在竞争最凶的翔安楼市，闯出一条「无竞品」的路

·  本文系商务评测购买逻辑

·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变

现在市面上的爆款，都逃不出一个逻辑就是，做到没竞品。

比如学区特别强大的，就是这一类产品。为了强学区，购房者可以妥协面积、社区和现状。还有一种「没竞品」，是彻底的改善，各方面做到全优。

当你既想要改善空间、又想要好社区、还想要景观……什么都想要的时候，只有全优的产品才能满足需求。对于这类产品，学区一般都不是最前选项，生活的实质改善才是最高需求。

目前来说，学区的房子，市场已经讲过太多了，但是对于第二种反倒聊得少。事实上，在翔安南部新城，曾经出现过2次这类全优产品。

第一个比较突出的是世茂国风长安P14地块。第二个就是今天要聊的P13地块产品。

为什么说没有竞品，它又如何在各维度做到更优，让我们一起来探讨一下。

PART.1

敢说无竞品，就要全维度能打

通常，房子主要提供的价值三要素是：配套、产品和区位。而购房者的选房方法是，从总价出发，在这三个维度里选最优的。

但是，实际上很难有项目能在这三个维度做到平衡。我们以「320万总价」为条件，梳理了目前厦门在售的热门新房和部分岛内二手房，发现：

320万内，好地段和户型尺度几乎背道而驰

• 买岛内，只能买到50㎡左右的老房子，牺牲居住体验感；

• 买集美等成熟板块，最多只能选85㎡左右的小三房，不上不下有点尴尬；

• 买岛外次级板块新房，可以有大三房挑，但是只能买到偏远的郊区去；

• 买翔安同一个小板块，户型差不多的，站位没有世茂好；站位差不多的，户型打不过世茂。

在需要取舍的情况下，大多数购房者选房的规则不是看中哪个长项，而是用「木桶定律」，先剔除最不能接受的短板。而现在这个时间点，在同板块同个总价段，也没有谁像世茂做到全方位的优秀。

可能会有人说，局长这话会不会说得太绝对了？

先说答案：不会！

PART.2

由内到外，看清一个楼盘的真相

看这种项目，要像剥洋葱，一层一层慢慢来，大到区位，中到配套，小到产品，每一层都有刺激购房者的欲望点。

  0 1·  

配套讲究舒适度的「刚刚好」

——————————

最近几年很多项目都在讲地铁房概念，我们把它们归类一下，大概分这几种「口号」，并告诉大家背后的潜台词。

附近有地铁

1公里或以上，要走挺远或骑单车甚至坐公交车过去。

家门口有地铁

500米左右，出地铁口能望见自己项目，是比较优质的一种。

建在地铁上

地铁上盖，也叫TOD，是最近行业的高频热词。

那么，这个项目呢，直线距离是刚刚好的100米，就在家门口。不太远，不会浪费路上时间；不太近，不会有噪音和人流影响居住社区品质。而这种「刚刚好」，为它的高端和品质提供了基础支撑。

除此以外，公园是新城的另一个热点资源。

通常城市核心区的高端板块都长在公园附近。比如岛内的中山公园、白鹭洲公园和五缘湾湿地公园，周边都由高端项目来填充，所以新城一定要抢这种资源。而公园能发挥多大的能量，就看公园距离项目远近和它本身的大小。

一般来说，项目距离公园100-200米是比较优秀的，即享受又不会有蚊虫。世茂恰好就在这个范围圈。鼓锣公园是翔安最先完成，也是最大的市政设施，在整个厦门规格也是比较大。

  0 2·  

产品做到了翔安南部新城的第一档

——————————

首先，土地属性就是第一档。

容积率的大小，不仅影响一个社区的楼间距、人均占有面积和舒适度，更是直接影响开发商对一个项目的定档。这也是为什么，即便同一个区域相差无几的地价，因为地块属性不同，做出的是截然不同的产品。

世茂国风长安2.0的容积率，在这个板块就是第一档。

土地第一档，定位才会高档。

只有好的土地，才会出钱、出人、出资源做高标的产品。2.0的容积率，开发商内部就先定位这个项目是高档的，这也是P13地块能做出有代表性的高标准产品力背后最基本的逻辑。

