兰台房建丨养老地产租赁过程中的重点问题

作者：张昊

目前，我国人口老龄化的情况日趋严重，截至2003年，我国65岁以上人口的占比相较于1964年，由3.60%上升至15.40%；老年抚养比亦从1982年的7.98%上升至2022年的21.83%。但是，与之相对应的是，我国养老设施的配置却严重不足，养老地产行业的商业发展需求十分旺盛，在该过程中，由于以出让方式获取土地的成本较大，故实践中，养老产业的投资主体通常会选择以租赁社会存量不动产资源的方式，对存量不动产实施适老化改造，以实现向社会提供养老服务并获取对应收益的目的。

本文旨在探讨以租赁方式运营养老服务机构过程中需关注的重点问题，以供各位读者参考。

目标地产尽调过程中的重点问题

（一）

关于出租方的核查要点

1. 主体资格

在对养老地产租赁项目出租人主体资格进行核查的过程中，除关注其是否依法设立并有效存续等常规事项外，还需重点关注出租方是否对标的房产拥有完整且不受限制的处分权，具体如下：

（1）出租方是否为标的房产的唯一产权人

根据《中华人民共和国民法典》第二百九十七条¹、二百九十九条²、三百零一条³的规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，且如对共有不动产进行处分，应按照共有人之间的约定执行，如无明确约定，则应当经占份额三分之二以上的按份共有人（按份共有适用）或者全体共同共有人同意（共同共有适用）后，方可实施对应的处分行为。实践中，在部分共有人未经其他共有人同意即对外出租共有房屋的情况之下，主流司法裁判观点多会基于如下理由认可对应租赁行为的法律效力：（1）相关处分行为属于“有权处分”且承租人不存在“恶意”⁴；或，（2）出租行为不属于物权意义上的处分行为，且出租人与承租人之间不存在恶意串通侵害其他共有人权益的情形⁵。但是，需关注的是，前述认定对应租赁行为有效的前提为承租人为“善意”或出租人与承租人之间不存在“恶意串通”的情形，据此，鉴于租金是否公允通常会作为评定当事人是否具有“恶意”的重要因素，故如在承租人承租物业时，需关注同地域同类型物业的市场租赁价格，如标的物业租金显著低于市场价格，则作为承租人需重点关注标的房产之上是否存在其他产权人，如是，则需取得其他产权人关于标的房产出租事项的书面同意，以规避对应租赁合同被司法机关认定为无效的风险。

另，实践中，对于建成年限较久的建筑物，由于受历史原因的影响（如产权人历史上存在改制且在改制过程中未能妥善界定改制资产范围等），对应房屋可能存在房屋产权人与其所占土地产权人不一致的情况，在该情况下，如后其土地产权人对租赁合同提出异议，也可能会对房屋租赁合同的正常履行造成不利的影响。

基于上述，在承租人承租标的房产前，应对出租人对标的房产是否拥有完整的所有权与处分权实施核查，如否，则建议取得由满足约定或法定比例的共有人出具的关于同意出租标的房产的书面文件（尤其是房屋租金低于市场一般价格的情况下）。

（2）出租方是否为标的房产的承租人

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条⁶、第七百一十七条⁷的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此外，除非出租人与承租人另有约定，否则，在承租人征得出租人同意后转租房屋时，如转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。

综上，如出租方并非标的房产的业主而为承租人，则需核查业主与出租方之间的房屋租赁合同是否存在允许出租方转租房屋的约定，如是，则需在签署对应租赁合同之前，取得业主同意出租人转租标的物业的书面同意。此外，还需关注转租期限是否超过出租人与业主所约定的租期，以确认是否存在影响转租合同正常履行的不利情形。

