32年地产的四次债务吸附之92地产热：第二次向外妥协的副产品

地产大框架。城投与地产：资本奇缺时代下，畸形工业结构被动调整的产物其实，今天的内容反而好像和地产关系不那么大。

前人种树，后人乘凉；

种树就要挖坑，但又不见得挖得每个坑，都种成了树；

可能有野草乃至荆棘，也有很多只是单纯的坑；

所以后人，除了乘凉，别忘除草、填坑，不然容易摔跟头或者一脸包。

好多人，总是喜欢，把八九十年代，很多所谓经济成就完全归功于小领导。“92”地产热就是其中著名的篇章，南巡神迹之一。

同理，老是把五六十年代的很多所谓经济问题，都归咎于大领导。

不能因为领导个子高、脑袋大，就拼命扣屎盆子；也不能因为领导个子矮，就拼命戴高帽子。

第一代，最伟大之处，在于建立完全独立的国格。实现了完全意义上的独立，领土主权、军事主权和经济主权的独立。

新中国是二战后唯一一个建立完全意义上经济主权的国家，拉美、非洲大量国家的经济主权和重要资源开采权都在欧美之手。仅此一条，足够伟大。

第二代，最大优点在于愿意妥协，获得了充分的外部资本、外部技术，使得工业化基础快速建立、工业原始积累初步实现。

3和4是2的延续。5想学1被迫做2，苦不堪言。

优劣是非得失之间，不必评说。

人算不如天算，仅此而已。

两次妥协

省去很多主语，是避免麻烦，不是语法不好，特告。

两次妥协，为中国工业化真正建立起了第一步原始积累：资本积累、设备积累和技术积累。

当然，在种下那么多大树的同时，是吧，如同卷首语。92年地产热只是其中一个。

1978年前，中国工业化全完通过工农产品剪刀差向农村提取剩余，所以真正建立的原始资本积累少之又少，此处不表 。

真正的资本积累，源于79开始的第一次妥协。

第一次的妥协是广为人知的。

但是由此引发的经济问题，才最终导致的第二次鲜有提及的对外妥协。

79年1月访美，签订了技术和文化协议，换取了美国的全面支持，此后两年间大量进口设备和配套基建，风风火火搞建设。

但是吧，家底太薄，干了两年，发现没钱了，外汇储备被干成负的，财政也扛不住了，只能向央行SOS。

于是乎,面对问题，通过两个严打（社会治安和经济犯罪）逐步解决就业问题，呵呵之后，开始三年修养。

从1984年开始，因为深圳特区的巨大成功，各地纷纷效仿，开始搞起了经济技术开发区。

于是乎，地方上的热情点燃，迅速引入外资、技术、设备和专家，并配套大量经开区基建。

其结果，再一次陷入了严重双赤字的局面，赤字直接通过超发货币解决，必然的结果只有巨额通胀。

在赤字造成通胀的同时，对内的价格改制同步开启，也就是“价格闯关”，进一步加剧了超发货币所导致的通胀。

其实质，更多就是畸形工业结构下，供给能力严重不足的情况下，贸然将供给严重不足的商品采取市场化定价，其结果比想象的严重。（具体逻辑见上篇）

这个所谓的“价格闯关”从经济意义上，是导致第二次妥协的直接原因的直接原因。简单的说：

1987年8月，领导们原则性同意《关于价格、工资改革的初步方案》：少数重要商品和劳务价格由国家管理，绝大多数商品价格放开 ，由市场调节，以转换价格形成机制，逐步实现国家调控市场，市场引导价格的。

1988 年3月，物价改革上海开始。

当月，上海调整了280个种类日用必需品、小商品零售价，涨价幅度在 20-30%之间。

4月5日，全国放开猪肉、大白菜、豆制品和白糖4种主要副食品的零售价格。5月开始，全国中心城市的猪肉和其他肉食价格立刻飙升80%。

以北京的统计数据，猪肉每市斤2.5块涨到4.9元，鸡蛋由每市斤1块5涨到2块7。

7月，在普通商品价格飞涨的时候，进一步放开了烟酒价格。其结果，茅台涨了7倍，40一瓶涨到300多，其他酒大概5倍。

严重高企的CPI，让广大人民群众朴素的选择了我党最有名一个经济手段：折实，简单说就是存钱不如存物。

物价飞涨，钱不值钱，直接导致银行挤兑，西安、杭州出现事件，新中国头一遭。

最终，当年8月30日，发布《关于做好当前物价工作和稳定市场的紧急通知》，结束了这一次的价格闯关 。

那位写出“对内不折腾”五个大字的朋友，大概不怎么懂经济。

第二次妥协：唱歌给谁听？

因果循环。

铺垫这么多，终于到了今天重点。

我们国家历朝历代，老百姓造反，绝大多数时候，就是因为吃不起饭。

吃饭问题，绝大多数时候，又都是天灾。

少有那么几次人祸。

1989年，春夏之际的六月，政治风波爆发。（官方说法）

从1989年6月5日至7月15日，短短的一个多月里，美国、日本、欧共体和西方七国首脑会议相继发表声明，中止与中国领导层的互访，停止向中国军售和商业性武器出口，推迟国际金融机构向中国提供新的贷款。——《钱其琛回忆录》（原外交部长）

