三亚出让1宗地，起价3.3亿​，竞买人需为全球前十律师事务所

三亚出让1宗地，起价3.3亿，竞买人需为全球前十律师事务所

Original 我是法科生法科生之家 2020-02-29

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编者按：法科生之家小编发现，“三亚发布”于2月25日发布了一则《三亚市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，里面关于竞买人资格的内容很有意思："竞买人或其关联单位须与三亚市人民政府签订《战略合作协议》，且竞买人或其关联单位须为'Acritas全球精英律师事务所品牌指数'排名全球前十的法律服务机构。“这是律所要进军房地产的节奏？根据出让公告，该宗地挂牌出让起始价为32976万元。近3.3亿！这可不是一般的律所能拿下的，当然，排名全球前十的律所也不会是一般的律所。公告里还写着，”建成后，建筑自持比例不低于30%，自持部分不得对外整体或者分割销售。“这说明这栋楼建成后，该律所可以把70%的建筑对外销售，该律所还是可以成为房地产商的。
那么，这块起价3.3亿的地块会被哪家律所拿下呢?只能从“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构中去找了。其实，这家律所应该是早就内定的。因为，有那么多律所排行榜，为什么只用“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”？而且，外国律所大概率不会把总部设在三亚，而其本身或关联单位是“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构的中国律所是极少的，而且，还有一个要求是：竞买人或其关联单位须与三亚市人民政府签订《战略合作协议》，三亚市政府想和谁签就和谁签嘛！估计是一家律所已经和三亚市政府谈好了，要在三亚拿块地，签了战略合作协议，现在挂牌出让土地只是走个形式。
果然，我们在“三亚发布”公众号上找到了关于三亚市人民政府与北京大成律师事务所合作项目的推文。该文表示，大成将在三亚建设以“大成”命名的独立办公大厦，以三亚为核心建设大成运营服务平台，在三亚建设中国区律师培训教育中心。律师培训教育中心挺好的，在三亚这个好地方，可以一边培训一边度假。

看来，这块地就是给大成的。

我们再检索一下大成或大成的关联单位是不是“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构，就可以确认了。

我们发现，大成上海的微信公众号在2018年11月有篇推文，标题中有大成再次入选Acritas全球前十精英律所的内容。

我们还发现，大成律师事务所2017年10月有一则推文，标题是《大成入选Acritas全球精英律所品牌指数十强》，里面附了一张图，大成Dentons刚好排第10位，而且前十位没有其他中国律所。

综合以上信息，可以得出初步结论，三亚这块起价3.3亿的地块就是准备给大成律师事务所的，可以说是萝卜坑，因为可能只有大成符合条件。

然而，法科生之家小编还发现，在最新的2020年Acritas全球精英律所品牌指数中，Dentons（大成）排到了第11位，掉出了前十！另外，中国律所King and Wood Mallesons （金杜）排在第14位。（见下图）

因此，严格来说，三亚这块起价3.3亿的地块，大成也是没有竞买资格的。因为，Dentons（大成）虽然曾经是“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构，但应以挂牌出让公告之日最新的“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名为准。真是有意思，给萝卜挖了坑，萝卜塞不进了！

当然，挂牌出让公告的解释权在三亚市政府，既然三亚市政府已经和大成有了合作项目，总能把大成解释成符合条件的，至少，Dentons（大成）曾经是“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构啊。退一步说，三亚市政府还可以更改竞买条件嘛！

为什么律所想到海南建楼并把总部设在海南呢？2019年9月27日，海南省人民代表大会常务委员会通过了《海南经济特区律师条例》。《海南经济特区律师条例》在律所的组织形式和律师的业务范围等方面都有许多创新。《海南经济特区律师条例》第三十三条明确规定，“本经济特区内的律师和律师事务所可以依法选择缴纳税款的方式，并按照有关规定享受税收优惠。”律所把总部设在海南，可能是想利用税收筹划享受更多税收优惠吧。

