毫无预兆！旭辉重组方案曝光，债主写信四问林老板
今天要说的，是正坠入悬崖的千亿房企旭辉。
昨晚，旭辉公布一则重磅公告，事关480亿境外债重组方案。
与此同时，旭辉去年业绩出现巨亏，令市场讶异。
今年2月以来，旭辉多支境内债价格接近腰斩，引发债市投资者恐慌。
债市刚有好转，就又开始走下坡路。
按捺不住的投资者写了一封信给旭辉的林老板，颇有一番意味。
多支境内债下跌，或许和近期圈内传开的“旭辉对一笔今年5月到期的境内债‘谋划’展期，境内境外准备全面躺平”消息有关。
这封信的目的也很直接，就是要公开喊话林老板，“弃外保内”已经是底线，万不可再“弃外弃内”。（外：境外债，内：境内债）
旭辉，更是绷紧了弦。
一笔迟迟未发行的20亿中票，引发了众人猜测；将上海总部大楼摆上货架出售，令人震惊；还有一个多月到期的境内债，会不会如期支付？
关于旭辉的基本面，林老板的场面话，已经不太管用。
这年头，实际行动大于一切。
2022年亏130亿-140亿
480亿境外债展期7年
根据公告，旭辉称，预计2022年亏损130亿至140亿元，股东应占核心净亏损51亿元至56亿元。
旭辉"好学生"形象瞬间崩塌，亏损幅度完全出乎我们的意料。
要知道旭辉2021年利润123.27亿元，股东应占核心净利润72.84亿元。
重点是，2022上半年，旭辉说自己的净利润还有53.63亿，股东应占核心净利润还有18.2亿，这全年下来怎么就直接亏损过百亿了？
旭辉早已是全国性房企，处于两千亿梯队，项目大部分位于一二线城市，去年亏损如此之大，为何？
关于原因的说辞，几乎每家房企都一样——疫情；交付项目的毛利下滑；计提减值准备；汇兑亏损；投资物业公平值录得亏损。
完整的业绩报告还要等到月底，但旭辉这次还公布了另一件很重要的事情——境外债务重组方案。
有几个重点信息，首先旭辉承诺不削减本金。
其次，允许债权人将债务转化为旭辉股权或可换股债券，其实就是要把债权人变"自家人"。
再者，减少以现金支付利息，利息部份以现金支付，部份以实物支付。
换句话说，要钱没有多的了，要房子，可以商量。
最后也是最重要的一点——展期不超过7年。
此前也有不少房企完成了债务重组，比如融创91亿美元境外债展期2-8年；富力境内债和10只境外债均获得展期等。
在去年底上层的一波造势下，房地产行业的信心终于挽回来一点了，但似乎还远远不够。
在还没有绝对利好来临之前，躺平房企的债务问题，依旧没有得到解决。
“拖”为上策。
千字公开信
旭辉卖总部回血
以前房地产是：有钱一起赚，利润大家分。但现在，好像谁都没钱一样。
在这封投资人写给旭辉林老板的千字公开信中，第一个问题就指向“旭辉境内债展期”的传言。
旭辉境内债会不会躺平？这是很关键的信号。
毕竟在去年底，融资“三支箭”及救市16条的背景下，房企的融资基本面，按理说是有所改善的。
旭辉也一样——去年9月发行了一笔12亿的“中债增”全额担保的中期票据，12月配股筹资9.46亿港元，与各大国有银行签合作授信签到手软。
和其他暴雷房企相比，旭辉的待遇已经算不错了。
千字公开信截图
正当一切都在指向民企开发商融资面破冰时，又传来了“躺平”的消息。
先是去年11月，旭辉宣布暂停支付境外债的本息，决定对境外债务进行重组。
规模多少？旭辉境外债务总额68.5亿美元（477亿人民币），逾期本息总额4.14亿美元（29亿人民币）。
这意味着，旭辉和大部分房企一样走上“弃外保内”的路。
千字公开信截图
境外债躺平后，旭辉境内债的到期压力也不小。
千字信中提到的境内债，即“20旭辉01”，于今年5月底本金到期，余额21亿元人民币。
同时，今年3月和4月，旭辉有3笔境内债的利息到期——21旭辉01和22旭辉MTN001的付息合计1.1亿；“PR旭辉1A”的付息规模在几千万元。
投资人对旭辉境内债的指控，也变得更加严厉……
旭辉的境内债会不会展期，暂时未有下文，但还有一个更大的悬念是——今年1月3日，有消息称旭辉拟发行20亿中期票据，由中债增全额担保，期限3年。
67天过去了，这笔债还没等来好消息，由此也引发投资者的猜测——旭辉是不是发不出这笔境内债？
融不到这笔钱，对旭辉境内债的偿还（5月底一笔20亿刚兑到期）无疑是打击的。
截至去年底，旭辉解释其现金及银行结余总额为205亿元，但大部分为严格监控的预售资金。
林老板始终没说的那句话，有人替他说了——实际上就是没有多余的钱。
如果引发债市投资人的大规模行权，挤兑压力下的资金链必然被压垮，这才有了境内债展期的传闻出现。
不过，旭辉也在努力筹钱，放售上海总部大楼回血。
图源自旭辉官网
据悉，旭辉要卖的是恒基旭辉中心两栋大楼，其中一栋为旭辉总部大楼，两栋楼合计售价14亿元。
旭辉是上海房企代表，不到关键时刻，总部大楼是不愿意拿出来卖的。
对旭辉而言，如今到了活下去的关键时刻。
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