1990年，东欧剧变，德国统一。

1991年12月，前苏联解体。

1992年1月，南游。

伴随其中，最为有趣的一组数据，是进出口。

1990年，连续7年的贸易逆差转变为了大额顺差，是好事吗？

当然不是，不是不想买，事实上，因为封锁，买不到现金的设备和技术。

那么1993年，为什么要出现了巨额逆差？

“1993年11月，首次亚太经济合作组织领导人非正式会议在美国西雅图举行。应美国总统克林顿邀请，中国国家主席江泽民前往出席。其间，两国最高领导人举行正式会晤，标志着以美国为首的西方发达国家对中国的制裁彻底破产。”——《我们走在大路上》纪录片

93年，封锁结束，我们之前三年想买没买的，一次性买够了，所以就逆差了。

伴随其中的，从89到93年重要转折，就是1992年的南游和之后14大确立的市场化改革方向。

我们总是习惯性把南巡理解为对内的一次激励。

却忽视了，这是对外的又一次妥协。

他发出的是一种：我们可以一样的声音。

妥协的同时，这更是一种让利。从1989到1993年，人民币贬值了53%。

事实上，88年宣告失败价格闯关，仅仅过了四年，他就能成功吗？导致问题的因素哪一个被化解？两者背后的外部环境是变好还是变坏，内部条件有没有变化？

那么1992年喊出的市场化，到底是唱歌给谁听？

事实上，88、89的高通胀，在93、94年再一次到来。

甚至于1994年24.1的CPI，有过之，无不及。

很多东西被赋予绝对政治正确之后，就只吃出了甜，品不出苦了。

地产热：第二次妥协之后的副产品

告诉大家一个冷知识，所有发债房企中，哪一年成立的是最多的？

答曰：1992年，21个。

偏偏唯二违约的，都在里面：泰禾、正源。除此之外，还有世茂、绿地、保利、泛海、华远这几个，叫得上号的。

其实，简单看过从1989到1993年的冰封与解冻，其中的92地产热到没那么难理解。

从1992年南巡到1993年6月24日《关于当前经济情况和加强宏观经济调控》（十六条）出台，“地产热”宣告凉凉。

短短一年多的时间，最著名的就是海南泡沫。

海口房价，从1991年到1993年巅峰，房价从1300多被干到了最高7500多（数据来源：《中国房地产市场年鉴1996》）。

与此同时，从89到92年，M2增长了192%，外汇占款增加了230%，财政向人行的透支增加130%，贷款余额增加了131%，A股涨了166%。

大量净流入，人民币反而贬值了53%。这也意味着早期进入中国的外资，面临巨大的外汇风险。

把这一切数据放在一起看，其实92地产热的本质不过是资本选择，加上贪婪的地方和搭便车的银行。

与8889年高通胀的底层原因不同，8889年高通胀的底层原因是因为财政赤字，直接向人行透支，造成货币超发。

93年开启的这一轮高通胀背后更多是外汇占款！

1992年末，外汇占款与财政借款几乎旗鼓相当。

这部分外资，一方面是因为被动增加贸易顺差，另外就是激增FDI（外商直接投资）。

这一部分FDI，最主要的来源，是香港和日本。

这其中，香港资本又是在1992年集中进入的。

香港的资本，刚刚经历了什么，想必大家都知道。

《香港地产业百年》是研究地产底层逻辑很好参考。以下数据，都来源这书。

资本除了收益，也喜欢，熟悉的味道。

或者说，资本总是喜欢遵循路径依赖和可复制的商业逻辑。

罗列完这些数据，说完那些故事，我们大抵上可以对92年的地产热做一个总结发言。

地产热的底层原因，是因为政治风波后，90-92年大量外部资本主动或被动进入中国，进而造成严重的通货膨胀；

直接原因，就是92年集中释放的市场化信号，进一步吸引外部资本集中涌入，同时激励内部银行体系的扩张。

那么在巨大的通胀压力下和信贷大幅度扩张，一般制造业是很难获得利润的；同时一个被大量忽略的事实，人民币大幅贬值，80年代早期进入国内市场的外商投资，蒙受了大量的潜在外汇损失，因此这一切，都只能使得资本不断从实体经济中被抽离，进入利润更高的地产和虚拟经济。

外加一条，港资又在外资中绝对领先，资本的记忆总是短的。

所以1992-1993年，地、股的惊人涨幅及所谓地产热，其本质就是资本在高通胀预期下的自然选择。

另外一方面，广大人民群众因为经历了80年代的物价闯关的高通胀，因此在92年市场化改制出现的同时，必然对于通胀的恐慌，因此愿意把大量的储蓄实物化（房）和资本化（股），最终造就了泡沫。

在整个惊心动魄的八十年代末九十年代初的经济洪流中，地产热不过是一个副产品。

他的逻辑，和1998年开始房改后的，地产，截然不同。