•   融资布局：贷款能力、征信报告、贷款预批、投资预算

2、投资项目

按照投资规划，启动投资项目，每一个项目都应有如下要素：

•   项目目标：每一个项目都应增加净值或现金流

•   投资策略：增值策略、现金流策略

•   区域选择：以个人为中心去布局、以区域特征来筛选

•   可行性分析：确保所选区域、物业以及投资策略与项目目标和所掌控的资源相匹配，确保项目能盈利

•   购入物业：购房的流程与注意事项

•   实施策略：整合资源，执行项目计划

•   出售或重新估值：项目结束，回收资本，获利退出

3、资产管理

对于不出售且长期持有的物业，我们需要做的事情包括：

•   出租：租赁市场分析、管理房屋出租中介、房屋维护与修理

•   检视：考核物业的财务表现，确定是否继续持有

•   报税：完善的财务记录，通过架构灵活优化税务

第一天：

构建可持续发展的房产投资之路

•   了解澳洲房产市场历史和趋势

•   明确房产投资的起点和方向

•   根据自己的实际情况和个人偏好制定短期与长期计划

•   规划好在澳洲所买的第一套房 

•   描绘财务自由的理想人 

•   领悟房产投资的终极意义

房产投资增值策略

•   选择适合增值策略的区域

•   选购合适的物业进行翻新，从而提升其价值

•   对未分契的公寓或联排别墅进行分契，从而让每个单元可单独出售

•   分割土地，从而使地块可单独出售

•   选购合适的土地并且新建房屋 

•   选购合适的老房子，推倒重建同样密度或者更高密度的房屋

第二天：

房产投资现金流策略

•   调查研究一个区域的租赁市场

•   对现有独立房进行加建奶奶房从而增加可出租空间

•   改建现有独立房或者新建寄宿房，提供五脏俱全的小型居住空间给单身房客

•   给现有物业增添家具与电器，提高租金收入

•   利用共享经济平台，设立短租生意

资产保护

•   明确资产保护的重要性

•   设立合适的架构体系并明确其法律和税务意义

•   设立公司和家庭信托

融资布局

•   审视与优化贷款能力

•   保护与优化信用记录

•   选择合适的贷款机构与贷款经纪

•   申请有实际意义的贷款预批 

•   多渠道获得投资资本

资产管理

•   为资产配置全面的保险

•   管理房屋出租中介，建立高效的合作关系

•   熟悉保险理赔流程及其所需文件

•   检视资产体系的运营状况

•   适时调整资产体系

•   优化资产体系的税务

课程总结

•   重温两天课程要点

•   制定课后行动计划

加入一个有共同目标的正能量圈子，

群体化学习，

获得个人持续成长和美好的友谊

相信房产投资课对你是一个全新的开始！

澳房俱乐部房产投资高级①阶课程：

买房是一个生意

课程日期

2022年7月2-3日周六、日

 9:00-18:00（墨尔本、悉尼时间）

费用：

两天课程980澳元+GST

此课程可随到随学，加入俱乐部可以免费参班复训

（长按二维码报名）

（课程咨询）

联系方式：0452118678（Cindy）

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