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原来，亚洲第一大楼盘长这样啊......

小巴 理财巴士 2023-06-07



这段时间在家办公，虽然得自己去买菜做饭，也不能出门乱逛。

但小巴整体的感觉，居然觉得比平日舒适。

怎么说？

小巴在广州租房的地方，是个看上去挺不错的小区。

刚开始看房的时候，整体都挺满意的，交通便利，房租不太贵，还有绿化。

但住进去之后，才发现幸福指数比预想中的要低很多。

因为楼层高，上下班等电梯的时间长，有时候人太多还挤不进去。

一栋楼配了3部电梯，有时其中一两部停了，赶时间上班就不得不走楼梯。


每层楼有8家住户，隔音效果差，隔壁家外国人聚会唱歌，嗨到半夜，小巴都能听到。

而现在特殊时期，出门的人少了，电梯宽松了不少，没人聚会，也就安静了许多。

住在这里的幸福感，这才上来了些。

说到底，主要是因为人太多了，更专业的说法，是容积率过高的问题。

比起什么地段、价格、面积这些大家都会关注的显性指标，容积率就低调了许多，经常被人忽略。

只有当你住进去，朝夕相对，才会慢慢品到这些隐性指标的个中影响……


容积率，又叫做建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积，和用地面积的比率。

容积率 =项目用地范围内地上总建筑面积 / 项目总用地面积

开发商在拿到一个项目之后，项目总用地面积就定下来了；而地上总建筑面积，简单来讲，就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

举个例子。

假设开发商要在一块面积为1000平方米的地块上建商品房，建2栋，每栋10层，每层建筑面积都是100平方米。

那么，小区的地上总建筑面积为100×10×2=2000平方米

小区的容积率是2000÷1000=2

如果加高一倍，每栋20层，那么容积率就是4000÷1000=4

所以这个容积率，是衡量建设用地使用强度的重要指标之一，也是我们判断一个住宅小区舒适度的重要指标。

容积率越高，舒适度往往更低。

因为同样面积的小区，容积率越高，说明住宅楼或楼层更多，人也就越多。

越多人和你共享电梯、小区的绿化、健身器材等公共设施，居住体验自然会越差。

反之，容积率越低，舒适度越高。

按照现行城市规划法规体系，不同的住宅形态，容积率的标准也不一样——


当然，标准都是比较理想的，至于现实嘛……

不少开发商当然是会整出，类似4.49这样的，接近上限的踩线容积率，以求利润最大化。

如果有到5以上容积率的，最好就不要买了，等电梯都能等出心病来。

不妨观摩一下，容积率高达6.8的贵阳城中村改造项目，有亚洲第一大楼盘之称的“花果园”。

（贵阳“花果园”鸟瞰图）

里面的住宅区，分成了24个区，有200多栋43层高的超高层住宅楼，可容纳50万人。

（贵阳“花果园”住宅区某分区）

这住宅楼的密集程度，让北上广深也怕怕。

（贵阳“花果园”住宅区某分区）

所以对于咱们居民来说，容积率自然是越小，住得越舒服，咱们从上面不同容积率对应的不同住宅形态的图，就能清楚看到。

当然，老破小除外……

这种房子即便容积率低，但你一眼就能看出，这种环境并不舒适。

但容积率低，开发商可不想这么干。

因为在建筑成本没超过销售成本的前提下，同样面积的小区，容积率越高，可卖的房子越多，开发商越有利可图。

不过有相关政策法规的制约，开发商并不能随意抬高容积率。

所以，出现了“高低配”组合的房子，也就是，“高层+小高层”或者“高层+别墅”的操作，来降低容积率。

就是类似这样的——


小高层和别墅区的容积率低，所以会拉低整个住宅区的容积率。

住小高层和别墅的舒服，但对于那些住高层区的人来说，舒适度要差许多。

如果是在同样的价格之下，交通等其他方面也差不多，选择纯高层的小区，要比“高低配”版的高层小区更好一些。

所以，在买房的时候，就居住体验方面来讲，不能光看容积率这个指标，还应该参考一下建筑密度。

建筑密度 = 建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积

这个建筑密度，和容积率有什么不同呢？

举个例子来说明一下。

假设开发商要在一块1000平方米的地块上建商品房，建2栋，每栋建筑的底层面积都是200平方米，每栋建3层。

那么，这个小区的容积率，是200×3×2÷1000=1.2
如果算建筑密度，就是200×2÷1000=40%

也就是说，无论你是建3层还是6层，占用的土地面积是一样的，建筑密度都是一样的。

所以，容积率，考量的是建筑物的使用空间；

建筑密度，考量的是建筑物的面积占用率，它也是判断住宅区舒适度的一项指标。

咱们可以简单理解为，楼房之间的距离。

如果建筑密度太高，楼房挨得太近，采光、通风、隔音等方面较差，就会影响到生活品质。

就拿前面的“高低配”组合小区来说，整体的容积率虽然低，但是建筑密度高。

尤其是高层区，楼层很高，间距又小，采光方面远不及低层区和别墅区。

所以，在小区容积率较低的情况下，还得再看看建筑密度，才能挑到更舒适的房子。

不过说到这里，小巴就得说一句了，凡事皆有两面性。

从住的舒适度来说，容积率越低，人越少当然越好。

但换个角度来看的话，住宅区的容积率和建筑密度越高，居住的人就越多。

这就意味着，有更多的市场。

就像小巴所在的小区，楼下直接就有一个商场，附近还有很多饭馆和奶茶店，其实就是一个小商圈。

平常到饭点的时候，特别是晚饭时间，人流源源不断，周末人就更多了。

200米外就是地铁，交通方便。

再比如刚刚说到的贵阳“花果园”，住宅区周边就是贵阳老城区最大的商圈之一，大家都去那逛街，商业氛围很浓。

（贵阳“花果园”购物中心）

人聚集起来了，就是商机，就有发展，就是机会。

对比郊区的别墅，生命力可旺太多了~



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理财巴士发布时间 20200224


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