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洛杉矶尔湾！

在华人圈是神一样的存在！

据说，能在尔湾买一套房，是很多当地华人的梦想。

1、城市新

2、城市规划好

3、房子也新

4、新移民、新贵华人较多

5、华人比例50%

6、社区式小区居多

在尔湾拍摄的我居住酒店所在的小区域，主要是商业和办公▼▼▼

在洛杉矶别的地方看不到的集中式管理社区的漂亮街道▼▼▼

公共的街道也非常漂亮▼▼▼

尔湾的土地，原来是属于一个人，它就叫尔湾。

后来成立了一家公司，土地也都属于这一家公司。

这家公司为了发展该区域，就进行了较好的统一规划，引入了好的学校、大学、产业，比如这儿的小学中学是华人最为喜欢的10分学校，引入了加州大学尔湾分校，去硅谷招商引入了一批高科技企业过来。

在规划和基础建设方面，为了卖地卖出更好的地价，也比较用心。

这很类似于中国很多城市的一级土地运营。

比如郑州的经开滨河新区，统一交给中建七局来作一级土地运营，前期基础投资建设都是中建来投，未来卖地的70%给中建算是未来的回报，为了更好的、更快的、更高的卖地，中建当然会很用心，并不断的加概念。

经开滨河新区的概念一个接一个：

1、规划确实也不错。

2、挖了三个湖，湖面积1300亩。

3、前期宣传了领事馆概念，目前落了空。

4、宣传引入国际学校，目前看貌似会落地。

5、自贸区概念，部分落地。

6、地下廊道系统，也是概念的一部分。

7、在郑州各个地方政府限价都低于市场价的时候，经开滨河新区因为有企业利益在里面，经开新区是唯一的限价就是市场价的地方，因为，我得卖地，我得为之前买了我地的开发商负责，人家不能来砍我。

8、最终，这儿虽然和郑州城区有一大段真空断裂带，但成了地价、房价、限价三高的区域。

9、最终，老百姓也乐此不彼，并信之，从之。

和尔湾，很像。

比如，在洛杉矶如此缺水的情况之下，硬生生的弄了两个人工湖▼▼▼

实际的景观也是非常漂亮▼▼▼

我想，是以下几个原因。

1、尔湾因为是70年代之后才开始建设，新的统一规划和老的洛杉矶城区有较好的互补，能弥补很多人对于城市理解的缺憾。

2、因为这儿都是新建社区，很少有一套一套的房子出售，都是一个社区组团式开发销售，和中国类似，于是开发商愿意在全球去广告宣传，来到中国后，“一套永久产权带装修的别墅才人民币200万”这样的广告太能吸引人。

3、于是，第一批新的老人不管是被忽悠还是怎么，就来了尔湾，来了之后发现，居然还真不错，于是就住下来，老带新，再带亲戚，学校也越来越好，名气越来越大，华人也就越来越多。

4、因为是新区新城市，尔湾公司为了更好的卖地，就要不停的造概念，于是富人区、人工湖、高科技、产业园、满分学校等，不断有概念出来，而且也在落地，并没有落空或吹嘘。

5、大致如此。

价格相比老的华人区，价格偏贵！

比如我在尔湾看好了十多套房子，随便列几个来看吧。

房间面积250平方、占地325平方，售价138万美元▼▼▼

房屋面积353平、占地面积371平，售价180万美元▼▼▼

房屋面积241平，售价123万美元▼▼▼

富人区：面积446平，占地1021平，售价480万美元▼▼▼

这份最新的一个小区项目价格表告诉你，尔湾基本上是100万美元起步了！▼▼▼

而在10分学区的天普区，基本上70万还是可以买到独立别墅的，占地也在400平米左右或以上。

因为是后来才开发，大家都是为了追求更高的利润，都是追求更高的容积率，每套房子占地都偏小，在整个尔湾占地超过4500平方尺（合418平米）的占地都算是大的，多数都在370平米以下。

而在美国，最值钱的是什么？是土地！

土地上面的房子，从盖好的那一刻，就开始贬值！

而在传统的洛杉矶，占地在370平米以下的都属于贫民区，比如即使是10分学区的天普区，区域最高房价也不过200万美元？为什么，因为房子占地普遍偏小，这在传统概念里，就是贫民区。

看距离▼▼▼

而且，尔湾和传统的富人区、华人区中间隔着大片的墨西哥人、黑人、贫民区！

看人群分布▼▼▼

这儿的华人自成体系，不能够融入整个洛杉矶，不能融入老的华人圈，不能够去理解好莱坞，不能够去感受比弗利。

这是我的困惑。

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