自从2016年11月澳洲房价产生了一个峰值增长率后，澳大利亚房地产市场的资本收益一直在下降，2017年十月全国住宅价格基本保持不变。

十月，首府城市和地区城市的房价都保持持平，但在过去的十二个月中，首府城市的增长率（7%）超过了地区城市（4.9%）。

CoreLogic负责研究的TimLawless说，“资本收益的步伐放缓可以归因于信贷紧缩政策，从根本上改变了借款者的信贷计划”。

悉尼房价滚动季度下跌

悉尼，珀斯和达尔文，是在过去三个月中，城市住宅价值连续下跌的首府城市，虽然其他地区的资本收益率也在下降，但只有这三个首府城市，在截止至十月底的过去三个月中，持续出现负增长：悉尼（-0.6%）、珀斯（-0.7%）和达尔文（-4.4%）。Lawless先生说，“看到悉尼与珀斯和达尔文一起下跌，我觉得这是一个重大转折。”

这是自2016年5月以来，悉尼房价第一次滚动季度下跌。那个时候，第一轮宏观审慎变动仍在通过信贷政策进行，抵押贷款利率刚刚开始下降，与现金利率的第一次下调相符。但，尽管最近悉尼的房价下跌，但从2012年开始到现在，悉尼住宅价值的涨幅高达74%。

截止至十月，过去三个月的重点：

 表现最佳的首府城市：霍巴特3.3%

 表现最差的首府城市：达尔文-4.4%

 租金收益最好的城市：达尔文5.8%

 租金收益最差的城市：墨尔本2.9%

墨尔本住房市场仍有弹性

墨尔本的房地产市场，相对于悉尼来说，涨势仍然强劲；住宅价值比上月高出0.5%，滚动季度增长了1.9%。Lawless先生将这种弹性归因于维多利亚州创纪录的移民率，这创造了前所未有的住房需求。

此外，相对于悉尼，强劲的就业增长和更高水平的住房承受能力也支持墨尔本住房价值的持续增长。“尽管有强劲的增长曲线，但实际上，本季度，墨尔本的住宅价值的季度增长是自2016年中上涨最慢”Lawless先生说。

其他城市

其他市场呈现出截然不同的趋势。霍巴特仍然是增长势头最强劲的首府城市，十月住宅价值推高0.9%，在过去十二个月中上升了12.7%。Lawless先生说，“霍巴特是受益于，在州际迁移中所产生的新的住房需求，特别是对于悉尼和墨尔本的居民来说，谁都可以利用其财富在霍巴特买到房，因为那里的房价远低于在澳大利亚其他的城市。”

布里斯班和阿德莱德的趋势仍然相对平稳，十月阿德莱德的房价不变，而布里斯班的房价仅增长0.2%。年变化方面，布里斯班的住房价格仅高出2.7%，阿德莱德则高出4.6%。

高层公寓市场

除了悉尼之外，公寓的市场普遍表现不佳。我们都知道，不同类型的产品，在不同的城市表现差别很大。一些城市，比如布里斯班、阿德莱德、达尔文、堪培拉，和一定程度上的墨尔本，都表现出独立屋和公寓之间的巨大绩效差距。Lawless先生说：“这些城市的单位部门表现不佳，可能与比需求相对较高的供应水平有关。”

“悉尼的公寓市场的表现略优于独立的住房，年增长率为7.9%，而独立屋的增长率为7.7%。当悉尼看到大量新的产品加入市场时，投资活动的高水平和承受能力的提高似乎有助于推动整个行业的发展。”

租金增长率提高，收益率较低

租金条件改善，但收益率仍然较低，而资本收益的步伐在大多数地区放缓，一些势头正在租赁市场聚集，然而，租金增长还不足以扭转收益率下降的趋势。全国年租金增长率已从一年前的0.9%提高到最近十二个月期间的2.8%。但考虑到过去十二个月，全国住宅价格上涨了6.6%，租金上涨了2.8%，收益率在过去一年中进一步压缩，大多数城市普遍保持或接近历史最低水平。

但有两个城市是例外：悉尼和达尔文，由于最近几月房价相对于周租金表现不佳，收益率在最近几个月出现了微妙的改善。Lawless先生说：“如果悉尼市场继续下跌，租金逐渐上升，收益率将恢复，但租金回报率的回升可能是一个缓慢的过程。”

墨尔本的总租金收益率仍然是首府城市的最低水平，2.89%的总收益（创纪录的低点），比一年前还低20个基点。为了提供有关租金收益为何压缩如此之大的背景，迄今为止，墨尔本的住宅价格上涨了58%，而每周租金只比同期上涨了15.5%。

根据Lawless先生的说法，金融市场将现金利率上调的预期推至2019年初，这意味着在可预见的未来，抵押贷款利率不会大幅上升。

随着家庭债务达到创纪录的高点，抵押贷款利率的提高将考验已经膨胀的家庭资产负债表。劳动力市场已经加强，人口增长是住房需求的支撑，这是在有限的分离和半依附的住房供应的背景下形成的。

另一方面，高层单元房的未来繁荣还不那么确定。积极区分和/或更多面向业主目标市场的新单位项目，很有可能会比纯投资股票有更好的表现。

CoreLogic公司的结算风险报告继续表明，布里斯班市中心的单元房很有可能面临着未来最大两年的上涨，某些区域有可能在未来两年内上涨40%-50%。

Lawless先生说：“总体而言，澳大利亚房地产市场的表现依然一如既往。从历史上看，持续增长周期通常伴随着一段负增长期，因此进一步降低住房价值并不令人吃惊。虽然悉尼房地产市场的疲软拖累了总体增长率的下降，但有多种因素可能会支撑整个澳大利亚房地产市场的软着陆。”

另附2017年11月4日本周五大首府城市的拍卖行情：（根据Domain数据统计）

悉尼

拍卖出清率：66%

注册的拍卖房产总数：952

登记的拍卖房产总数：537

最终拍卖成交：417

中位价：128万

成交总额：$414,320,000

墨尔本

拍卖出清率：77%

注册的拍卖房产总数：182

登记的拍卖房产总数：108

最终拍卖成交：87

中位价：71万澳元

成交总额：$58,980,000

布里斯班

拍卖出清率：43%

注册的拍卖房产总数：125

登记的拍卖房产总数：55

最终拍卖成交：27

中位价：100万澳元

成交总额：$20,160,000

阿德莱德

拍卖出清率：63%

注册的拍卖房产总数：83

登记的拍卖房产总数：48

最终拍卖成交：31

中位价：85万澳元

成交总额：$16,380,000

堪培拉

拍卖出清率：71%

注册的拍卖房产总数：100

登记的拍卖房产总数：77

最终拍卖成交：56

中位价：80.2万澳元

成交总额：$40,420,000

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