地产大佬谈2018年投资趋势：未来地产怎么投？
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中国地产行业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。今年以来，全国范围的房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧。同时，在以租代购、共享办公等一系列利好政策刺激下，商业地产投资热情持续高涨。
刚刚结束的2017年诺亚财富钻石年会聚集了多位地产行业大咖嘉宾，在他们心中，中国地产行业的未来趋势是怎样的？对投资又有什么启示？
编辑 | 诺亚财富品牌市场中心 刘梦洁
任志强：房地产市场难言饱和，依然具备投资机遇
原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在2017诺亚财富钻石年会上表示：“你们看到了变化，我看到了不变。”
他说，十八大有三个没改变，十九大里有两个没改变，一个是我国还处于社会主义初级阶段，一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变，房子也还没有盖够。“所以瞎想什么？早着呢。”
他说，十九大提到更多是城镇化，让农民进城变成城市居民，所以不是房子多了，是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑，如果有地方住的话，怎么可能清理呢？就是因为房子不够。这个道理很简单。
还有租购并举，租的房子哪儿来？也是要建。
关于老龄化现象对房地产市场的影响，任志强表示，很多人说年轻人有很多房子可以继承，却忘了一个最基本的问题：人的寿命越来越长了，老人可能要活到80多岁，你不可能等到他们都去世了，再去继承再去结婚。
另外，现在不结婚的年轻人越来越多，独居也成为一个趋势，我们13亿人，只有7700万独居户，但全世界来看，这个比例平均达到20%-40%，欧洲有40%的人是独居。所以我们独居占比非常小，还有很大的增长空间，房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了，二手房依然在涨。
他说，中国的城镇化还远远没有达到目标，所以接下来还会有很多人进城，我们能不能盖出那么多房子？加上现在很多80后生二胎、三胎，房子够吗？不够，所以还会接着盖。
毛大庆：存量及租赁市场前景广阔
优客工场创始人毛大庆在2017诺亚财富钻石年会上表示，未来存量及租赁市场前景会非常广阔。
首先，中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%，而拥有成熟房地产市场的美国和日本，其租赁市场份额分别为27%、26%，因此中国存量房地产市场尤其是租赁市场拥有广阔的市场空间。
其次，他认为，在房地产市场逐渐走向高位，行业由增量转为存量市场的过程中，房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现。所以，通过专业运营商实现大宗不动产保值增值，之后顺利对接多样化退出渠道有其紧迫性。
毛大庆说，越来越多的投资人聚焦不动产市场，不动产资产的多样化退出渠道也呼之欲出；而优质的运营，则是资产得到优先级退出的重要先决条件。
由于消费观念的持续升级，不动产的优质运营已不仅仅依赖于成功的空间打造，而更取决于完善的生态圈建设，即将线上IP线下化，形成线上线下的良好互动，使各类入驻企业、商户、租户、场地用户各展其长。当前，不动产市场对空间+内容运营商的需求愈加迫切。
谭文虹：房地产投资正在回归本质
歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹认为，经过十年的高速增长和近一年的平稳增长，房地产投资正在逐渐回归其本质。这一阶段有三个特征：专业机构优势聚焦、大宗交易碾压散售、个人最终趋向Reits（房地产信托投资基金）。
谭文虹说，在房地产投资领域，投资者未来面临的情况将会有：
首先个人买不到了，好城市几乎没有你的房票；其次你无法跟机构PK，机构的资金多成本低，而且政策是鼓励机构经营了之后可以去做Reits，这个也可以获得流动性；再次，个人也不见得能够买得对，因为研究能力有局限，但是机构资源广；最后，个人买完之后也不会经营，因为没有专业能力。
所以，在现在的房地产市场里，她觉得很重要的就是要选对路径、选对市场、选对伙伴。
选对路径：不能依然沉浸在传统经验里，只买住宅不买商办；
选对市场：10万亿的新房开发市场：购买与开发商合作的战略大基金；10万亿的存量资产市场：买核心资产收购改造运营的相关金融产品；
选对伙伴：作为合作伙伴，歌斐是非常好的选择。
金辉：个性化服务将影响住宿业的议价能力
华住酒店集团总裁金辉指出，大家都有一个共识，那就是房地产从增量时代转向了存量时代。在存量时代，加强对旧有物业的升级改造，提升空间运营能力的市场机会将会非常大。
他认为，现在的消费者除了对品质的追求以外，还希望有一些个性化或者独特的体验，而这将对住宿领域的议价能力会产生深刻的影响，这就是消费升级在住宿领域很明显的趋势。
他表示，提升坪效是做好酒店空间运营的关键。从最初的空间设计开始，就要珍惜每一平方米。首先要做到空间运营的重构和精细化、精耕细作，改善原来开发商遗留下来的问题；其次就是要讲究成本，要做到开源节流。
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