新房改，会让房价上涨还是下跌，看这一篇就够了

最近关于新房改的14号文很热，很多人都把它作为国内住房市场向“新加坡”模式转变的重要信号。

所以这篇文章，我会引用大量中国和新加坡的相关数据，来推测下国内房价未来的走势，包括：

1、国内房价背景

2、国内房价基本面

3、新加坡房价背景

4、中房操作新加坡模式的可行性

5、中房长期价格预估

1、国内房价背景

要了解目前全国房价的情况，先要看最贴近市场的二手房挂牌价变化——

它的顶点，在2021年7月，当时的房价相比于2014年底，几乎翻倍。

随后开始滑落，截至最近数据（10月中旬），已较最高点下跌10%，回到2018年前的水平。

如果计算全国二手房价从2010年到2023年9月的年回报率——

大概是4.6%/年。

在这个期间，择时（2014年底买入，2021年7月卖出），则可以有10%+的回报率。

即使拖到今年一季度卖出，也有年化8%的回报率。

不过分一线、二线、三线城市来看，一线仍保持相对坚挺，只是相对于最高点微跌（2%），痛苦的是二线及以下城市，它们的跌幅都超过了10%——

然而居住在一线城市的人口占比，只有全国的5.8%——

换句话说，全国有逾90%的人口都感受到了“房价下跌”的寒意。

所以在最近2年，你能听到很多关于“房价分化”的文章，从截止目前的数据看，是支撑这个“叙事”的。

还有一点有意思的是，新房房价和二手挂牌房价指数的背离最近越来越大——

这其中显然有“土地财政”不愿意新房价格下跌的管控因素影响。

如果我们把房价作为“城市的股票”来看，则意味着新股发行价格一直上涨（从市场抽血），而二级市场股民则一直“出血”接盘（面临股价下跌）。

从投资者的心态来说：

1）如果是买入一线城市核心区域的，心态很平稳，甚至有点庆幸；

2）如果是买入二线城市及以下，且在2017年前的，心态也并没有太大波澜；

这两者，最多就是觉得“高利率”使自己亏了些“账面利润”，太阳照常升起。

3）如果是买入二线城市及以下，且在2021年后的，心态显然发生了很大变化。

这个投资者，不仅指个人投资者，当然也包括房产商。

比如最近舆论风波中的碧桂园，就是囤积了大量三线至五线的土地，理论上它的资产价值需要被重估，未来现金流也要被重估（股价）——

从统计局的国房景气指数来看，已回落至2015年的水平——

房价滞后于先行指标，如果通过租售比来看，仍处于严重的泡沫区间。（星球之前引用了机构的估算，和朱云来的表述大致相当）

2、影响房价的基本面

之前文章有详细的分析过影响房价基本面的因素，包括：人口、金融、收入，它们在不同层面上，影响了住房市场的供求预期，而供求趋势决定了房价中枢。

其中最为核心的，一定是人口。而金融政策只是在人口基本面的基础上进行的对冲。

所以我们想要了解房价的长期中枢，就需要计算人口的长期中枢。

我们知道2022年，是中国人口负增长的元年，但这并不是中国房价拐点的信号。

这个信号，我认为是2016年。

2016年有两个数据，是一直被主流市场忽略的：

第一个是20-54岁的主力购房人群（太年轻、退休人群对购房的需求都可忽略不计）——

第二个是“总人口曲线开始倒挂”（即10年后人口相对当年转为负数）——

那么为什么2016年新房、二手房价仍在上涨呢？

因为2015年实施了涨价去库存，通过第一章的图表我们知道2010-涨价去库存前，全国的二手挂牌价指数虽有波动，但总体结果是不动的。

而涨价去库存的真实含义，是向楼市定向输入流动性（美国QE是消费+美股，中国当时是基建+房地产）。

向楼市输入了多少流动性？

有机构估算，至少是4万亿。正所谓“乡绅出钱，事成后……”