2. 资信情况

关于出租方资信情况核查的目的，主要有两个方面，其一，是为了确认如后续出租方在租赁合同项下发生违约，其是否有充分的能力，赔偿承租人因此所遭受的经济损失；其二，是为了明确承租人是否会因出租方资信方面的瑕疵而无法在租赁合同所约定租期内正常占有并使用房屋。例如，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干问题的规定》第三十一条⁸规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应当予以支持，但是承租人与被执行人（出租方）恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的情况除外。实践中，部分情况下，受限于标的房产腾空等诸多因素的影响，承租人实际占有标的房产的时间通常在租赁合同签署之后的时间点，故如出租方本身存在数量较多或者金额较大的未决诉讼与仲裁，则不排除承租人因标的房产被司法机关在承租人实际占有标的房产之前查封而无法依据已生效的租赁合同占有并使用目标房产的不利情况出现；又如，如出租人实际处于资不抵债且明显缺乏偿债能力的状态，如后续出租人实施破产清算，则管理人出于资产变现最大化的角度出发，可能会依据《中华人民共和国破产法》第十八条⁹的规定，解除出租人名下房产之上的租赁合同以实现对租赁不动产的变现处置，届时，承租人的商业目的则会面临因标的资产被处置而无法实现的风险。

基于上述，在承租人对出租方主体资格进行调查的过程中，需重点核查出租人的财务报表以及涉诉、涉仲裁情况，以保证承租人的权益不会因出租人的资信问题而受到损害。

（二）

关于标的房产处置程序的核查要点

实践中，在部分特殊主体对外出租房屋时，需遵循法定的程序，通过公开的渠道征集承租人，在该过程中，如出现程序违规情况，即可能对对应租赁合同的履行产生不利影响，具体如下：

1.  行政事业单位

根据《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》（财资[2015]90号）第五条第（十六）款¹⁰，及《财政部关于进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》（财资[2018]108号）第五条¹¹的规定，对于行政事业单位的资产出租行为，原则上应通过公开的竞价程序征集承租人。

基于上述规定，在标的房产业主为行政事业单位时，则承租人需通过公开竞价取得对应的房屋租赁资格。实践中，虽然司法机关普遍认为，租赁合同的效力并不会因行政事业单位未履行公开的竞价流程而无效，但是，如该程序瑕疵被行政事业单位的上级主管机关发现并责令整改，则出租人可能会为了落实相关整改要求，主张解除其已签署的租赁合同，届时，承租人可能因租赁合同的解除而无法正常占有并使用标的房产，故在对应交易实施前，承租人需基于出租方的性质，核实确认对应的出租流程是否满足法律、法规以及其内部监管制度的要求，以避免后续无法正常占有使用标的房产。

2.  国有企业

目前，我国包含《企业国有资产交易监督管理办法》等在内的法律、法规以及政策性法律文件并未明确国有资产出租需履行公开的进场交易流程，但在实践中，部分地区存在地方性政策或部分集团公司存在内部的制度，要求国有企业对外出租房屋时，如标的房屋满足一定面积标准或租金达到一定金额，需通过公开的竞价流程，确定承租人（例如，《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发<关于进一步规范市管企业京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理>的通知》即要求满足一定面积或租金标准的房屋租赁行为，原则上需通过公开流程征集承租方）。

如同本文“二、目标地产尽调过程中的重点问题”之“（二）关于标的房产处置程序的核查要点”之“1. 行政事业单位”部分所述内容一致，国有企业关于其对外出租房屋需通过公开方式进行的限制性要求，如未落实，同样不会对相关租赁协议的法律效力造成不利影响，但是，仍存在国有企业为了落实上级单位的审计整改要求，主张解除租赁合同从而导致承租人无法正常占有、使用目标房产的风险，因此，在出租方为国有企业时，应与出租方确认其内部监管制度是否对房屋租赁存在限制性要求。

3. 村集体经济组织

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条¹²的相关规定，以借贷、租赁或其他方式处置村集体所有的财产，作为涉及广大村民切身利益的事项，需经村民会议或村民代表会议讨论通过后方可实施。另，在实践中，对于未经村民会议或村民代表会议讨论的村集体资产处置行为，其法律效力通常会被司法机关认定为无效¹³。

