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深度福州|福建最大地产粮仓,仓山最全板块攻略!

好房评测局 好房评测局 2021-10-19

·  本文系商务评测购买逻辑

·「独立观点|深度剖析|硬核知识」的内容不变




仓山

市场风云变幻,我自屹立不倒


说到福州五区内的典型生活区,两年前,可能包含五四北、仓山和快安。


2019年,快安一线沿江地块基本售罄,快安失去了“南向看闽江”这一最大的竞争王牌。随后招商雍景湾大降,远洋低价跟进,快安大地主名城措手不及,靠半垄断经营多年的板块价值预期毁于价格战。


如今高地价的名城紫金轩、名城悦郡艰难扛旗,但客户对板块的认知沦为和闽侯一档。


2020年,五四北接连遭遇黑天鹅,板块盘多心急,价格战凶猛,同质化严重;板块地贵,融信、中庚、绿城、龙湖解题艰难,特价房、工抵房、秒杀房琳琅满目,你方唱罢我登场。恰逢安商房几千套交付,几千套安商房仍待交付,真实五四北板块成交价从2.6W战至2.2W,客户彻底摸透套路,降价才成交,涨价即观望。


仓山成为了最后的逻辑担当,南台岛幅员辽阔,区域大发展,板块多,概念丰富,定位多元,从南到北,淮安、金山、奥体、江南城南、三江口。




淮安

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没成为纯粹富人区的遗憾



淮安可以说是福州最为遗憾的板块。曾经“福州富人区”的宏图,双江流域的帝王级风水,地下三环路、地上金沙滩的完美想象。最终被三环路高架横穿而过,愿景搁浅。


板块突变,金辉接盘融侨,定位一转,高中低三种定位铺开,千万级临江顶级别墅群,几百万的叠拼别墅山房,数千套高层,淮安国际住区,成为了刚需担当。


淮安板块已无新地块,格局尘埃落定。北面居住区,仅有三个品牌楼盘,两个已经交付。南面文教区,农大等四所高校,暂不搬迁。



板块商业配套少,但自然环境优越,定位上也足以应对不同档位段的客户需求——刚需客户可以看看板块内二手房,找到30%赠送的复式产品,性价比极高;土豪看看靠山望水、双江麓谷的独栋,福州最好的自然资源别墅,顶级选择。


淮安别墅群实景图(来源:网络)

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板块居住指数✩✩✩✩   投资指数✩✩





金山

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即将圆满的CLD,停笔交卷



金山板块刚刚兴起时,还没有CLD这个概念,但作为福州最早成型的居住板块,整个城市面貌已经完全成型。2020年及往后,板块任务只是把最后几块拼图拼上而已。


因此,造神盘、促改善成为了新楼盘的历史使命。榕心映月带着地铁时代的好消息,成为神盘;龙湖天序、紫金九号定位改善,将金山绿轴的规划收尾完成,目前来看,都是板块内置换的好选择。



板块内价值有三级台阶,滨江4-6W,对望闽江北CBD,因为资源稀缺性,价格有足够的逻辑支撑,外滩壹号的备案价更是突破了福州备案价的天花板,代表了政府对板块价值的肯定。


新盘、次新盘3W+,二手房江南水都领衔,后有融信大卫城、中庚城等风情社区,生活感十足。


金山板块实景图(来源:网络)


旧盘2-2.5W,各种旧商品房,集资房,安置房青睐金山板块,门槛也不会很高。对于追求稳健生活的人,金山各方面都相当合适。


金山板块实景图(来源:网络)


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板块居住指数✩✩✩✩✩  投资指数✩✩✩





奥体

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一条路,分隔两种未来



过去五年,奥体板块完成了教科书式的概念造城。青运会、飞凤山公园、万达商圈,高素质、高配套、低密度概念从平行淮安到超越淮安,从仰望金山到平行金山。


一条福湾路,将奥体板块东西分隔,西侧靠近金山,一派欣欣向荣,东侧靠近盖山,价值颇具争议。


目前福湾路以西的奥体板块已经基本开发完成。个别精品项目如二手房奥体园著,涨价凶残,逼近四万,媲美鼓楼,典型楼盘已经完全成熟。



檀府、丽兹公馆、方圆、华润橡树湾、融信白宫,低密度公园洋房的质感,拉升了全板块品质感的平均线。


奥体周边实景图(来源:网络)


