经过十年的高速增长和一年的平稳增长，房地产投资正在逐渐回归其本质。

演讲 | 歌斐资产房地产基金合伙人 谭文虹

整理 | 诺亚财富品牌市场中心 刘梦洁

（本文根据谭文虹在2017诺亚财富钻石年会上的演讲整理而成，有删节）

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹

由于1996年到2006年十年间的人口红利和城镇化布局，房地产经历了十年的高速增长阶段，那个时候，房地产投资可以说是“买到就是赚到”，高杠杆、高周转、高利润是那一阶段的主要特征。

2016年至2017年这一年间，房地产投资进入了平稳增长的阶段，虽然人性的贪婪难以克服，但房地产也渐渐进入了“房住不炒”和“城市存量更新”的阶段。

2017年以后，我们认为，房地产投资将逐渐回归到正常的行业。这一阶段有三个特征：专业机构优势聚焦、大宗交易碾压散售、个人最终趋向Reits（房地产信托投资基金）。

中国的房地产市场正在发生变化

其实房地产天然有两种属性，一是实物属性——看得见摸得着，可住可租可售，又能给你带来舒适感安全感；二是金融属性——有保值性（可以抵御通胀），有一定流动性（可以变现），有收益性（可以收租），有增值性（可通过租售获利）。

我们认为，虽然赚钱不一定只有房地产，但房地产天然可以保值增值。

而这么多年过去了，中国的房地产市场发生了什么样的变化？

我们认为，前20年，处在城镇化高潮，买住宅赚钱很容易；未来20年，聚焦一线城市核心都市圈，才是赚钱王道。

为何要聚焦一线城市核心大都市圈？在大都市圈，优质公共资源高度集中，地段好、人气高、资源又优质。在这个地段的改善型住宅或酒店公寓，功能优化、品质改善，又符合了人们追求品质和个性化体验的需求，自然会很有前景。

19大定调，存量时代来临，运营提升价值

尤其是19大之后，有了更加坚定的信号，第一是鼓励持有，第二是要发展美好生活。什么叫美好生活？就是我们不能再简单有房子住就满足了，我们的酒店要精品化，我们的公寓也要有品质化，要有尊严。

而我们现在的公寓都是什么样的？都是C2C的——张大爷李大妈租给租给别人的，所以谈不上专业管理，也没有什么体验，而且租户的权利得不到保障。但是海外的公寓完全是专业的机构运营，有契约精神，能够让你三年五年住的比较有保障，同时也有非常好的物业管理，甚至还有一些社区经营。

正因为中国过去几乎没有做运营，所有的房地产商都是拿地买房、拿地建房、卖房等等，但是现在我们有了一种新玩法——买楼改造提升经营，最后再卖出。

其实如果从投资的角度，可能我们不会去买地，但是会买一个存量的资产，而这个资产往往是在核心城市的优质区位，但是原来经营的不好或者不会经营，我们拿过来之后经营好了它就增值了，而且这个还是比较稳健的增值。

选对路径、选对市场、选对伙伴

我相信在座各位，能成为诺亚客户，可能80%以上的人过去的投资经验都跟房地产有关系，但是未来怎么办呢？

首先你的确是买不到了，好城市几乎没有你的房票；

其次你无法跟机构PK，机构的资金多成本低，而且政策是鼓励机构经营了之后可以去做Reits，这个也可以获得流动性；

再次，个人也不见得能够买得对，因为研究能力有局限，但是机构资源广；最后，个人买完之后也不会经营，因为没有专业能力。

所以，在现在的房地产市场里，我觉得很重要的就是要选对路径、选对市场、选对伙伴。

【选对路径：我们不能依然沉浸在传统经验里，只买住宅不买商办；】

【选对市场：

10万亿的新房开发市场：购买与开发商合作的战略大基金

10万亿的存量资产市场：买核心资产收购改造运营的相关金融产品】

【选对伙伴：作为合作伙伴来讲，歌斐是非常好的选择】

为什么选择歌斐？坦率来讲，歌斐（诺亚）其实还是一个有经历的团队，这一点特别重要，因为我们做了将近870亿的规模，虽然也碰到过一些预警项目，但我们都是第一时间发现并及时妥善处理，项目最后都有了比较理想的退出结果，一些问题项目甚至焕发新生。

房地产真的是一个重资产、长链条的行业，我们有三位合伙人，有自己的投资团队，也有自己的投后团队，其中投后团队基本上都是开发商背景，我们还有自己的商业运营团队挪亚商管，和写字楼资管运营团队。我越来越觉得像一个房地产的运营集成商，我们几乎在内部形成了一个闭环。

中国房地产金融一路发展，歌斐始终都是行业的领先者。在运营领域，我们提前预判了房地产存量时代的到来，除了创建了自己的团队，更体系化布局了运营商（覆盖70+，投资5+），优客工场、方糖小镇、优家公寓、英诺厚德跨客、华住等等都是我们的合作伙伴；

在行业生态圈上，我们与开发商紧密合作，我们的合作伙伴在中国TOP50的开发商中占据了30多家；与此同时，歌斐PE还深耕于新经济——TMT、消费、智能制造、医疗健康等，与歌斐地产投资形成良好的协同效应。

歌斐地产团队18字“投资真经”

未来我们将聚焦于核心资产收购，包括上海内环的核心资产增值基金、精品小酒店基金等等，我们还会继续推进自己的基金优选组合。 

如果有18个字概括歌斐地产团队的话，我想是“看得懂、买得进、会算账；改得好、懂经营、卖得好”。

我们一直深度理解行业发展趋势、前瞻布局，坚持正确的投资方向和原则，加上综合的投资与资管退出能力；我们一直坚持投资人利益最大化，并能够建设性的解决问题。希望您能与歌斐地产携手，让我们一起分享地产存量时代的红利。

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