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#Richard He丨创富实战
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这是澳洲房产大全第 1408 篇原创文章第 92 篇 创富实战 专栏不管是证券、金融产品还是房产物业，每一次行情大涨的时候，往往也是大量新增参与者急切入市的时候。经过最近一年多房价的飙升，自然也引来新一代的投资者加入房产投资行列，房产投资者大军已经超过了200万人。每个财年结束，新财年开始之际，都是房产投资者们需要报税的时刻，对过去一个财年进行全盘核算与总结，是出成绩单的时候。成绩单一出来，不同的投资者有不同的喜悦与烦恼，为了把喜悦放大，为了把烦恼缩小，投资者们以及他们的会计师都想尽办法看如何合理地交最少的税，获取最大的税后收益。一个财年下来，受过训练的高级房产投资者，懂得如何通过人为增值和人为现金流策略，在市场整体上涨的基础上进一步地获取实实在在的、真金白银的利润。澳房俱乐部一位高级会员利用首次置业的机会买入“原材料”，在业余时间按照在澳房俱乐部里所学的房产投资知识进行人为加工，不仅自己可以享受和居住自己创造出来的新居住环境，而且在合适的时机出售变现，赚到利润$89,000，比当时自己本职工作的收入还要高。当然，也不是所有房屋都非得要出售不可，如果现金流非常好，而且还能通过银行估值套现取回自己投入的资本，并且这房子还能继续增值和产生收入，这是两全其美的事情。比如以下这个项目，总成本大约$320,000，租金有每周$950，仅此一个项目就给了我每年$31,000的被动收入。然而，高级房产投资者最大的苦恼，却是如何处理这么大笔税前收入。这些税前的短期投资项目变现而来的大块利润，加上长期高现金流项目每月积累下来的纯租金收入，还有其他的本职工作和生意收入，一下子把投资者当年的个人收入推向最高税率45%。例如，以下这个项目我以$400,000整体买入一整栋公寓楼，花了$15,000加工，最后创造了$160,000的利润，怎么才能交最少的税？精明的高级投资者一定是有远见的，懂得提前做好复杂架构的布局，有办法把税前收入导流到税率更低的家人和公司那里去，从而达到整体纳税金额的合法下降。高收入房产投资者的复杂架构维护以及收入导流设计的苦恼，绝对不是一般投资者能想象到的。普通房产投资者的典型特征就是入不敷出，每月都在贴钱进入投资物业里。在退税季节里，苦逼了一年后，他们终于迎来喜悦，因为他们终于可以向税务局说他们持有这些入不敷出的投资物业，在过去一年里实际上和账上亏损了多少钱，抵消了他们房产投资以外的工资收入，从而导致了他们应交税金比雇主发工资时预扣的税金少，结果得到了一笔不菲的退税。每当他们从税务局那里退回来一笔钱，心里就产生喜悦感，感觉好像是天降下来的一笔钱。普通房产投资者只懂得买套房然后出租，并没有完善的进入和退出机制，没有完善的收入、成本和利润估算，无法控制手上的这笔投资，听天由命，不知道投资这条路将会引领自己到何方，只有模糊的印象——感觉好像将来有更多的房产就会富裕，却不知道手上这些是真正的资产，还是真正的负债。他们到了报税季节的苦恼点，就是不满足于退一点税回来，他们希望退更多的税，甚至把退税误解为是房产投资为他们创造的“利润”。—— 这句话成为了有中等以上的工资和生意收入的人被会计师责备的常用语，也是被高开支、高折旧、高价格房产的销售人员视为其潜在买家做出投资的一个重要理由。
带着因为自己收入“太高了”而要想办法找理由把收入“降下来”从而可以退更多税的思维去完成税务申报的投资者，自然而然就开始想歪了……他们的苦恼点，就是怎么找了一圈，都找不到进一步让自己退更多税回来的理由了？现在资讯发达，信息数据丰富，澳洲税务局有越来越多的渠道监控民众的财务信息，不断地扩大数据收集范围。