实践中，由于部分养老服务机构在选址上会倾向于选择远离城市但交通便利、风光恬静、风景秀丽的地区，故部分承租人拟租赁的房屋通常为村集体所有的村产，在该情况下，如对应的房屋出租行为未能取得村民会议或村民代表会议的决策，则对应的租赁行为即存在无效的风险。据此，如承租人拟租赁房屋属于村集体所有的资产，则在签署对应租赁合同之前，需要求出资人提供对应租赁行为已通过对应村集体经济组织集体决策的决议，以确保承租人不会因对应租赁协议无效而无法在租期内正常占有并使用相关房产。

（三）

关于标的房产的核查要点

在通过租赁方式经营养老服务机构的过程中，关于标的房产的核查，主要需关注以下问题：

（1）标的房产的合规建设情况

1）标的房产所涉土地取得的合规性

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条¹⁴、《中华人民共和国民法典》第三百四十七条¹⁵以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条¹⁶的相关规定，对于商业、工业（包含仓储用地但是不包含采矿用地）、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，必须采用拍卖、招标的方式出让。实践中，对于未经招拍挂流程而直接签订的土地出让协议，司法机关普遍认为该行为因违反法律、法规的强制性规定而无效（详见《普格县政府与三鑫环保公司合同纠纷二审民事判决书》，（2015）川民终字第1136号）。

另，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条¹⁷的规定，在土地出让合同签订之后，如果土地使用权人未按照合同约定，全额缴纳土地出让金，则管理部门有权解除对应土地出让合同，并要求土地使用权人支付土地出让金。同时，在笔者经历的项目中，亦存在在特殊背景下，地方政府同意配合在土地受让方未全额缴纳土地出让金时，办理对应的施工许可手续等违法违规情况（例如，出于保交付等目的，地方政府同意项目开发主体在欠缴土地出让金时，优先将可调动的资金用于项目开发建设等），并导致对应土地之上建筑虽建设完毕，但土地出让金始终未能全额缴纳的情形。

综上，在承租人承租标的房产前，需关注核实标的房产对应土地的土地出让金是否已全额缴纳，如否，则需关注标的房产因其对应土地被土地管理部门收回而导致标的房产无法正常使用的风险，并在对应交易合同中设置对应的条款以保证承租人的权益不会因此遭受损失。

2）标的房产建设所需的各项手续是否均齐备

实践中，如地上建筑物缺少规划、施工以及对应的验收文件，则可能会对建筑物的正常使用造成实质性的不利影响，其中，在建设工程所涉各项许可与验收文件中，对建筑物正常使用存在较大影响的许可以及对应的法律法规具体如下：

① 规划许可

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条¹⁸的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，对应的建设项目存在被政府主管部门责令停止建设、限期拆除的风险。

② 竣工验收

根据《建设工程质量管理条例（2019）》第二条¹⁹、第十六条²⁰的规定，建设单位收到建设工程竣工报告之后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。

③ 消防设计验收

根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条²¹以及第二十七条²²的相关规定，对于建筑面积在1,000.00平方米以上的养老院，在竣工验收完成之后，应向消防设计审查验收主管部门申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

综上，鉴于如标的房产缺乏对应的规划、施工、消防审批文件以及竣工验收文件，将可能造成承租人无法正常使用标的房产的不利后果，因此，承租人在对标的房产进行调查时，应关注标的房屋的“四证”（即，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）取得情况以及其他验收手续（包括但不限于竣工验收、消防设计验收等）的办理情况，并核实标的房产是否严格按照地方规划主管部门所确认的各项规划指标进行建设，以避免标的房产因违规建设而无法正常使用的风险。

