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开盘 | 大宝安4万/平的公寓，这样的房都有人抢？

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21

4万/平的公寓，在这个尴尬的区域里

购房者有下手的动力吗

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse  作者 / 陈文青


在宝安的区域里，这里可能比松岗的存在感都要低。片区内只有两个在售新盘，价格都在4万左右。

整个深圳向西发展的规划里，宝安大多数区域都受到了不同程度的关注，但偏偏这里，几乎无人问津。

对，这里就是石岩。

深圳人的第一反应：在哪？是深圳的吗？百度上一搜，都在问石岩属于哪个区？靠近那个地铁站？

深圳的一些片区，以小产权房聚集著称，如龙华的大浪，还有宝安的石岩，宝安的沙井等等。石岩就是这样的地方，地理位置其实不算太差，跟大浪只有一路之隔。

▲星标位置即为石岩 来源：深圳乐居

但常常挤进了不少价格较为低廉的小产权房、统建楼等，这些非完全产权的房子，一定程度上也满足了在当地工厂上班的一些工薪阶层。

所以，石岩这个地方到底有没有合适的公寓或者住宅？片区生活情况如何？带着一系列疑问，乐居决定亲自去看看这个冷门的地方。


圈重点：左宝安，右龙华
堵车是常态 开车到福田要40分钟

位于深圳市西北部、宝安区中部的石岩街道，地处羊台山北麓、西丽湖与石岩湖之间，四面环山，两面临水。

说起石岩的发展，按照的士司机师傅的说法，“被几条高速包住了。”在龙大高速、沈海高速、南光高速的“包围”之下，并没给这个地方带来什么交通的利好。

▲工作日下午4点半 德政路已经开始堵车 来源：深圳乐居

堵车是真的常态，到达这个片区的在售楼盘汇邦名都后发现，下午4点多德政路的车就排起了长龙。

交通情况堪忧。工作日下午，乐居小编从龙胜地铁站出发，打了个电动的士，走福龙路的过程还遇上了堵车……

▲地图上看，石岩区域到处都是工业区 来源：深圳乐居

石岩，东与大浪街道接壤，西接西乡街道，南连南山区，北与光明新区毗邻，距深圳机场13公里、蛇口港18公里、罗湖口岸23公里。

▲片区内路边成排的摩托车 来源：深圳乐居

号称深圳西北部的交通枢纽，但实际到深圳来的人也很少在此处中转或停留。走访发现，片区内工厂、产业园林立，更多的是“疯长”的一些统建楼和民房。

▲石岩水田周边商业情况 来源：深圳乐居

街道辖区面积65.9平方公里，建成区面积24平方公里，一级水源保护区面积为9.05平方公里，二级水源保护区面积28平方公里，绿地面积占辖区面积的47.8%。

从这些数据可以看出，超过一半的土地为绿地，石岩更像一个待开发地。需要对城中村、老旧产业园进行大规模的整治，片区环境才会好起来。但目前还是待改善的状态。

就这样的地方，2020年，乃至二手住宅，都几乎空白！

在宝安毫无存在感的商务公寓
有人会埋单吗？

片区内在售的楼盘，有嘉信云峰公馆，还有这次看的汇邦名都花园，均价都在4万左右。

▲项目售楼处，需要走楼梯上二楼看房 来源：深圳乐居

上周末开盘的汇邦名都，就在石岩水田村。按照置业顾问的介绍，这是200万以内就能买到42平的公寓，70年产权。作为片区唯一一个可售的新盘，也会受到不少关注。

汇邦名都总共有17栋，但只有3栋可售的公寓，其余14栋都是深圳市政府的人才公租房。因此未来这个小区会比较“特殊”，车位配比也比不上一些正常的商品房项目。

▲就在福龙路边上的汇邦名都花园 来源：深圳乐居

▲楼层平面及户型 来源：深圳乐居

在售的1栋，商务公寓只有116套，均价只有3.8万/平，最小的42平折后总价178万左右。

算了下总价，户型最大的80平左右，认购有99折，折后的价格也要308万左右，因为是商办类型，首付要45%，也就是139万左右，月供要1.8万/月！

这个价格在目前房价高企的深圳，都是有竞争力的。

尽管有公寓的心理预期，但更令人犹豫的是三梯15户的配置，居住舒适度会大打折扣；而且，与写字楼共用停车位的车位配比只有1:0.5！

▲周边工业园区较多 来源：深圳乐居

周边来看，未来几年，这里依然是各种小产权工厂林立、缺少商业和生活氛围的石岩水田片区。

而汇邦名都建成后还自带一个1.7万平米的商业，或许也能为这个片区带来商业上的提升。

因同类产品比较少，所以这样的房子在石岩本地市民眼里，从居住水平的提升山过来看应该是香饽饽；但是从置业投资的角度来看，未来转手可能比较难。

在售楼处看到不少一家三口和小企业主来看房的，难道，这样的公寓也有人抢着要吗？虽然新政策出台后近三年的房票会大大减少，但也要选择真正适合自己的房源再下手。

近期公寓产品受到热捧，但基于目前区域的交通“困境”，加上产品的一些瑕疵，投资和自住都应该打上一个大大的问号。

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