物业管理公司在内的行业都会向澳洲税务局提供数据，超过160万投资者的交易信息掌握在税务局手里。大量房地产投资者纳税申报表都被税务局做了调整，修正幅度高达4500澳元。有些人是不小心犯了错误，但也有人是故意造假的。税务局不断加大数据匹配的力度，扫描每份报税表，寻找不寻常的抵扣额或者收入，从中挑选做进一步的审查。普通投资者面对自己手上不怎么样的投资，容易带着急切的心情，以身试法，往坑里跳，目的就是为了少报收入，多报支出，希望退回更多的税。千万不要以为不通过房产管理中介出租的物业，通过它获得的收入可以随意报和少报。自行在短租平台上登广告获得的短租收入，私人渠道直接出租物业获得的收入，哪怕是房客给你现金的收入，都应该如实申报。难道你收现金就不会被发现少报收入吗？难道你出租了自己家里的一两个房间收现金就以为逃得过审查？你想想，给现金的租客是不是可能已经向许多机构登记自己的“地址”？——雇主、银行、交通管理部门、保险公司、甚至税务局。这个地址正好也是你所持有的物业！当你申报的抵扣金额和收入比例不匹配、不寻常的时候，就可能引起税务局的审查。在房产市场大涨的大环境下，许多投资者让银行对自己的物业进行重新估值，并且以更高的估值重新办理新的贷款额度，顺利地从银行那里获取一大笔资金。如果这笔资金是私人用途的，那么相应的利息不能算入投资房的支出里。更好的管理方法，是在你增加贷款额度的时候，把新增的部分设立在一个单独的贷款账户里，这样你就可以清楚知道，原有物业的贷款是多少，相应利息是多少，从而进行准确的申报。许多普通投资者仍然用个人名义持有物业，有些夫妻两人各自工资收入有差距，那么他们以为可以在联名购买的投资物业上，将租金收入分摊到低收入业主名下，而把费用开支分摊到高收入业主名下。他们有导流收益的想法当然是合理的，但是这样的操作却是错误的。高级房产投资者有更好的办法合理导流收益从而实现税务优化。如果你仍然在使用个人名义持有投资房产，你应该想办法提升自己的房产投资知识水平。个人联名持有的物业做税务申报的时候，正确的做法是，按照所有者权益比例分摊收入和费用。投资者如果购买了投资房，在出租前对物业的缺陷进行了修补，或者对物业进行了升级，那么这些费用都是不能立即抵扣的。这些费用可以在若干年内分摊抵扣，或者加到房产的购买成本中用于日后计算资本利得税。随着房地产投资课程影响力的扩展，越来越多的新移民，刚刚毕业的留学生和众多忙于工作，无暇研究地产，虽然来澳多年，但实际仍然是个小白，菜鸟的人面临着买房子，却不知道如何是好。
甚至有人看过上百套房子，东南西北都看了，也不知道怎么选，最后甚至看烦了，看累了，随便买一套，后来才发现，当初自己看过的那套房子，涨幅远远超过自己现在购买的房产，后悔不已。这种例子比比皆是。许多移民所接触的大部分房地产知识，基本都是那些卖公寓的房地产公寓公司普及的，他们往往强调的是大趋势，地域方面的知识。甚至有人听了几场免费讲座，直播，请教了几个身边的所谓专家，就以为自己懂了。其实真正造成你后悔的关键是没有建立一套系统专业的思维模式，整个头脑是混乱不堪，既没有短期计划，又没有长远目标，更不知道怎样通过房子赚钱，以往那些挑一个好区，放置几年的大地破房子已经不好用了，因为面临着不断往里面填的现金流，土地税，甚至开发建筑成本的剧增……成熟区的机会已经越来越渺茫，但是陌生区不熟悉，不敢下手。太多太多的问题是投资房地产实践之前，必须调整的思维。即使是在同一条街，哪怕是紧挨着的邻居，你买的房子投资结果完全可能是不一样的。与其瞎子摸象，东听一句，西问一下，不如系统地上一门房地产投资课程，学习2天入门课，俗话说的好，天下没有免费的午餐，免费听的课程，背后付出的代价，不知道有多少人已经得到了血泪教训。获得改变一生的房产创富财商思维，对澳洲房产有整体和全面的认识，做好购房前的市场准备，掌握寻找房源、研究房源和跟房产中介谈判的技巧，开展房产尽职调查，妥善办理房产买卖过户和房屋交接，充分发挥物业优势，获得增值与现金流，滚动投资，持续买房。● 克服怕被骗、怕买错、怕亏损的恐惧心理，提升自信心和应变能力● 活用免费房产数据信息和工具查找房源，精准判断收益潜力 ● 妙用出价、议价、竞拍与谈判技巧，顺利买到合适房产 ● 系统地持续购买更多投资房且不产生额外财务压力的秘密市面上有许多房产直播、讲座和课程，大多数属于由普通房产中介、房产过户师、贷款经纪或者会计讲授的一般性房产知识。澳房俱乐部所开设的澳洲买房入门课，不是传授普及类房产知识的课程。Richard He老师是一位有结果的、实战派的、有经验的高级投资者和开发商，已经通过房产投资从普通人晋升为财务自由人，亲自运营独资与合资房产投资项目超过30个，另外亲自辅导澳房俱乐部高级会员运营的投资项目也超过了30个。他整合多年房产投资实战经验，分析他辅导过的众多房产投资者遇到的问题，精心打造出这门买房投资入门课，帮助澳洲的华人平民百姓通过房产而实现大翻身。跟有结果的人学习，进到个人房地产投资圈，取长补短，互通有无，你将会离你的房产创富目标更近一步。