附：

三亚市国有建设用地使用权

挂牌出让公告

三自然资告字〔2020〕3号

　　根据三亚市总体规划、2020年度国有建设用地供应计划和项目建设的需要，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（原国土资源部第39号令）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）、《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》（琼府〔2019〕13号）、《三亚市人民政府印发〈关于规范我市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作管理办法〉的通知》（三府〔2017〕248号）及三亚市人民政府《关于挂牌出让三亚总部经济及中央商务区东岸单元控规DA2-39-02地块国有建设用地使用权有关事项的批复》（三府函〔2020〕132号）等有关规定，经三亚市人民政府批准，现将一宗国有建设用地使用权挂牌出让及有关事项公告如下：

　　一、挂牌出让宗地基本情况和开发建设要求

　　（一）挂牌出让宗地基本情况

　　本次挂牌出让宗地位于三亚总部经济及中央商务区东岸单元控规DA2-39-02地块，CGCS2000国家大地坐标系总面积13087.09平方米（海南平面坐标系总面积13079.33平方米），用地四至及界址坐标详见地块勘测定界图。该宗地规划用地性质为其他商务混合零售商业用地（用地代码：B29/B11），零售商业与其他商务用地兼容比例2:8。其中：零售商业用地占20%，CGCS2000国家大地坐标系面积2617.42平方米（海南平面坐标系面积2615.87平方米）；其他商务用地占80%，CGCS2000国家大地坐标系面积为10469.67平方米（海南平面坐标系面积10463.46平方米）。

　　2019年9月5日，三亚市人民政府以《关于东岸单元（三亚总部经济及中央商务启动区）控规DA2-29-05A、DA2-29-05B等地块用地具备净地出让条件的证明》，证明控规DA2-39-02地块土地征收及“两公告一登记”工作已完成。三亚市吉阳区人民政府已与被征地单位签订了《征用土地补偿协议书》，土地补偿款、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物等款项已支付到位，相关征地材料现存于吉阳区人民政府。目前地块上的附着物已清表、无法律经济纠纷、土地开发利用规划条件明确、符合土壤环境质量要求。地块周边可以满足施工建设所需的水、电供应，相关设备、机械可以进场施工。该宗地具备净地出让的条件。该宗地概况及规划指标等情况详见下表：

　　该宗地在办理农用地（未利用地）转用及征收手续时，占用农用地（不涉及耕地）0.2879公顷，根据《海南省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》（海南省人民政府令第217号）的规定，三亚市耕地占用税适用标准为35元/平方米，该宗地耕地占用税为10.0765万元。同时，根据财政部、原国土资源部、中国人民银行的《关于调整新增建设用地土地有偿适用费政策等问题的通知》（财综〔2016〕48号）第二条规定，三亚市新增建设用地土地有偿使用费征收标准为42元/平方米，该宗地新增建设用地土地有偿使用费为12.0918万元。综上，该宗地土地评估价、耕地占用税及新增建设用地土地有偿使用费合计32975.1999万元。确定该宗地挂牌出让起始价为32976万元。

　　根据《海南省建设用地出让控制指标（试行）》规定，鉴于三亚总部经济及中央商务区东岸单元控规DA2-39-02地块不在省级六类产业园区范围内，且用地规划性质为其他商务混合零售商业用地（用地代码：B29/B11），兼容比例8:2，拟用于建设三亚总部经济及中央商务区项目，属房地产业中的商务金融及零售商业用地，因此该地块的投资强度指标为500万元/亩，年度产值和年度税收不设控制指标。以上出让控制指标按规定列入《海南省产业项目发展和用地准入协议》，属该协议内容的组成部分。

　　（二）开发建设要求

　　1.竞买人须在签订《挂牌出让成交确认书》后5个工作日内与三亚中央商务区管理局签订《海南省产业项目发展和用地准入协议》，并严格按照《海南省产业项目发展和用地准入协议》约定内容进行开发建设，否则将承担相关违约责任。

　　2.竞得人取得土地使用权后，要严格按照规划要求和合同约定，及时动工兴建，并按合同约定期限建成，若在规定的期限内不能建成，应向市人民政府申请延期。否则，市人民政府将依法无偿收回土地使用权。