（2）标的房产租赁并用于养老机构经营的可行性

实践中，部分地区对于使用存量资源建设、经营养老服务机构的路径作出了差异化安排，导致并非所有的存量房屋均可通过租赁的方式用于经营养老服务机构。例如，上海市《促进和规范利用存量资源加大养老服务设施供给的工作指引》及《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法（试行）》等地方性政策文件即明确，在使用不同类型的存量房屋经营养老服务机构时，需根据不同的房屋类别而采取不同的路径，其中，对于工业、仓储等与养老服务设施建筑结构差异较大的物业，原则上应当通过城市更新的路径实施；仅对于商业、办公、社区用房等，在确保结构安全、消防安全的基础上，可在暂不改变规划性质、土地权属，不得新建和扩建的前提下，临时改变建筑使用功能用于养老服务。

据此，在对标的房产是否可用于经营养老服务机构进行调查的过程中，需关注地方政策是否对相关建筑类别用于经营养老服务机构作出了限定性要求，以避免在签署对应租赁合同后因地方政策限制而导致承租人对租赁房屋的装修改造成本大幅上涨、租赁房屋装修改造的行政审批手续不同（即如需通过城市更新的路径实施，则需办理城市更新方面的行政审批手续）而对项目实施造成障碍，或者交易目的无法实现等不利情况出现。

（3）标的房产及其所占土地的性质与用途

根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）以及《土地利用现状分类与城乡规划用地分类对应表》的相关规定，养老服务设施所占用的土地类别应当为“社会福利用地”。但是，自2019年11月27日《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（自然资规[2019]3号）颁布实施后，各地为了贯彻该《意见》中关于“使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下，可在5年内实行继续按土地原用途和权利类型建设养老服务机构”的政策精神，纷纷出台了对应的政策性文件作出了类似规定，为使用其他用途的存量不动产资源兴办养老机构提供了政策依据与支持。另，该《意见》还进一步规定，过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体手续的，新用地主体为非营利性的，原划拨土地可继续以划拨方式使用，新用地主体为营利性的，可以按新用途、新权利类型、市场价格，以协议方式办理，但有偿使用合同和划拨决定书以及法律法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。

综上，在对标的房产进行尽调的过程中，需关注标的房产所涉土地出让合同或划拨决定书中是否存在不允许变更土地用途的约定或如变更土地用途则自然资源主管部门将收回土地的内容，以避免5年过渡期届满后，因无法变更土地用途而无法正常占有并使用房屋的情况出现。

（4）标的房产与风景名胜区、自然保护区的重叠情况

基于养老服务行业的特点，实践中，投资人通常会倾向选择人文景观与自然环境优美且交通便利的区域，作为投资建设养老服务机构的地点。但是，在该过程中需关注的是，根据我国现行法律、法规以及政策性文件的规定，如果标的房产坐落于自然保护区、风景名胜区或生态保护红线内，则对应的养老服务设施存在被要求退出该区域的风险，具体法律、法规以及政策性文件的要求如下：

综上，承租人在对标的物业进行调查的过程中，除关注标的房产本身存在的问题外，还需核实对应区域的规划文件并明确标的房产所处位置，是否位于可能导致标的房产被拆除或者被责令停止使用的景区、自然保护区或生态红线内，以避免后续在租期内发生无法正常占有并使用标的房产的不利后果。

（5）标的房产是否处于地方历史风貌区、历史文化街区内

目前，我国各地区政府均对处于历史风貌区等特殊区域内的建筑物改造作出了一定的限制性要求，例如，《大连市工程建设项目审批制度改革审批项目分类指引（试行）》即明确规定，如经批准翻建的建筑位于历史风貌区、历史文化街以及历史地段等特殊地区，则原则上不得改变建筑结构形式和风格。据此，如承租人拟租赁的房屋位于所在地区的历史风貌区等特殊区域，由于对应的改造通常会受到限制，故可能对租赁房屋后续实施的适老化改造造成不利影响。

综上，承租人在对标的物业进行调查的过程中，应通过网络或走访地方行政主管机关等多种方式，确认拟租赁房屋是否位于地方历史文化风貌区、历史文化街区等特殊区域，如是，则需提前与地方住建部门确认后续适老化改造是否存在实施障碍，以避免投资损失。

