学区房被点名，房产投资又挨锤了

最近楼市又挨捶了，特别是学区房。

4月底召开的中共中央政治局会议，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

在这样高规格的会议上被点名，未来学区房估计要面临力度不小的整顿了。

俗话说，望子成龙，望女成凤，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。

家长们为了让孩子受到更好的教育，都很舍得在学区房上砸钱，即便是老破小也抢着掏空6个钱包上车，直接把学区房砸成了各地的地王。

小巴之前看过一个报道，说深圳有两个相隔一条街的小区。

因为所属的学区不同，所以这两个小区里同户型、面积的房子，属于名校学区那个小区房子，每平米能贵上8万元。

一平米8万的学票溢价，实在是吓人，也让不是名校片区的业主看红了眼。

当然，对于家长们来说，学区的作用不仅是能让孩子上名校，其实还能打另一个算盘。

不是都在说内卷嘛，教育的内卷向来更夸张和强势，家长们就看准了教育内卷会给学区房贡献源源不断的接盘侠，所以即便现在咬咬牙，花大价钱买学区房，但只要等孩子上完学，转手一卖，还能赚不少！

简直就是一本万利好买卖。

但近来情况逐渐开始出现预料之外的苗头，学票溢价一不小心就会变成地雷。

在政治局会议高等级发声之前，已经有些地区开始整顿学区房了。

比如今年3月份，上海市教委公布了高中录取改革办法，从2022年开始实施，这个改革对于学区房来说就是一个重大打击。

改革前，上海的学生考高中是参加统一考试，按分数录取。如果孩子能在好的小学、初中念书，就有更大的概率考上好高中，而好高中也会让孩子将来考大学更有优势。

改革后，有一半录取名额是用名额分配形式的，下分给各个区的各个初中。

两个成绩差不多的孩子，一个在顶尖的初中，同学们都是学霸，他在学校里就排不上号，相当于凤尾。另一个孩子在比较差的初中，他在学校排名很靠前，好歹也是个鸡头。

那么按照名额分配，后者就有更大的概率上好高中了。

这个时候，家长们就要开始掂量一下了，让孩子去好初中还是普通初中？

因为确定性被削弱了，那些好初中的学区房的学票诱惑力就下降了。

当时消息出来之后，有部分学区房的业主马上降价出售，比如上海知名老破小学区房——梅园三村小区，就被报道说，连夜降价大几十万。

小巴现在去看了下梅园三村近期的报价，也还没有暴跌的趋势，当时降价的卖家可能是乱了阵脚或者着急出手。大多数人还是不愿那么快降价，先看看风头如何的。

还有合肥也是被锤了一波。

合肥4月5日发布了8条楼市调控新政，5月4日，合肥市房地产业协会发布《房产新政第四周市场变化监测分析》，二手房市场降温明显。

与新政发布前一周相比，限购区二手房成交量下降64.8%，非限购区下降46.7%。全市二手房交易价格下跌2.6%，限购区交易价格下跌4.0%。屯溪路小学和和平路小学学区，二手房成交量分别下降了40%和51%之多。

现在，北上广深都已经对学区房进行了一些限制。

未来国家或许会出台更多政策来给学区房降温，当然了，各地的实施力度不一样，热门城市肯定最先被锤。

当然，不少人对调控是没多大恐惧的，需求是压不住的，还笑话跟国家反着来干才是对的，说调房价只会越调越涨，你上有政策，我就下有对策。

就拿深圳来说，去年出了指导价，限制了房子的挂牌价格。深圳的业主们也想出了很多应对之策，比如捆绑高价家具、高价艺术品等等，把房子的差价补上。

政策刚刚颁布的时候，很多深圳业主并不觉得自己会受影响，反倒是买房的人，需要准备更多的首付了，因为捆绑的那些东西，不能申请贷款。

但时间拉长一点，到现在再看看，深圳的做法确实让深圳的炒房风气淡了很多，不少房产博主，去年的口风都是深圳的房子很有投资价值，一片看好，今年就没那么硬气了，甚至还有人说深圳房价要跌，市场情绪可见一斑。

一些政策可能一开始不会让楼市立马变冷，但咱们要让子弹飞一会。

就像咱们在之前的文章《压在房价这头骆驼身上的稻草，越来越重了》里面讲到，量变最终会引起质变，一套套组合拳下来，不断加码，也是能让市场风向逐步转变的。

当然，打压学区房炒作，是有人欢喜有人忧。

现在手里没有学区房的人，巴不得看到房价下调更多。手里有学区房的人，自然是不想看到继续打压。而那些孩子马上要上学，眼下就要买学区房的人，就惆怅了。

买吧，怕政策还陆续有来，花了大价钱，最后却没能享受到学区。不买吧，又怕政策出得太迟，耽误孩子上学。

其实，按现在学区房那个价格，这个巨额的学票溢价，孩子哪怕去不了好的公立学校，也能去师资雄厚的私立学校了。如果纯粹从教育方面出发，学区房看起来并不是唯一选项。

但又有人说，花大价钱读私立学校，岂不就是花出去的学费泼出去的水，不能像学区房一样，转手一卖又能赚？

所以就像咱们开头所说，很多时候家长们的目的不是那么纯粹为了孩子教育，还想着转手卖钱。

那么这时候学区房就带上了金融属性，属于投资的范畴了。

如果说学区房政策是中期影响因素的话，那么长期因素就是人口，但现在出生人口情况依然不容乐观。

虽然昨天人口普查结果出来，提到二孩生育率由2013年的30%上升到2017年的50%。但后面呢？其实又降到40%那样了。2020年，新生儿登记数仅1003万，相比2019年降了15%。

除了老龄化之外，生育率下降也是国家很担心的问题，但现在的年轻人，生育欲望就是起不来，甚至觉得单身其实更好。

放到学区房来说，就是你的接盘侠会变少。

如果学区房是一项投资，那么潜在收益率高的投资，必然是有风险的，学区房也没有什么不一样。

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