而福湾路以东的奥体板块开发时序较晚,对于其价值,业内有一定争议。因为工业地块多,路网错综繁杂,医院等配套是双刃剑,板块城市化率低,城市面貌相对荒凉,且从控规图上看,未来规划也不明朗。因此导致了水晶榕著、翡翠之光、金茂悦等项目面临的的争议。


奥体实景图(来源:网络)


进一步发展有三个必要条件:

① 盖山片区大开发

② 义序机场搬迁

③ 工业用地进一步外迁


总而言之,奥体板块盘多,质量高,自住舒适。

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板块居住指数✩✩✩✩  投资指数✩✩



仓山的“北三板”目前生活情境已然成熟,自住客户可大胆选择。但因价值已充分反映在这三个板块的房价当中,板块已完全定调,没有新利好浮现,不宜作为短线投资的资产。


福湾路是目前仓山的面貌分割线,向西是成熟城市,向东是发展蓝图。


买成熟还是买发展?


前文说过了三大成熟板块,自住品质感十足,但投资空间已不大。接下来主要说说2个主卖图纸的未来板块,江南城南、三江口以及细分出的江南CBD概念,三叉街商圈概念,帝封江概念和三江口概念。




江南城南

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全村的希望



如果说上一个卖图纸的成功者是东二环,下一个可能是南二环。区别是,东二环卖图纸的时候,价格还没有兑现,南二环卖图纸的时候,开发商已经试图将图纸上的配套加到房价里。


行业内有一个观点,买房选择当前一手楼盘最密集的板块,风险最小。今年的江南、城南仅用了仓山区十五分之一的板块面积做出了15个新盘,开发密集程度全福建最高。


一个板块能否得以快速发展,底层逻辑是政府想不想调动一切资源做成这件事,江南城南的置业顾问比其他板块要自信,只要你看看这个板块每个项目的区位图,就可以看出端倪。


三大商业体已经明确主人,不再是空头支票,江南CBD大量住宅项目开工,内有融信、融侨、金辉、世茂、滨海,成型的开发商,成型的产品系,不高的地价,打造几个高颜值项目,改善城市面貌完全不难。



内有政府南移概念,配套号称“政府自留配套”,外有国贸、融创,二环外不远,作为三角支撑,南三环都发展了,南二环便近了。

 

那么,距离超级板块,还差些什么呢?还需新建几条横纵的主干道,把路网理顺,还差一个大型的城市地标或公园,给板块点睛之笔,板块不能只有躯壳,没有灵魂。


海峡会展中心周边实景图


东、西、北的“二环内”都已四万,最后一个报道的南二环,板块面貌天翻地覆,只是时间问题。

 

政府搭台,开发商唱戏,好不热闹,你要买票吗?

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板块居住指指数✩✩✩  投资指数✩✩✩✩✩




三江口

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春种一粒粟,秋收万颗子



行业内把三江口的范围扩大了,以前的三江口,基本上是指南台岛的最南端,指我们所期待的福州版陆家嘴、外滩,沿江的一线区域。现在的三江口,加入了樟岚片区、南站片区和帝封江,板块内的开发商战友也就多了起来。


三江口实景图(来源:网络)


之前的三江口发展,最被人诟病的,是“飞地式发展”,彼时会展中心至三江口之间,完全是荒地,人口不愿意流动到三江口,企业不愿意来三江口。江对岸的快安住宅区高楼林立,人过不来,三江口的路网已织好,项目却迟迟无法落地,“飞地”式的发展,让三江口成为了一块画饼。


 

今年的三江口,让人看到希望正在蔓延,三江口大桥通车,使用率飙升。快安生活区成为三江口的潜在人口仓,茉莉花剧院奏出悦耳的交响,全城的交通路牌为之导流,首个超高层项目万科云城封顶落架,待玻璃幕墙装上,应当有几分颜值。

 

会展到三江口之间的板块,土地大量出让,吹响发展的号角,滨江正荣府捆绑名校概念,收获了一批客户的青睐,嘉里开发综合体项目,大东海的樟岚上盖,有商有住。


南站时隔两年再次补货,湖滨府首提南湖概念,恒大、世茂、首开三分帝封江,三年后百栋高楼拔地而起,龙湖和中梁加入三江口群聊,中海看到回本希望,最大的变数还是泰禾。

 

最值得关注的,是历史低位的价格,基本穿越回到四年前,泰禾刚刚接盘三江城时的卖价,曾经嘲笑三江口直奔3万的客户们,如今2万出头了,买吗?

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板块居住指指数 ✩✩  投资指数✩✩✩✩





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