一天狂卖170亿，第二批公募REITs又被抢疯了

作为创新型投资产品，公募REITs一直是投资者们关注的焦点。

REITs又叫“不动产投资信托基金”，小巴之前已经专门在文章《不用买房，也能当上包租婆》里介绍过了,这实际上就是把不动产进行“资产证券化”，让大家可以像平常买卖基金那样，一份一份购买，低门槛参与房地产投资。

今年5月份的时候，国内首批9只公募REITs发售后，小巴也写过相关的文章《1000块当上包租公，火爆全网的REITs终于来了，要不要买？》，聊了首批REITs的情况。

时隔半年，第二批公募REITs又来了，同样引起了广泛关注。

这次有2只，本周一的时候开始面向公众投资者发售，分别是“华夏越秀高速REIT”和“建信中关村产业园REIT”。

华夏越秀高速REIT，标的资产是汉孝高速，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场，项目收益主要是高速公路的通行费，合同期限50年。

建信中关村产业园REIT，标的资产是位于北京市海淀区中关村软件园，项目收益主要是租金收入，合同期限45年。

这两只公募REITs，在发行当天就引爆市场，一日售罄，吸金超过170亿。周一晚间两只基金就分别发公告，说要提前结束募集了，配售比例低于3%。

作为国内新落地的基金品种，监管层在项目审批上把控严格，目前已通过的项目大多比较优质，加上眼看着首批公募REITs的涨势很不错，所以带动了第二批公募REITs产品的抢购热潮，市场自然也就是僧多粥少的局面了。

公募REITs成立之后不开放申购和赎回，场外购买封闭期动辄几十年，所以很多人是走场内，通过二级市场交易，那么就天然具有了二级市场的折溢价风险。

在聊第一批REITs的时候，小巴说如果大家都等着上市之后折价买入，那么价格难免会被捧到高溢价。

果不其然，第一批REITs上市后没给那些想抄底的人太多机会，总体涨得挺好。

截止11月底，第一批9只公募REITs平均涨幅17.53%，有8只基金涨幅超过10%，4只基金涨幅超过20%，最大涨幅的中航首钢绿能，涨了27.14%。

仅广州广河一只基金略有下跌，破了发行价。

这批REITs涨得这么好，一方面原因是，今年A股市场风格轮动很快，行情又磨人，大家被虐得心里哇凉哇凉的，但公募REITs业绩相对确定、兼具股债双性，自然受到投资者的喜爱；

另一方面，现在炒房行不通了，大家就想转移阵地，通过REITs来投资，奈何目前已经上市的公募REITs产品数量比较少，可供交易的流通份额也不多，市场供不应求，所以少量资金就能带来不错的涨幅。

除了二级市场的价格增长外，每年还有分红。

公募REITs至少要将可供分配金额的90%，以现金分红方式分给投资人，让投资人享受这个基建项目的收益。

（某REIT基金合同）

在第一批公募REITs里面，现在已经有3只产品公告宣布分红：

博时招商蛇口产业园REIT分红方案为每10份基金份额分红0.2740元，发行价2.31元，股息率1.19%；

中金普洛斯REIT每10份基金份额分红0.5220元，发行价3.89元，股息率1.34%；

中航首钢绿能REIT每10份基金份额分红5.1514元，发行价13.38元，股息率3.85%。

从这些分红来看，特许经营类的项目现金分派率要比产权类的项目高不少。

那么两只新发的公募REITs值得进场吗？

小巴还是要提醒，目前的公募REITs尽管底层资产优质，但不同项目会有分化，并非稳赚不赔，且得注意短期波动。

首批公募REITs上市当日，表现最好的蛇口产园上涨14.72%，首钢绿能涨幅一度高达20%，最终录得9.95%涨幅，而广州广河、东吴苏园产业则涨幅不足1%，收益分化严重；

到了上市第二天，这9只REITs纷纷破发，前一天还大涨的蛇口产园跌幅达7.02%，短短两天跌超20%，短期波动较大。

因为公募REITs有上市首日30%和上市首日后10%的涨跌幅比例限制，如果参考首批产品的市场表现，第二批REITs上市前几日可能会有“炒新”效应，但不排除这批产品上市后在二级市场会出现价格波动。

其实，中国香港的REITs上市初期表现也如此，呈现先涨后跌，破发情形逐渐增多。

美国的经验也证明，REITs的年化波动率也是高于股票的，例如从2000年到2021年5月，NAREIT综合房地产投资信托指数的年化波动率为28.58%，远大于同期标普500指数的19.81%。

同时，公募REITs的战略配售份额还未完全流通的风险也需要考虑。

总的来说，公募REITs分红预期较为稳定，但短期波动大，适合长期持有获取分红收益，不太建议大家当作交易品种。

如果上市一段时间后持续上涨，肯定是不建议追高，折价可以考虑购入，一时等不到机会不必着急，随着REITs后面逐步发行更多，会逐渐缓解这种僧多粥少的局面。

不过想想公募REITs有降低减轻政府筹资压力，降低债务风险的使命在，所以随着后面的发行，会不会有资产质量下降的风险？

这个可能还需要关注。

所以公募REITs比较适合那些已经投了股债之类的主流品种，需要分散投资组合风险，且有一定风险承受能力的长期投资者。如果你本身就厌恶风险，不喜欢太大的波动，也没多少可投资资金，就没必要急着追这个热点了。

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