　　3.该宗地项目建设须严格按省、市装配式建筑有关政策要求执行。

　　4.本次出让宗地项目建成后，建筑自持比例不低于30%，自持部分不得对外整体或者分割销售。

　　二、竞买事项

　　（一）竞买人资格：凡在中华人民共和国境内外的法人和其他组织（法律另有规定的除外）均可申请参加竞买，申请人单独申请，不接受联合申请。失信被执行人不得参加本次竞买。根据片区产业规划发展的要求，该宗地拟用于建设三亚总部经济及中央商务区商务办公项目，竞买人或其关联单位须与三亚市人民政府签订《战略合作协议》，且竞买人或其关联单位须为“Acritas全球精英律师事务所品牌指数”排名全球前十的法律服务机构。同时，竞买人须出具书面承诺：如竞得该宗国有建设用地使用权，应参照《东岸单元区域整体开发精细化城市设计导则》的相关要求开发建设。

　　具有下列行为的法人和其他组织不得参加本次土地出让挂牌：

　　1.在三亚市范围有拖欠土地出让金行为，并未及时改正的；

　　2.在三亚市有闲置土地、违法利用农村集体土地建设商品住房、擅自改变土地用途等违法行为，并未及时纠正的。

　　（二）报名参加竞买人须提交法人单位有效证明文件、法定代表人的有效身份证明文件及挂牌文件规定需要提交的其他文件；委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件。根据2020年2月15日三亚市人民政府出台的《三亚市应对新冠肺炎疫情保障项目建设的政策措施》第三条“新出让土地可按“招拍挂”出让起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后30日内缴纳土地出让金的60%，受让人出具承诺书后余款可在年内分期缴纳”的规定，该宗地竞买保证金为人民币6596万元整（即挂牌出让起始价的20%），竞买人交保证金之前必须先通过挂牌出让竞买人资质的审查。

　　竞买人竞得该宗地使用权，签订《挂牌成交确认书》后，竞买人缴纳的竞买保证金自动转作受让宗地的成交价款。同时，竞得人必须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后30日内缴纳土地出让金的60%，剩余土地出让金可自签订土地出让合同之日起60日内一次性缴纳完毕；也可在出具承诺书后年内分期缴纳完毕，分期缴纳土地出让金按照省市相关规定办理。逾期未付清土地出让金的，土地行政主管部门有权依法解除合同，并由受让人承担相应的违约责任。

　　（三）竞买申请人可于2020年 2 月 25 日至2020年 3月 25日到三亚市房产信息中心（海南南部拍卖市场有限公司）或海南省公共资源交易服务中心一楼受理大厅3号窗口（土地矿业权交易）咨询和购取《挂牌出让文件》（《挂牌文件》为本公告组成部分），有意参加竞买的，应提交书面申请并按《挂牌文件》规定办理相关手续。交纳竞买保证金的截止时间为2020年 3 月 25 日17时00分。

　　经审核，申请人具备申请条件并按规定交纳竞买保证金后，三亚市自然资源和规划局将在2020年 3 月 25 日17时30分前确认其参加竞买资格。

　　（四）本次国有建设用地使用权挂牌活动在海南省政府会展楼二楼省公共资源交易服务中心土地交易厅进行。该宗地挂牌时间为：2020年 3 月 17 日09时00分至2020年 3 月 27 日11时00分。

　　（五）确定竞得人原则：

　　1.在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价并符合竞买条件，确定该竞买人为竞得人。

　　2.在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，确定出价最高且不低于底价者为竞得人，报价相同的，确定先提交报价单者为竞得人。

　　3.在挂牌期限内无人应价或者竞买人报价均低于底价或不符合其他条件的，不确定竞得人。

　　4.在挂牌期限截止前10分钟仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，则对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

　　（六）本次竞买活动进行现场书面报价，不接受电话、邮寄、电子、口头报价。

　　（七）成交价款不含各种税费（耕地占用税及相关税费由竞得人按规定缴纳）。

　　（八）其它事项：该宗地以现状土地条件挂牌出让。本次挂牌出让事项如有变更，以届时变更公告为准。

　　联系电话：88364406 66529845

　　65303602