市价5折，还不限购，这种房子要不要去捡个漏？

最近，杭州的法拍房市场很热闹。

一套发生过命案的90平凶宅，起拍价154万，经过几十轮竞价，最终以222万成交。

还有各种千万元级别成交的法拍大别墅，成交溢价率几乎达到了60%。

这法拍房到底有啥吸引力，大家这么趋之若鹜，连凶宅也愿意啃呢？

虽然法拍房听起来挺特殊的，牵涉到司法的事情，但实际也是一种正规的买房渠道，所以小巴今天就来和大家详细聊聊。

法拍房，从字面来看就是被法院强制执行拍卖的房产。

那为啥房子会被拍卖呢？

大部分的原因，都是因为有债务纠纷——

比如背着房贷的人，中途还不起房贷，断供了；

或者是去借了民间借贷，双方约定以房子为抵押，但到期却还不了钱；

又或者，是企业主经营不善，或资金流动性变差了，只能把房子拍卖拿去抵债。

总之就是钱还不上了，债权人就会到法院主张，让拍卖债务人名下的房产，拿来还债。

还有一部分法拍房，是因为涉及刑事案件，被依法没收个人财产了，或者是无人认领的无主房产，就被国家回收，拿去拍卖。

小巴登录“阿里拍卖·司法”网站，看了一下广州的法拍房情况。

现在广州的法拍房是1万3千多套，是北上广深几个城市里最多的。

然后每套房围观的人，少则五六千，多则五六万。

而杭州的法拍房数量更多，2万7千多套。

如果对比一下市场价，大家就可以看到，法拍房最大的一个特点，就是便宜。

在拍卖之前，法院会委托评估机构，给出房子的“评估价”，这个价格一般会比市场价低10%-30%那样。

然后为了让更多人参与竞价，起拍价又会比评估价低一点。

所以在第一次拍卖的时候，这套房子的价格大概就是市场价的70%那样了。

如果第一次拍卖没有拍出去，流拍了，那么法院会安排二拍，这个价格会降个20%；

如果第二次继续流拍，那么三拍的价格又降20%。

所以如果买法拍房，拍卖到后面价格直降到市场价的5折，是有可能的，这价格可以说是相当诱人。

可能小伙伴们会说了，但看文章开头那些杭州法拍房的例子，最后实际的成交价也不便宜啊？

甚至溢价成交，最后的价格都和正常的市场价差不多了，有些甚至比市场价还贵？

原因也很简单，你想想，如果是好区域的房子，关注和竞价的人是不是就多了，想买的人多了，即便一开始的拍卖价不高，最后的成交价也会上去。

如果是没什么人关注的房子，也没人竞拍，价格自然也会更低，想买房的普通人，就有机会去捡下漏。

那问题又来了，为什么有些房子竞拍到后面，价格都上去了，大家还继续抢着买呢？

这就是法拍房的第2个特点，有些城市的法拍房，不受限购政策影响。

一些热门城市，比如上海和杭州，法拍房是不限购的，对于那些已经把房票用完的有钱人来说，这就是一个继续买房的途径。

特别是那些核心地段的房子，只要能买到，就算溢点价，对他们来说，又有什么所谓呢？

虽然有钱能为所欲为，但也要看到，法拍房的坑同样不少。

01 首先就是税的问题

法拍房的税，通常是买家来承担的，包括什么契税、个税、增值税、印花税等等。

甚至原业主拖欠的水电费，都要你来承担，这个在“竞买须知”里面就清楚写明。

（某法拍房“竞买须知”）

如果房子之前不是住宅，而是公司持有的话，那么还要交土地增值税，这块的费用可不便宜，少则几万，多则上百万。

之前就有人在深圳，通过法拍，仅用369万就拿下了市价550万的学区房，以为捡了个大便宜。

谁知道后来算一下税费，居然要242万，加总起来实际就去到611万了，就是因为这房子原来是公司持有的，要交差额60%的土地增值税。

02 你买了，但可能住不进去

法院只管拍卖，后续的事情是不管的。

如果原来的业主不肯搬，或者里面住有老弱病残，法院是不会采取强制措施的，你只能自己去协商搞定。

又或者原业主鸡贼，把房子在拍卖之前租给了别人，根据“买卖不破租赁”的原则，你是不能赶走租客的。

人家租了10年，你就10年收不了房。

（某法拍房“竞买公告”）

更倒霉的，是原业主连户口都没有迁出。

也就是说，既无法过户，又无法入住......