（6）标的房产的周边环境

由于养老服务机构，尤其是高端养老服务机构对于其周边环境存在较高的要求，因此，在对标的房产尽调过程中，除关注标的房产自身所存在的问题之外，还需关注标的房产的周边环境，核实周边是否存在可能影响养老机构经营的设施（包括但不限于垃圾处理站（填埋场）、工厂、殡仪馆、轻轨、高压变电站等），如在核实过程中，发现标的房产周边存在尚未开发的空地，则需进一步查阅地方规划文件并前往地方规划主管部门核实对应空地的用途与未来开发计划，核实该等尚未开发的空地是否会在将来对养老服务机构的运营造成不利影响，以避免养老机构因该等周边不利因素而遭受营运损失。

（7）标的房产的建筑质量

根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条²³规定，建筑物、构筑物或其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，如建筑物所有权人、管理人、使用人存在过错，即应承担侵权赔偿责任。另，实践中，对于租赁房屋致害纠纷案件，部分司法机关认为，如承租人在租赁房屋时未对房屋质量进行审查，则承租人即应对房屋垮塌所致损失承担部分责任（详见《赵东清、高亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》，（2020）鲁06民终1274号）；另，如承租人对其租赁房屋进行改造时因相关机器设备操作震动而导致存在质量瑕疵的房屋质垮塌，部分司法机关认为，在该情况下即可认定出租人和承租人的共同过错行为导致了损害后果，应当由其二人共同承担民事赔偿责任，并对外承担连带责任（详见《陈甲与单某某、崔某某建筑物、搁置物、悬挂物塌落损害赔偿纠纷上诉案》，（2009）浙温民终字第1549号）。

实践中，能否保证老年人的人身安全与身心健康，对养老机构是否可长期良好运营而言具有十分重要的意义。据此，在承租人租赁标的房产用于经营养老服务机构时，需重点关注标的房产的建筑质量问题，并重点核查拟租赁建筑的各项规划、施工手续是否齐备以及是否取得竣工验收报告，此外，根据《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068 - 2018），由于我国普通房屋与构筑物的设计使用年限仅为50年，因此，如拟承租建筑为老旧建筑，则还需要进一步核实建筑物的建筑年限，必要时聘请专业的建设工程质量检测机构对拟承租的建筑物的质量进行检测，并基于检测结果在交易文件中作出必要安排，以避免后期承租人因标的房产自身存在质量瑕疵而造成老年人人身安全出现损害时承担赔偿责任，以及后续在租赁合同履行过程中，因需对质量存在瑕疵的建筑物实施加固以满足长期使用要求以致租赁成本大幅上涨而与出租方产生合同纠纷。

（8）标的房产的资产负担情况

1）标的房产的抵押情况

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条²⁴规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。根据该规定，如在标的房产出租并被承租人实际占有前，存在在先设立的抵押，则在抵押权人行使抵押权并申请法院强制执行标的房产时，承租人并不享有足以排除执行的民事权益，届时，承租人存在被司法机关责令限期腾退房屋的风险。因此，在承租人对标的房产进行核查时，应注意核实标的房产是否存在在先抵押，以规避后续因标的房产存在在先抵押而导致承租人无法正常占有并使用标的房产的风险。

2）标的房产的司法查封情况

关于该问题以及对应的法律风险，详见本文“二、目标地产尽调过程中的重点问题”之“（一）关于出租方的核查要点”之“2. 资信情况”部分，笔者在此不再赘述。

3）标的房产之上的在先处置情况

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条²⁵的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力（即“买卖不破租赁原则”，但是，需要注意的是，该规定仅明确在租期内发生的房产转让行为不会影响租赁合同的效力，如对应的房屋转让交易发生在租赁合同订立之前，则对应租赁合同的法律效力无法对抗在前的房屋转让行为）。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条²⁶的规定，在“一房多租”的情况下，应按照下列顺序确定房屋的承租人：① 已经合法占有租赁房屋的；② 已经办理登记备案手续的；③ 合同成立在先的。