如果没有这4万亿+的棚改QE，2016年会延续之前的房价下跌，但当时会不会发生日本90年代一幕，我们不得而知。（因为2013-2015有亚洲金融危机、欧债危机的余悸）

而08年之后，宏观选择基建4万亿，也是因为人口（劳动人口刘易斯拐点）占比趋弱，外需增速下行，所以用基建这种“内需”来缓冲GDP的下行。

2017-2018，宏观认为棚改QE的使命已经完成，标志是居民债务收入比，从低点拉升至警戒线120%——

我们再来看，第二个影响房价的人口因素——城镇化。

城镇化的高速阶段，是在90年代和2010年前，自2014年后，就不断放缓。尤其是最近5年，增速已降至0-1%区间。

如果我们再更近的看一下城镇化的年龄结构，会发现16-35岁的低龄人口已达到70%以上的城镇化水平——

换句话说，该来的，都已经来得差不多了。年纪较小的、较大的，都不具备进一步推升城镇化的“经济或劳动实力”。

这倒逼宏观必须重视乡村劳动力和城镇的收入差距问题，这也在最近几年的政策中看到了这个“方向”。

一计不行，再生一计，目前专家也看到了城镇化的疲软超出预期，所以积极提倡户籍城镇化这个概念。

而户籍城镇化，有两个阻力，第一，是要动到很多存量利益（比如教育、医疗等），第二，大部分无户籍常住人口在短期内并不具备向城市“净贡献”的购买力。

所以一直是雷声大，雨点小。

好，说完了人口，我们聊聊金融。

其实刚刚提到的定向QE，已经是属于最极端的金融政策。是在降息、降首付等常规手段效果不大的情况下，不得已而为之的缓兵之计。

这就像药物一样，虽然短期效力强，但也有强烈的副作用。

这个副作用可能通过政策之后的几年，甚至十几年，会慢慢显现出来。（同08年的4万亿基建导致供给侧产能过剩一样）

我们可以看到的一个指标是，当居民债务/现金流的比例上升，压制了对生育的投资，导致总和生育率快速下滑（即使2016年放开二胎），从1.8掉落至去年的1.07——

可见，我们为缓兵之计的棚改4万亿（非常规），付出了惊人的成本。

而此轮房价下跌，是在宏观不断尝试用“常规”金融政策对冲的节奏下——

结果一通操作，市场预期并没有起来。

这也很好理解，如果常规的手段有用，2015年就不会使用非常规手段，也就不会付出如此大的“人口基本面”成本。

要知道，此轮和2015年的主力购房人群（20-54岁）减少了5000万之多，而到2030年，又要再减少5000万。

那么既然常规手段不行，能不能使用非常规手段呢，比如大家在讨论的城中村改造，可不可以用定向QE再来一次涨价潮？

大家还记得耶伦来华时问了什么问题？

她问：中国的人口问题，会不会影响对房地产的政策。

这句话，可谓戳中要害。因为目前宏观所遇到的麻烦，不是内外币价格差（汇率），而正是“意识到了”上一次的人口成本超预期。

我在之前的视频里解释过什么是挖坑经济学，大家都喜欢扯凯恩斯来自洽一些决策的正当性。但事实证明，它就是不断在挖坑。

且，越挖越大。上面这张中日生育率对比，用一句流行语来说，就是：

嘲笑日本、理解日本、变成日本。

最后一点，是收入。

我们知道收入增速大致围绕在GDP中枢，除非，采用改革方案，能使得居民收入在整体利润分配中加大比例。

和户籍城镇化一样，这也会碰到两个阻力：

第一个，是居民收入提升了，谁的分配减少：

第二个，是哪部分的居民收入提升。

这两个在之前讨论财税重置的文章视频里，已经解释，不再赘述。

3、新加坡房价背景

我们来看看新加坡房价的情况——

......

（未完待续，扫码查看完整版）

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