而后续所有这些事情，法院都是在拍卖须知里说明了不管的，你自己解决。

03 房子可能会有多重抵押

也就是说，房子在拍卖之前，就已经抵押给了其他债权人。

按照“不伤害善意第三人利益”的原则，原先债权人的权益也是受法律保护的，那这里面权属问题的处理就比较麻烦。

如果是在高利贷那里抵押的话，那就更糟了，难保你拍下来之后，不会有人上门写大字，泼油漆。

（某法拍房“竞买须知”）

所以这样看来，法拍房是专业级选手才能玩的购房方式，可能的纠纷和麻烦事不少。

当然小巴也看到有一些经过漫漫长路，最后捡漏成功的普通人，但他们回想起来，还是觉得心有余悸。

如果真的因为预算，或者限购问题，想通过法拍房置办刚需的，小巴给几点建议——

首先，就是要了解你所在的城市，法拍房限不限购，能不能贷款。

比如上海和杭州是不限购的，但北京、广州、深圳这些城市，法拍房也是限购的。

支不支持贷款，能贷多少，各地也不同，需要事先了解。

不要没看好这些政策，就直接看房去了，到头来才发现自己没资格买，或者不够钱一次性付全款，不得不悔拍。

要知道，如果在拍卖成交之后，又悔拍，保证金是没收的。

第2个，要认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

线上查看渠道还是挺多的，比如“阿里拍卖·司法”、“京东司法拍卖”，这是两个比较大的正规平台。

在选择标的类型的时候，选“住宅用房”。

点击进去具体标的，就会看到相应的公告和须知，竞买公告是有法律效力的，相当于购买合同。

看的时候，要注意我们上面提到过的那些东西，比如拍卖相关价格、拍卖规则、拍卖时间、税费、有没有租约和抵押、拖欠的水电费等等。

第3个，做好实地调查。

网上的图片信息还是比较少，所以一定要去实地看看房子的情况怎么样，户型和环境如何。

之前就有人看到法拍的图片，家具和装饰都很不错，没想到拍完之后去看，里面能拆的东西早就被搬走了，是个空房子。

调查的时候，可以顺便问问邻居和物业，原业主的情况如何，就怕人品不行，回来搞事的。

要做好调查其实还是蛮难的，比如这套房拍卖的案件信息，要在网上直接找到详细说明了解案情，还是比较难找。

所以还有一些人，会找专门的房产拍卖机构，或者专业的中介，花点钱，去了解房子全面的信息和风险，或者买他们手上的一些法拍房源。

当然，如果你有认识在法院的亲戚朋友，也是可以得到一些信息的。

最后还是得说一下，不要只抱着捡便宜的心态去买法拍房。

因为潜在的坑确实比较多，你也很难区分优质标的是哪个，或者说，优质标的常常是会先被专业机构拿到的。

比如那些贪官被查封的房子，无论是地理位置，还是环境都是上佳，背后的各种麻烦事也没那么多，是优质的法拍房房源。

但这种好房子，很多时候都先被暗箱操作拿掉了，没资源的普通人见不到。

而且对于普通买家来说，就算房子没问题，一轮一轮的竞价，也会造成比较大的心理压力。

如果不预先考虑税费，设好最高竞价的话，在竞拍的氛围下，一时脑热出了高价，最后也可能会远超你的预算。

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