综上，如标的房产之上存在转让或租赁等在先交易，则有可能会导致承租人无法正常使用标的房产，甚至会导致交易目的无法实现的不利后果出现。据此，承租人在对标的房产进行核查时，尤其是在现场踏勘过程中发现标的房产存在被第三方占有的情况下，则应采取包括但不限于现场询问、前往地方房屋主管部门查询租赁备案登记情况等多种方式核实标的房产之上是否存在在先的转让或租赁交易，并在对应交易文件中设置对应的违约责任条款，以避免发生无法在租期内正常使用标的房产的风险。

（9）标的房产所占土地的剩余使用年限是否可覆盖租赁期限

目前，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条²⁷的规定，在建设用地使用权期限届满时，基于土地类别的不同，其续期需要履行的手续也各不相同，其中，对于住宅建设用地，其使用权期限届满后自动续期；对于非住宅建设用地，其使用权期限届满后，应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条²⁸规定，在土地使用权期限届满前一年，向自然资源主管部门提出申请，经批准并缴纳土地出让金后，方可继续使用土地。

基于上述规定，鉴于非住宅建设用地的使用权期限届满后是否可续期取决于自然资源主管部门的审批意见，因此，如标的房产所涉土地的剩余使用期限不足以覆盖全部租期，则在实施对应的房屋租赁交易之前，与自然资源主管部门确认对应土地在展续使用权期限方面是否存在障碍，并在交易文件中设置对应的承租人权益保护条款，以防范潜在的交易风险。

上下滑动阅览

[1]《民法典》第二百九十七条：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

[2]《民法典》第二百九十九条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

[3]《民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

[4]《新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司、新僵城市投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事审批监督民事裁定书》，（2023）新民申30号。

[5]《乔佳敏与乔青等确认合同无效纠纷一审民事判决书》，（2022）沪0104民初23163号。 

[6]《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[7]《民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

[8]《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

[9]《中华人民共和国破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

[10]《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》第五条第（十六）款：加强对各行政事业单位资产出租出借行为的监管，严格控制出租出借国有资产行为，确需出租出借资产的，应当按照规定程序履行报批手续，原则上实行公开竞价招租，必要时可以采取评审或者资产评估等方式确定出租价格，确保出租出借过程的公正透明。

[11]《财政部关于进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》第五条：要严格执行资产出租出借和对外投资管理的规定，履行相应的报批程序。严禁违规出租出借办公用房。出租房屋等资产原则上实行公开竞价招租。严禁违规出借资金给下属单位或关联单位使用。要规范对外投资管理，及时纳入财务账进行核算，不得将对外投资长期在往来款科目核算。

[12]《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……

[13]《习水县民化乡丰光村柏香树村民组、夏和碧确认合同无效纠纷二审民事判决书》，（2017）黔民终256号。

[14]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

[15]《中华人民共和国民法典》第三百四十七条：...... 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让......

[16]《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

[17]《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条：土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

[18]《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

[19]《建设工程质量管理条例（2019）》第二条：本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

[20]《建设工程质量管理条例（2019）》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收...... 建设工程经验收合格的，方可交付使用。

[21]《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条：具有下列情形之一的建设工程属于特殊建设工程：......（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍......

[22]《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十七条：对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

[23]《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条：建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

[24]《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响

[25]《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

[26]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

[27]《中华人民共和国民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

[28]《中海人民共和国城市房地产管理法》第二十二条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

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作者：张昊  顾问

房地产与基础设施法律事务团队  北京

zhanghao@lantai.cn

张昊，兰台房地产与基础业务设施业务团队顾问。从业八年，长期专注于房地产与建设工程法律事务、公司法律顾问事务，投资并购法律事务，服务众多具有行业代表性的大型央企、国企、上市公司等企业，在常年法律顾问事务及投资并购方面积累了丰富的专业经验。

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