产业聚焦丨住房租赁市场亟待出台国家级法规监管
关注首部国家级住房租赁条例
编者按
9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，该《条例》共分8章、66条，对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范。这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规，该《条例》出台的背景是2017年国家首次提出“租售并举”，租赁行业迎来快速发展，但也出现多种问题，租客和房主权益受损的情况屡见不鲜。作为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件，《条例》的出台将为我国住房租赁行业健康发展奠定法治根基。
背景篇
住房租赁市场亟待出台国家级法规监管
图片来源/新华社
■中国经济时报记者 王松才 周雪松
近期，长租公寓接连跑路的消息不时见诸报端，房东和租客双方利益均受到严重损害。这也再次引发了社会对住房租赁领域乱象频发的高度关注。
多家长租公寓爆雷
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9月8日，央视播出了一则关于上海一家长租公寓“高进低出”的新闻，这让近期多地接连出现的长租公寓爆雷问题再度得到社会高度关注。
在央视曝光这起案例之前，近期已经有多地多家长租公寓爆雷。仅8月以来，就有成都、杭州、上海、重庆、深圳等多个城市的长租公寓传出跑路和爆雷的消息。
这些爆雷的案例中，不少租客都是给长租公寓公司交了半年，甚至长达一年的租金，更有甚者是这其中有不少还是采取欺骗手段让租客办理租金贷。在长租公寓的另一头，还牵着房东。不少房东还指望租金来偿还房贷，长租公寓不支付租金，也对房东的现金流产生较大的影响。
事实上，如果长租公寓的资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将失去押金和预付租金，房东未收到的租金损失将由房东本人或租客承担。而且，办理了租金贷的租客还必须继续向贷款机构支付贷款的本金和利息。
业内人士告诉中国经济时报记者，从这些已经爆雷的长租公寓案例上可以看到，一个最大的共同特点就是：他们大部分都采取“高收低租”模式，也就是说，长租公寓平台一次性从租客手里收取半年或者一年的租金，然后再月付给房东，通过时间差来骗取现金流。这些巨量的差额现金流大部分都被长租公寓用来进行快速扩张。
然而，这种模式最大的风险就在于，长租公寓用来快速扩张的钱并非自己的，而是租客和房东的钱，一旦这些平台出现运营问题导致资金链断裂，那么平台跑路几乎是肯定的，那么最终只能由房东和租客双方来承担损失。
上述业内人士表示，更有甚者，有些长租公寓公司从一开始就心术不正，意图诈骗，收到一定金额的钱款就人间蒸发。
监管立法迫在眉睫
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事实上，长租公寓爆雷的问题并非近期才出现，从抢占风口再到问题频发，再到资金链断裂爆雷跑路，这个行业从2019年就开启了至暗时刻。
据贝壳研究院统计，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的有45家。而在今年上半年，又有16家长租公寓倒闭。刚刚过去的8月份，全国有15家长租公寓倒闭。
行业乱象丛生，不仅损害了相关方的利益，也让这个行业的口碑日益下滑，造成社会问题，也成了投资人不敢触碰的雷区。因此，行业监管立法已经到了刻不容缓的地步。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉本报记者，近期长租公寓频频爆雷暴露了疫情冲击下长租公寓运营模式的脆弱性。
今年的租赁市场在疫情冲击下活跃度下降，年初的租赁小高峰不再，疫情过后企业裁员压力增大，就业市场形势严峻，租赁市场量价齐跌，加大了长租公寓机构的资金压力。“高进低出”“长收短付”的运营模式，一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候，机构将会面临资金链断裂的风险。
自2017年国家确定房地产长效机制核心内容“租售并举”后，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓。但政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象丛生，风波不断。
王小嫱说，整个租赁市场目前规范性不足，加强行业管理迫在眉睫。监管部门需加强租赁机构的资金监管，限制企业过度利用金融杠杆，同时应加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，以保障租赁市场参与主体的合法权益。
政策篇
首部住房租赁条例征求意见 剑指行业乱象
图片来源/新华社
■中国经济时报记者 王松才
为促进住房租赁市场健康发展，9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。该《条例》共分8章、66条，对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范。
业内人士表示，尽管该《条例》只是征求意见稿，但按照往常惯例，其最终核心内容将不会有大幅度的调整，这也是首部国家级的住房租赁条例，其中不少内容都直接针对目前行业的乱象，《条例》将对规范行业，促进租赁市场健康稳定发展奠定重要基础。
《条例》重点规范行业突出问题
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从此次《条例》可以看出，《条例》将主要针对行业存在的突出问题进行规范，并对住房租赁政策进行细化，不仅是中国首部住房租赁领域的条例性文件，发布时间也正处当前租赁市场面临较大波动的阶段，时机非常好。这对于后续规范和引导租赁市场的健康发展将起到积极的作用。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《条例》从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面对租赁市场的秩序进行规范，对行业发展的意义重大。
一、《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。
伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》将有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。
二、优化租赁企业和经纪活动的监管，约束市场主体合法经营行为。
《条例》明确了建立住房租赁机构登记制度，提高了准入门槛。加强对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。住房租赁经营业务源于房地产经纪行业，两类企业往往相伴而生，此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管，《条例》的推出，明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。
三、扶持与惩戒并行，多举措推动租赁住房市场健康发展。
《条例》中明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时，《条例》中，也明确了对于违法违规市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。
将有力促进租赁市场健康发展
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《条例》第三十六条明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者表示，这条规定有三个意义。第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同城市都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金是否稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。
此外，长租公寓领域频频出现的“高进低出”“长收短付”等突出问题也将受到管控。
严跃进表示，《条例》对于近期长租公寓频频爆雷事件给予了关注，其中对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注。
政策第三十八条明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
严跃进说，这说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的，这也是长租公寓企业需要规避的地方。此类行为受到抑制，客观上也将减少长租公寓爆雷的风险。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，总体而言，本次《条例》内容广泛，涵盖各个方面，从租赁市场的各个参与主体展开。当前，我国的租赁市场发展并不成熟，市场规范性不足，租户安全感低，运营机构爆雷现象频频，本次《条例》的出台，提到加强对租赁市场的租金监测，租金上涨过快将会采取措施稳定租金。另外也提到鼓励多渠道增加租赁住房供应，这对构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展有着重要作用。
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