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物企的车位枷锁

严明会 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 严明会  

接任正荣服务一把手之位不到半年,行政总裁邓历就大秀了一把财技。  

12月22日,正荣服务公告,拟以110万元的价格收购一处停车位使用权,该停车位是天津瑞锦园住宅小区的地下停车位,约1400个。换算下来,这看似不足千元的单价,着实吸眼。  

要知道,就在同一天,同行远洋服务也发布了收购停车位的公告。没有对比就没有伤害,远洋服务要花3026万从地产关联方手中购买196个车位,单价约15万元。  

不过,地段决定价值,远洋服务收购的停车位位于寸土寸金的北京朝阳区,而且还是甲级写字楼,单价15万具有一定的性价比。  

而同样是位于直辖市,且直辖市毗邻北京,天津的瑞锦园,这不足千元的车位单价,未免差距过大。事出反常必有妖。  

物企替地产卖车位已经屡见不鲜,要不是签订独家代理销售协议,要不就是直接买来停车位使用权。  

不管是代里销售还是买断使用权,都是一笔不小的开支。前者要支付一笔高额代里保证金,后者要支付双方约定的停车位等值金额。  

而正荣服务属于后者,但又超出后者。实际上,正荣服务并未直接购买1400个停车位的使用权,而是买了这些车位背后所属的公司,即苏州鑫琪瑞电子商务有限公司(简称“鑫琪瑞”),由吴娜和林霞分别持股51%和49%。  

有意思的是,这个家公司背后的股东在公告刊发不久前,刚刚经历了一场变更。天眼查信息显示,12月12日,鑫琪瑞原大股东张苏将100%股权分别转让给了现在的股东吴娜和林霞。  

而除了股权转让外,这家公司的执行董事、总经理以及监事一并撤出,接任执行董事和监事一职的是吴娜和林霞。对于吴娜和林霞现任股东的介绍,公告用独立第三方称呼。  

刚接手10天,又将公司转让出去,吴娜和林霞的此番操作为哪般?恐怕只有当事人明了。在地产寒冬之下,利润大不如前的物企们都在节衣缩食,从地产关联方手中购买重资产,为关联房企纾困属无奈之举,尚能理解。  

而正荣服务为何要从与自己无关的独立第三方手中买下停车位呢?目标回到这家被出售的公司主要资产上面,即位于中国天津市西青区的天津瑞锦园(住宅物业开发项目)的约1400个左右地下停车位。  

乐居财经《物业K线》查阅获悉,瑞锦园正是由正荣地产旗下子公司正荣荣域(天津)置业发展有限公司开发的项目,瑞锦园是其备案名,其推广名为津门正荣府,该小区已于今年上半年交房,小区所属的物业也是正荣服务。  

正如正荣服务在收购公告中所言,“停车场资产位于由本集团管理的一个物业项目内,本集团处于有利位置,可利用其邻近停车场资产潜在买家的优势。”  

由正荣地产开发的小区停车场项目,摇身一变成为了独立第三方资产,此中缘由公告中并未提及。  

目标公司鑫琪瑞卖价仅约110万背后,与其净资产有关。根据公告,鑫琪瑞虽手持1400个停车位,但是净资产仅有108.7万元。  

公告披露,目标公司身上负债有1.43亿元,这些负债是公司的一系列应付款,“应付款项为无抵押、免息且自完成日起两年内到期。”  

如此一来,正荣服务虽然以110万元,购买了1400个停车位,但也担负了1.43亿元的负债。折合下来,正荣服务的这笔停车位收购成本约1.44亿元,单价约10万元。  

以目标公司今年前11个月9万元的净利润来说,1.44亿元何时回本,还要打上一个问号。


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