房价涨了，房价跌了？

咱们有时在看房价的时候，会产生这样的一个疑问：

房价是涨了，还是跌了？

比如小巴所在广州的房价走势，各区都有不同幅度的增长。

北、上、广、深四个一线城市，房价在8月都是上涨的；上、广、深周边的城市，房价涨势也十分喜人。

只看这些城市的房价，我们会觉得国内的房地产还有光明的未来。

但北京周边就没有这么好运了，前段时间天津房价暴跌的消息几乎刷屏。

1平米降价5000元，两周降价72万，这样的数字看得人胆战心惊，业主失去的都是成捆的钞票。

石家庄的房价也是跌回2017年初的水平，高位接盘的朋友简直血亏。

看到这样的新闻，大家又难免觉得房地产是明日黄花，谁去接盘谁傻瓜。

涨的是真涨，跌的是真跌。

大家应该意识到，买房不再是闭着眼睛把钱赚，普涨的时代结束了。

（来源：中国房价行情网）

不同的城市走势不一样，哪怕是同一个城市，不同区，甚至同一个区的不同小区，房价涨跌幅也有差异。

投资房产的难度，肉眼可见地增加了，房价的整体涨幅也是大不如前。

在新的市场环境之下，从前被我们忽略的购房隐形成本，就应该被重视起来。

房价高速上涨的时候，这些成本也许微不足道。

但在房价以稳为主，不少地方甚至出现阴跌的情况下，这些成本就决定了投资房产是否划算。

投资房产的收益，来源是房价上涨并且卖出带来的买卖差价，还有房子出租所赚的租金。

如果收益无法超过成本，这笔买卖就不划算。

买房时的房子售价是很明显的成本，但除此之外，我们还付出了许多。

01 买房时的各种杂费

购买新房时，需要缴纳1%-3%的契税和房屋维修基金，一般情况下不向购房者收中介费，公司房产或者非住宅还有0.05%的印花税。

购买二手房时，需要缴纳1%-3%的契税还有中介费，如果之前的业主持有不满2年，需要交增值税和个人所得税，满2年不满5年不交增值税，要交个人所得税。

满5唯一，才能免个人所得税。

增值税和个人所得税，按税法规定是卖方交的，但实际执行中是买卖双方协商，哪怕没有明着让买方交，也会影响房子的定价。

02 贷款利率

大部分人买房都是有贷款的，商贷利率4.5%以上很常见，在房贷利率上浮期间买房的利率甚至超过6%。

按5%的利率，我们借100万的房贷，分20年用等额本息还，总共要还158万；

分20年用等额本金还，要还150万。

03 机会成本

拿去买房的钱，如果不买房也可以做其他投资。

哪怕是储蓄式国债的年收益率也有4%，国内有多少城市的租金回报率可以达到4%？

省会以上的城市，平均租金回报率大概就是2%-3%左右，而一线城市的租金回报率只有1%-2%。

（来源：招商证券）

考虑到房贷利息和交易税费等等费用，房子如果只是微涨，那就没什么吸引力了，甚至可能是亏本买卖。

而且现在买房，大家还需要注意一下房子的折旧。

在过去二十年的房地产牛市当中，很多人都忽略了房子是会折旧的。

除了鹤岗这种人口净流出严重的城市，过去国内大部分城市的房价都在涨，哪怕是老破小，价格相比多年前也是涨了很多的。

大部分东西用旧了都会贬值，难道房子跟古董一样越老还会越香？

我们感受不到房子的折旧，是因为之前国内的房价涨得太快了。

而且很多老房子的地理位置很好，开发商的房子越盖越往边上去，所以并没有凸显出房子的折旧。

但是仔细去对比一手楼盘和老小区的房价，还是可以看到差异。

哪怕老小区周边没有可对比的新楼盘，大家也可以对比一下，跟老小区单价差不多的新楼盘都在什么地方，地理位置和周边配置是不是差了一大截。

小巴在广州看到很多离中心城区比较远的一手楼盘，单价已经跟中心城区的老小区差不多了。

房子是会折旧的，而且地理位置越差，折旧越快。

如果城市中心没有转移，中心城区的房子就是不可替代的。

同样是老旧的房子，你是买家的话，你愿意要交通便利的，还是位置偏远的？

未来地理位置比较差的房子，折旧所带来的贬值也会更多，这也是投资房产必须考虑的成本。

所以综上，如果真要投资房产的话，各种隐形成本是不得不考虑的。

而且，国家现在房住不炒的决心很坚决了。

7月以来，20多个城市发布了楼市调控政策，杭州、东莞、深圳、无锡、沈阳、成都等等。

最近统计局不是公布了8月份70城房价指数。

而8月底住建部召开的房地产工作会商，召集了常州、银川、沈阳、长春、成都、唐山等城市的住建部负责人来开会。

这里面不少参加城市，就是8月公布的这批房价涨幅居前的城市。

不仅是发达地区，连银川和唐山这些相对落后的地区，都被点名。

哪只地鼠敢伸出这头，就打谁，可见楼市调控的力度。

现在就是恨不得把“房住不炒”四个大字，印在每个人的脑壳上了。

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