关于要不要提前还房贷，我修正了一下看法
现在楼市最火热的话题，不是哪里的房价涨了跌了，而是提前还贷业务异常火爆，想要提前还贷比借钱还难，堪比春运抢火车票。
各地银行为了控制还贷的人数和额度，要么关闭线上预约通道，要么就是预约了也迟迟不能办理，起码要等三四个月。
甚至有银行开出了想要加快速度，就每年往银行存至少2万，连存5年的“条件”。
没想到给别人送钱，都要大排长队，困难重重。
大家想要提前还贷的消息，在去年就时有耳闻，从数据上也可以看到佐证。
根据2022年金融统计数据报告，2022年居民中长期贷款比2021年少增3.33万亿，而且在2月和4月，新增居民中长期贷款是负数，也就是还的房贷比新借的房贷还多。
（来源：中邮证券研究所）
提前还贷是一个正常行为，要不要提前还贷也是个常见问题，咱们早在2018年就已经讨论过：
当时的建议是，实在无法忍受债务的人，有钱就提前还贷，无可厚非。而作为一个理性的理财人，把资金留着可以创造更大的价值。
但现在，小巴的看法稍有改变。
存在即合理，最近提前还贷潮愈演愈烈，是多种原因催化的结果——
→对未来信心不足。
疫情几年打击了大家对未来收入的预期，降薪、裁员、甚至失业，让很多人心里始终紧绷着一根弦，至今也还没放松。
有钱就存起来，所以现在储蓄率越来越高，存够一笔就拿来还贷。
→存量房贷和新增房贷利差太大，心里不爽。
现在抢着还房贷的，主要是前几年以超过5%，甚至6%高利率贷款买房的人。
现在政策为了救房地产市场，不断降利率，新闻都说有20多个城市首套房贷利率跌破4%，并且还在持续走低。
即便影响存量房贷的5年期以上LPR，去年降了3次，从4.65%降到4.3%，但由于当初利率太高，这点优惠显得不太解渴，更何况不少人当初是没换成跟随LPR浮动，选择固定利率的。
比别人付的利息高那么多，而且花这么大成本买的房还可能会跌价，内心极不平衡。
（来源：中国人民银行）
→理财产品收益不给力，还分分钟亏钱。
去年各种稳健产品利率走低，甚至银行理财也能亏钱，对要求稳健理财的人是一个认知上的大打击。
股市就更不用说了，去年跌幅堪比2018，也是一个大熊市。
房贷利息是确定每月要给的，但未来的理财投资收益不确定，或者跑不赢5%、6%的房贷利率，所以会觉得把钱还贷更靠谱，好过亏掉。
→有消费贷和经营贷的“退路”。
有些业务员和中介会明里暗里怂恿，用低利率的消费贷和经营贷，来置换高利率房贷，更划算，而且也能应对把现金还了房贷之后，资金短缺的情况。
环境变了，种种因素之下，提前还贷潮出现确实可以理解，对此小巴也想修正一下建议——
对于那些支付了5%以上高房贷利率，预期未来收入增速不及支出增速，并且常常因为乱投资亏钱的人来说，以机会成本为代价，偿还部分房贷，减轻生活压力，换取未来支出的安全边际，在目前环境来看，未尝不是理性的选择。
但小巴还是不赞成，用消费贷或者经营贷去置换偿还房贷，更加反对手上没有闲钱，问亲戚借钱也要置换房贷的做法。
无论对方说得多么好，这样那样给你处理不会出问题。违法的事情都不要去钻这个空子，给自己埋雷，万一炸了很麻烦。
如果不是支付了高房贷利率，收入也算稳定的人，小巴还是建议不必急着提前还贷。
因为钱是一直在贬值的，社会的平均工资水平在提高，10年前的1千看着挺多了，但10年后的现在，1千算不了什么。
那么房贷还到后面，压力会越来越小。
把闲钱留下来，交给专业人士做长期的资产配置，跑赢房贷利率是没有问题的。
另外，如果你是公积金贷款，或者之前是拿七八折优惠房贷利率的，又或者你已经是还贷中后期了（等额本息还款超过了1/2份额、等额本金还款年限超过了1/3），从节省利息的角度来看，也是没必要提前还房贷的。
因为公积金贷款和打折优惠的房贷利率都很划算，而还贷进入中后期之后，大部分利息都已经还给银行了，所以利率高低对还款额影响已经比较小，没必要折腾。
如果决定提前还房贷的话，小巴建议你还要考虑下面5点细节：
1、提前还贷之后，手上一大笔现金闲钱就没有了，要注意应对紧急情况的备用金是不是还足够。如果不够的话可以先还一部分，不要把作为抗风险安全垫的备用金掏光。
2、商贷+公积金组合贷款的，可以选择还商业贷款部分。
3、提前还房贷有两种方式选择，缩短还款年限或者降低每月月供款，前者会在总的利息费用上节省多一些，后者是马上减轻当下压力。从抗风险的角度来讲，降每月月供更合适。
4、查看合同或者咨询银行，提前还房贷是不是要收违约金。
5、从理财指标上来看，家庭负债比率（=负债总额/总资产）的数值，一般在30%-40%之间比较合理，把负债降到这个区间就已经合适。无债一身轻，也意味着资金使用效率低。
好，个人决策说完了。
其实从更大的一个层面来看，提前还贷潮的出现，是大家面对这两年不景气的经济之时，主动做出的“缩表”应对。
降杠杆，去负债，同时因为你把钱拿去还债了，资产也会跟着减少。所以就是资产负债表整体规模缩减，缩表了。
只不过如果大家都那么统一集中“缩表”的话，会有风险。
一方面银行会盈利恶化，因为房贷是银行的优质资产，提前还贷会影响银行的利润和资产，这也是当大家拥挤着要提前还贷，银行不太情愿的原因。
另外一方面，大家都缩表的话，那么经济也就会加速收缩，这必定是监管不愿意看到的，需要有所控制。
所以利率还是有继续往下走的可能，另外还要想办法增加大家收入，并且稳定资产的价格，无论是楼市，还是股市。
其实现在大家抢着提前还贷，重要原因之一是预期悲观。
否则当初为什么那么高利率，还争先抢后要买房，成为房奴呢？
如果人心会因势而落，也就会因势而起。
加上星标
可以更快找到理财巴士哦~
理财巴士发布时间 20230208
本公号原创内容版权归理财巴士所有
转载请注明：
文章来源：理财巴士
微信公众号：LicaiBUS
点击“阅读原文”查看文章目录
觉得有收获就点亮星星，
或点个赞给小巴鼓励吧