不用买房，也能当上包租婆

4月底的时候，证监会和发改委发了一个通知，说要推进基础设施领域公募REITs的试点工作。

然后5月初，又发布了相关基金指引的征求意见稿。

这意味着，一个新的投资品种“公募REITs”，将要在国内落地了，不少投资者拍手叫好。

这个REITs是个啥？

REITs，英文全称是Real Estate Investment Trusts，指的是不动产信托基金，即投资于不动产的基金。

住宅楼、写字楼、公寓、桥梁、地下排水等等这些，都是不动产。

咱们都知道，房地产的投资门槛都比较高，你要买个房子，买个商铺投资，怎么也得有点家底吧，起码先得拿出个几十万首付。

如果手头钱不多，就只能围观，看着别人收租升值，心痒痒。

而REITs的作用，就是把不动产进行“资产证券化”。

投资者可以像直接买卖基金那样，一份一份购买，降低参与房地产投资的门槛。

打个比方，某房企正在搞一个商业地产项目，投资了200亿。

这家企业就把这房地产作为一个资产整体，打包成一个证券，然后委托一家券商或基金公司，通过公开募集的方式发行基金。

投资者就可以通过购买基金，来投资这个房地产项目。

当然，这个REITs里面可不止这一个项目，而是一大堆物业，其他的什么工业园、酒店、度假村、停车场等等都可以有。

说白了，就是大家一起集资买物业，享受房地产升值，还有租金红利。

REITs在国外已经是一个很成熟的品种，上个世纪60年代，首批REITs就在美国诞生了。

在美国市场上，房地产REITs主要有2种基本类型——

权益型 REITs，投资的是实物，拥有所投资房地产的所有权。

买的写字楼，就是赚里面企业的租金，买的停车场，就是赚停车费，权益型 REITs是靠持有物业并进行管理，来获得租金收入、管理费用等收益。

抵押型REITs，投资的是各种房地产抵押贷款债券。

像一些企业或者个人，会把自己的房地产抵押给银行借钱，银行也会把这些抵押贷款借条拿出一部分去卖，REITs就可以买入那些收益比较高的抵押贷款债券，获利后分配给投资者。

现在美国主流的是权益型REITs，长期回报和流动性比较好，市场价格也更稳定。

根据光华管理学院在2018年做的REITs研究，美国权益型REITs在近20年来，年化投资收益率高达11.4%，远超过同期限美国股市和债市的收益率。

（光华管理学院《中国公募REITs发展研究》报告）

香港也有类似的REITs，比如知名度比较广的“领展房产基金”。

它是亚洲最大零售为主的REITs之一，投资的是香港还有北上广深的购物广场、街市、办公楼和停车场。

而咱们国家这次试点的REITs，是基建类的，投资方向是基础设施。

比如收费公路、机场港口、产业园区等基础设施，不包括住宅和商业地产，这个是和国外或香港REITs最大的不同。

（《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿）

那么，这基建类REITs值不值得投资呢？

从它本身的设计来看，有几个好处。

首先是，降低了基建项目的投资门槛。

一般来说，基建项目动不动就耗资几十乃至几百个亿，以往都是靠政府、银行、私募这些大佬来投资的，普通人几乎没有机会参与。

你现在可能通过几千甚至几百，就可以投资这个城市，城市增值了，你的投资也有好的收益。

你也不用非得通过买房的方式了，基建同样是城市的不动产。

这就不会和房住不炒的政策违背。

从另一个方面来看，地方要搞建设，通过这种方式集资，也能化解债务的压力。

第二个，投资回报比较高。

REITs的投资回报，主要是2个方面，拿红利和赚股价上涨的钱。

REITs会将90%以上可供分配利润，分配给投资者，这其实是所有种类REITs产品的分红要求了，赚了钱就一定要给你分红这么多。

而对比大部分股票型基金，分红率普遍低于50%，甚至有的基金是长期不分红的。

（《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿）

而且，REITs可以上市，价格有涨有跌，但总体也是向上的。

就像我们上面所说的，美国权益型REITs在近20年来，年化投资收益率高达11.4%，并不会比同期的股票指数逊色。

当然，任何投资都是有风险的，REITs的收益高，波动也不小。

所以要赚股价上涨的钱，同样要做好可能会有大幅下跌的准备。

比如美国市场比较有名的，跟踪msci美国REITs指数的“先锋VNQ”。

这只ETF基金在2008年的时候，一下就暴跌了70%。

而且，项目本身也有一定的经营风险。

基建项目往往投资规模大，周期较长，比如修建高铁、桥梁等，需要经过很长一段时间，项目才获得盈利。

万一买到那些不好的项目，比如那种高新产业园，但结果后来没人入驻，就得亏钱了。

不过，从试点的征求意见稿来看，有对买入的基建项目进行要求，权属清晰，信用稳健，经营3年以上，并且已产生持续稳定现金流。

在这个要求下，用来发行REITs的首批基建项目，应该会是优质的项目。

（《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿）

目前，国内刚开始发展公募REITs，具体的公募基金产品还没出来。

小巴找了一下，目前A股市场有一款封闭型基金REITs。

但这并不是真正的REITs，投资标的主要是债券类，品种比较杂。

包括国债、金融债、企业债、公司债、央行票据、地方政府债、中期票据、短期融资券、可转换债券等等。

（鹏华前海万科REITS）

近3年来的收益表现，整体上超过了沪深300指数，但是同类排名中并不佳。

之前投资REITs，要么是直接开美股港股账户投资，要么是买跟踪海外REITs指数的QDII基金。

之后，咱们国内也会有自己的公募REITs，是一种比较好的投资品种新选择了。

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