民法典后，买二手房的要注意了

2021年1月1日起，民法典已经开始实施了。

民法典实施之后，除了多了一个备受争议的离婚冷静期之外，在房地产方面也有几点重要变化。

对大家影响比较大的，主要是这三点：

1、住宅70年产权到期后如何处理

2、处于抵押状态的房子可以进行交易

3、房子居住权

第一点，住宅70年产权到期后如何处理，小巴之前在说商铺投资的文章《买了铺子，成了炮灰》里就已经提过了。

住宅的土地使用权满了70年，确定可以自动续，费用也有望减免；

而非住宅用地，就像商铺这些，满了40年到期之后，续期需要看条件，可能还得缴纳一定的费用。

咱们今天来具体聊一下剩下的两点。

01 处于抵押状态的房子可以进行交易

民法典406条规定，“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

但是，“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

（《民法典》物权编第406条）

举个例子，假设小巴买有一套房子，房贷还没有还清。

实际上小巴是把房子抵押给了银行，银行才给小巴批的房贷，小巴是抵押人，银行是抵押权人。

根据民法典的规定，在还清贷款之前，就可以把房子卖了，但是贷款得跟着房子走，也就是说，下一个接手房子的人要继续还给银行钱。

而且小巴想要卖房贷还没还清的房子，得先及时通知银行，银行要是不同意，就有很多地方需要扯皮了。

虽然现在民法典开始实施，可这部分相关的细则还没有出来，短期内实际操作起来可能没有那么容易，但既然立法了，日后肯定就会成为常态。

那么这一条规定，会让卖房的人方便很多，因为现在其实贷款买房的人还是大部分，那么想卖房时，还有房贷没有还清，但自己也没有那么多现金去付清贷款。

以往的做法一般是，让买家先给一些首付，然后卖家去“赎楼”。这种对于买家来说，是需要承担一些风险的。

又或者是向第三方借钱，先把房贷还了，拿到卖房款再去还第三方的钱，但这就会产生一笔利息或者手续费支出。

所以，民法典的规定给想卖房，又没足够现金赎楼的人，提供了方便。

买家其实也将从中受惠，因为卖家承担的成本，大多都是要转移给买家的。卖家省心，买家自然也省心。

02 房子居住权

民法典第366条规定，“居住权人有权按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

（《民法典》物权编第366条）

咱们之前讲过，房子一直是“买卖不破租赁”。

房子卖了，前一个业主跟租户签的租赁合同依然受法律保护，新业主不能随便把人赶出去。

而民法典实施之后，居住权也受到了保护。

举个贴近生活的例子，老人有一套房子，他生了一儿一女，打算过世之后把房子继承权留给儿子，但又担心女儿以后如果过不好，连个容身之所都没有，就写了遗嘱，房子归儿子，但家里永远有一间房给女儿。

就算以后儿女不和睦，根据民法典，儿子也不能把女儿赶出去，哪怕之后要卖房，女儿也拥有免费居住的权利。

但这样的房子，对于买家来说就是地雷，我们今后买二手房，需要格外注意房子的居住权问题。

不然，这套房子要完全属于自己，就得熬到居住人的居住权到期。按上面举的例子，新业主需要等到那位女士去世，才能完全拥有这套房子。

03 其他

另外，在民法典里，对中介的合法权利也进行了保护。

“中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。”

“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

（《民法典》合同编第964、965条）

因为现实中有些情况是，买卖双方通过中介相识，后来又跳过中介私下交易，这样一来，中介就是白忙活一场，却啥也捞不到，很气。

那在民法典实施后，中介就能理直气壮拿回自己应得的收入了，这也是对中介人员劳动的尊重。

当然，保障中介合法权益的同时，中介也需要尽应尽的义务，做好尽职调查，比如核实居住权状况后再放房源，故意隐瞒房子情况的，不仅不能要求人家支付中介费，如果造成了别人损失还得承担赔偿责任。

付出劳动的人得到应有的报酬，业主付了钱买到放心的房子，才是信用社会的正确打开方式。

除了上面这些之外，民法典实施之后，对物业的约束也更多了。比如：

业主可以更容易地炒掉物业；

明确小区公共收益属于业主共有财产；

高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担。

民法典实施后，给买房卖房的人提供了方便，也保障了部分人的权益，但同时二手房买家在买房之前，就需要进行更详细的调查了。

民法典对房地产的影响，小巴就说得差不多了，如果有遗漏的地方，大家也可以在评论里提出来~

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