3月22日国务院总理李强主持召开国常会，对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。

会议中指出：要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。

再加上3月25日，有市场传闻称，不久就会有地产相关文件出台。

一条条消息都在告诉购房者“楼市新政还会继续出，楼市体系会有改革”。

相比其他城市，作为国际中心的上海在楼市政策方面不会那么“随心所欲”，一切都要“慢工出细活”。

通通着眼上海楼市的多个领域，挖掘楼市新政的可能性，和大家分享一下。

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这一波的楼市下行，根究其原因只有一个词——没钱！

头部企业裁员、中小型企业破产、股市全线“绿油油”，各阶层购房者都在努力地“活下去”，对于买房保持前所未有的谨慎态度。

那么在如今高房价的情况下，通通觉得新政首先要解决的就是“如何降低买房成本”。

买房成本主要集中在两个方面：

首付比例

2023年12月，上海突发新政，对首付比例进行了调整，调整后的具体情况如下所示：

但是时间点回到2023年的8月底，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知。

通知中提到了“统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限”，明确对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

画个重点，首付比例下限是——首套房20%，二套房30%，上海目前的“首套房30%，二套房40%&50%”与下限仍然有差距，也就是上海放宽首付比例仍然具有很大的可能性。

房贷利率——商业贷款和公积金贷款

有人会说“首付比例下调了，月供压力会更大”。那么下调房贷利率则势在必行。

在2024年2月20日，央行发布了五年期以上LPR调整为3.95%。调整后，上海商业贷款利率为3.85%。

2月20日后重点城市首套房贷最低利率最低已经为3.45%，全国范围内的城市（比如湛江）更有3.25%的首套房贷利率。

再加上中国人民银行行长潘功胜在6日明确表示“目前，整个中国银行业的存款准备金率平均是7%，后续仍然有降准降息空间”。二季度可以通过MLF利率下调约0.1至0.2个百分点，来带动LPR报价联动下调，有效降低实体经济融资成本。

所以上海短期内LPR还有下调的空间！

另外，上周不可靠消息源透露，公积金利率将要下调。

但是我们和上海住房公积金管理中心进行了确认，表示：暂未收到公积金利率下调的消息，一切按现行政策和利率执行，具体以柜台审批和执行为准。

虽然官方尚未公布，但个人认为，上海公积金贷款利率的确还有优化调整的空间。要知道，距离上一次公积金利率下调（2022年10月）已过去了整整17个月。

所以从买房成本方向，上海后续可能出的新政有——继续降低首付比例、商业贷款利率下调、公积金贷款利率下调。

春节后，上海新房市场迎来了复苏，不仅到访量提高，而且热盘频出。

3月23日，黄浦新天地的中海·顺昌玖里认购结束。项目套均总价约3890万，首开512套房源，最终吸引超738组认购，认购率超144%，并揽获约28.7亿认购金。

2024年以来，所有均价超12万/㎡且已结束认购的项目，一共有7个。

1346套总价3000万以上的房源带来了2090组认购，认购率155.27%，这足以说明上海壕宅人群不仅有可观的购买力，也有人数基础。

所以针对这一部分“高精尖”人群，放开壕宅限购或许会将触发他们的买房“连击”。

至于放开外环内区域单身限购，通通个人觉得今年不太可能。

春节后，除了理想之地、安高申宸院、中国铁建星樾云栖售罄之外，其他外环外区域新房的去化率均不理想。

所以外环外单身限购还有很长的路要走，外环内就先等等“单身狗们”。

3月以来，上海二手房已经出现了3个“单日成交800+”的情况。截止至3月24日，上海二手房成交了15377套，超过了二手房荣枯线。

虽然成交成绩亮眼，但要知道的是，3月的二手房挂牌量依然超过了10万套，目前上海二手房市场还是处于“以价换量”的阶段。

那么在二手房政策方面，上海新政的发力点主要集中在税费方面。

税费分为增值税和契税两方面。

在2023年的时候，上海在增值税上已经作了一次很大的调整，即调整普宅标准，低于144平的都属于普宅，满5年可直接免征增值税。

而目前广州、杭州落实了“五改二”政策，和广州同属一线城市的上海还是有很大概率在今年跟进“五改二”。

至于契税，契税征收比例根据建筑面积是否大于90㎡而不同。

根据此前公布的全国人均居住面积40㎡来计算，三口之家的居住面积应该为120㎡。

再加上，上海将从下一批土拍中正式实行“原定的不大于100平面积提升至120平，而原定80%中小套比例降低至50%”的新政，未来建筑面积约120㎡以上的户型将成为主力。

所以上海契税征收的临界面积可以从“90㎡”调整为“120㎡”。

2023年，深圳曾经传出优化离婚买房追溯限制。

即离婚后只要重组了家庭，无论是否再婚或复婚，不再追溯其此前离异时的情况，会按现有家庭实际拥有房屋的套数，去审核购房资格。但离婚后的单身人士购房，仍要追溯其离异前的房产套数情况。

而上海目前实施的离婚追溯3年限制，根据具体情况可否买房如下图所示：

所以针对这一部分群体，离婚买房追溯时间“3年变1年”或许真的到了该落地的时候了。

毕竟2023年上海的离婚率为38%，排在全国第二，高于深圳的36.25%。

至于社保“5变3”、人才落户政策等“小补丁”应该会沿用“特定区域到核芯区”的策略。

当然以上观点，均是通通根据目前上海楼市情况做出的初步判断，具体落地仍然需要等待官宣！

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