事实上，他做出来的成品效果也是第一档的。

我们来具体注意几个要素：

首先是园林相对是大的。在这样的地块，仅341户还挤出约1万方的土地做园林本身就是奢侈的。

更难得的是，整个园林都用「起、承、转、合」的设计理念设置了六大园林体系：

1/ 包括打造仪式感的「显耀门庭体系」、「唐式园林体系」；

2/ 包括日常使用的「林荫步道体系」、「会客区域体系」；

3/ 包括主题性很强的「老人休闲体系」、「儿童游乐体系」。

不同的功能板块，把园林的价值做到最大化。

其实，厦门高地价的这几年，很多项目做园林只是前期做得最好，中后期可能因为资金、精力等因素有所偷懒或弱化。现在还能看到一以贯之的园林水准，讲究生活颗粒度的产品，局长还是很欣慰的，看来厦门还是有不少人在坚持做产品这件事。

最后，产品内核才是重头戏。

经过一条极具仪式感的园林故事线，才能到达产品内核。如果再看户型，惊喜再加一重。以88㎡三房为例，就有三大记忆点。

没人在88㎡做约5米开间的客厅

记住，不是客厅+餐厅，是纯粹客厅。现在很少户型在兼顾房间数的同时，还能做出大尺度的客厅。比如市面上某个流行盘的130㎡，开间也才做到4米，而它把约5米的开间做到了88㎡里。这不仅能放下12座的豪华沙发组合，还能加上气派的茶几，关键是还有足够的空间，办个家族式聚会也绰绰有余。

没人在88㎡做总统套房的主卧

在主卧里配置卫生间，不难。难就难在，在88㎡的空间，做出3房的基础上，做出了约5米开间的大套房，而且还配置了自带小阳台的奢华卫生间。男主人洗完澡想去抽个烟，或者女主人洗完贴身衣服随手就能挂在阳台上，这种贴心的设计，是更细微、更精准的需求满足。

没人在88㎡做3个卫生间

是的，真正意义上的改善产品，就是起码要有3个卫生间。因为定位精准，也对改善生活的理解透彻，这个项目在88㎡户型做到了3个卫生间，会客和私用完全分开。

而且这种90㎡以下的复式，是现在有人想做也没机会的小复式，本身高级感加成的同时，更是政策赋予的稀缺性。可以说，不管是居住体验上，还是实得价值，都是市面上难得的「大三房」。

  0 3·  

南部新城十年开发，首先精华在这

——————————

这里，是翔安城市界面最成熟的地方。而世茂国风长安本身就是翔安中央居住区最后的拼图，项目又恰好落在整个翔安南的中位线，是一个「强中心」的项目。

横轴是横跨整个翔安南的蓬莱路，纵轴是贯穿整个翔安的洪钟大道。

横轴东至翔安国际机场，途经空港经济圈，西至东部体育会展新城（建设中），可达一场两馆（建设中）、新会展中心（建设中），沿路布局有时代上城综合体（建设中）、南部新城CBD、地铁3号线（建设中）等人居配套。

纵轴北至最成熟的新店，连通翔安政务区、闽篮城市广场，南至国家一级渔港，可达澳头特色小镇（建设中）、奥特莱斯（建设中）等。

而项目正好在两条轴线的交汇处，不管是现在还是将来，都是最高效占有资源的核心站位。

总的来说，在这个总价段，能做出这么全能的产品，对品质改善客群的杀伤力将是巨大的。

写在最后

其实上周末，局长刚参加了世茂国风长安的一场新品发布会，听到了3个故事。总结起来大致就是：

①世茂的故事；

②翔安的故事；

③世茂和翔安的故事。

这些故事都很宏大，也很澎湃。不过局长为世茂和翔安的「世纪之交」感慨的同时，还有个感觉，世茂还是谦虚了。

列两组数据大家体会一下：

1/ 2018年横盘期，在厦门楼市整体走不动量的背景下，世茂「国风系」叠墅就以年销约10.8亿跻身厦门叠墅项目销冠。

2/ 2020年，世茂国风长安P14地块推出3个月就卖了近7个亿，不是低价去量，而是实打实地「区域内高价」去化。

如果说，品牌和翔安为世茂国风长安的热销奠定了基础，那么，它「无竞品」的产品力直接拿下了制胜一局。而这次推出的P13地块新品，在「熟悉的配方，熟悉的味道」基础上，又有了迭代升级。对于改善人群来说，确实是个不错的选择。

——近期热文——