对“不愿意买房”的进一步分析
刚看了中指10月份的居民购房调查报告，数据显示有82%的受访者（22-26岁），认为未来房价不会上涨，只有12%的人认为会上涨——
差距悬殊。
相比于央妈二季度的储户调查报告，看多房价的人，进一步减少了。
那是什么原因呢——
我们逐一分析下。
超出4成的人认为“还贷压力太大”。
还贷压力=本月房贷/（家庭净收入-刚性消费）
房贷=总本息/还款期限
家庭净收入=工作收入+理财收入
刚性消费=月保底开销（比如水电交通）+预防储蓄（用于未来大消费，比如医疗养育养老）
那么还贷压力大，可以进一步拆解成——
1）房价太贵，导致的贷款本金高；
2）贷款利率太高；
3）可还款的时间不够长；
4）工作收入不稳定或有失业风险；
5）理财收入下降（存款利息下降或浮动理财收益率不及预期）
6）月刚性支出增加；
7）预防性储蓄的危机感增加。
其中，（1-3）都是居民部门vs广义财政的交易（广义财政包括卖地收入+房地产税费+金融机构利润），广义财政如果带有“逐利”性，那么就会造成居民部门的广义税负较重，具体表现为——地价推升房价、房贷利率高。（还款时间受限于人均工作寿命，即使延长也不会太久）
第（4）是工作收入不稳定，我们看“不愿意买房”调查的第二大原因就是这个。
说明目前就业市场，并不像城镇失业率所描述的那样（失业率下降）。
而是更趋近于“实际GDP-潜在增速”的缺口，失业率应该是放大的。从PMI也可以看到这点，最近几个月所有行业的就业人员指数变化都低于荣枯线和历史平均水平——
还贷压力的第（5）项是理财收入下降——
这一个部分的收入下滑，完全抵消了降房贷利率的积极作用。
还贷压力的第（6）项，是月刚性支出的增加，这一块基本无变化，油费也影响不大。
第（7）项，一半可以理解为专家们所说的伤疤效应，来自这三年的折腾；另一半，是人们对养老、医疗和宏观现金流所流露出来的担心。
即李嘉图等价中所说的，人们预估广义现金流不够的情况下，宏观会开始大力举债（印刷信用货币），一方面信用货币流入市场稀释存量劳动货币，另一方面宏观的举债对应着未来可能的增税——
以前觉得4万亿好多啊，现在感觉不多了。
从某种意义上来说，个人养老金即是一种变相的税，它的推出，让很多人变相的产生了养老金给付疑虑，进而加大了预防性储蓄的动机（以防要自己养老）。
好，整理下“还贷压力大”的拆解，得出压力来自于=房价本金还是太高+工作收入不稳定+社会保障力度不够。
针对这三个阻力，直接的做法=让房价下降+提高企业利润率（促进招聘）+财政支出以民生保障为主（就需要降低其他支出，比如投资+A轨）。
第一大、第二大原因拆解完，我们来看第三大原因——约1/3的人认为“房价会下跌”。
这句话换个表述，就是认为“房价还未跌够”（泡沫存在）。
但房价回归均衡的速度如果过快，会产生钟摆负作用（像股价下跌，往往会跌破基本面），进而对人们的财富进行太大的重置（大批负资产）。
所以软着陆=延缓房价回归均衡的速度+等待居民收入上涨。
问题来了，前面说到居民收入预期并不稳定，而延缓房价回归均衡，又给人们继续等待“房价下跌”拉长时间，看起来并没有一个很好的解决模式。
但我们再仔细想一下，主动收入=工作收入（受公司利润影响）+理财收入（受金融环境影响）+转移收入（财税缩小贫富差距）。
在工作收入（预期低）+理财收入（下行）的基础上，是不是应该通过转移收入来提高人们的获得感呢？（实际上美国疫情后的做法，到现在的超预期消费支撑经济，是一个可参考的路径，它虽然夸张的举债，但它举的债也直接给了居民部门）
而我的想法是，不要比烂。相比于夸张的举债，还可以通过财税重置来达到——缩小贫富差距，做多整体收入——目的。
如果执行，按照上述逻辑，其实对于长期房价，是做多，是有积极意义的。
再来看“不愿意买房”的第四大原因——有近1/4的人首付不够，现在部分城市推出的解决方式是降低首付。
我觉得首付不够的人，把降低部分摊到月房贷里（又多了利息），对于他们的现金流压力也是会很大的。所以这个做法，非常短视。
相反，我赞成财政在这块推出一些无息贷款，来给中低收入者一个补贴，帮助他们提前购买。
当然，这对于广义财政，又多了一个分配挤出。
再来看第五大原因——怕烂尾，这可能也是最近二手房表现要比新房好的原因。
要让吃到肚子里，吐出来，这个是地方和房产商之间的事情——博弈。
但我觉得不应该让购房者承担时间成本，毕竟房产商只是一个二道贩子，这钱大头还是进了地方。监管也是要担责的。
话说回来，怕烂尾其实不会太影响购房需求（因为可以去选次新房等），只是会影响原先土地财政的现金流。
再下面“观望”等就不讨论分析了，房价涨幅只要小于房贷利率，看重“金融属性”的投资客一般都会选择“观望”，根据最新的数据，从19年年中开始，大部分时间都是“小于”，意味着用房子理财会蚀本，不划算。（图表在星球）
最后再总结下应对“不愿意买房”可选的宏观措施——
1）默认降低房价；
2）通过“实际”减税等增加企业利润，但直接减狭义的企业税负，可能会仍然让市场主体得不到优惠——（机构之前列举数据，中下游获得“减税空间”，又被转移给上游国企）。
只要企业实际利润提高，一定会促进扩张和招聘，不需要行政“鼓励”。
而强调“鼓励”，多半说明，有问题。
3）提高对居民部门的转移支付（包括社会保障和现金补贴和无息贷款），尤其是中低收入；
4）避免采取扩张债务的方式，因为债务成本会向下转移，进入李嘉图等价陷阱；而采取结构性增税、结构性减税的方式，收窄贫富差距；
5）由于基建投资等老路径对居民消费挤出，所以要减少基建投资支出，毕竟增加企业利润、给居民转移支付都需要广义财政支持。
做好了，人们购房的预期，我相信会逐渐回暖。
他们的资本性支出——生育率，也会逐渐回暖。
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