这个城市，又调控了！
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文/子木
刚刚，“赌城”合肥公布“新八条”，决心从各个维度精准打击炒房，抑制房价。
我之前讲过，今年是资产大年，各路资金都在寻找出口，尤其一二线城市，房价上涨压力巨大。
但我们又属于产业转型敏感期，稳房价上升到“国策”，所以年后凡是出现房价不合理上涨的城市，必遭调控重拳。
从北上广深，到东莞、成都、西安，再到今天的合肥，未来可能还有武汉、佛山、青岛、杭州等等。
据行内消息，一二线城市被列为重点监测对象，凡是连续3个月出现“量价齐涨”的城市均进入警戒监测，房价上浮超出一定比例，马上被约谈。
最高“限度”以深圳为模版，直接封锁二手房交易市场。
所以今年，新一轮调控大潮是必然的，任何城市出政策，都不要大惊小怪。
但为什么合肥这次出政策，影响会这么大呢？
答案是，合肥楼市实在太“狂”了。
从去年下半年开始，由当地业主联合哄抬房价开始，炒房客囤积学区房，再加上市场管理极其“暧昧”，导致“纵火焚身”。
接下来，结合政策，我来帮大家多维度分析合肥楼市，及政策带来的影响，还有大家的应对策略。
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首先从政策分析开始，这次的“新政八条”，包括了供需结构调整，“炒房”漏洞打补丁，还有预期管理。
一、稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上。
二、实施热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位政策，二孩、多胞胎等法定情形除外。
三、采取热点区域二手房限购措施，企业限购、法拍房限购。
四、实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体。
五、从严控制商品住房定价。
六、加强住房贷款审慎管理。
七、在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设。
八、依法严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。
具体细则不表，大家可以搜索研究。
整体来看，这次合肥新政没有“新意”，基本都是在用别人剩下的东西，这也证明合肥之前的调控宽松，给了炒房客很多空间。
我认为第二条是最狠的。
“6年内只能享有学区内小学1个学位”，意味着合肥学区房变相限售6年，这条政策会对合肥学区房市场造成重击，那些囤积学区房的炒房客，因为缺乏接盘侠，很可能资金链断裂。
第三条是重点，加码限购。过去是区域性限购，现在是物业性限购，法人、非法人、法拍房统统限购，本市户籍全市限购2套，专门讲到几个代表性区域，比如滨湖、政务、高新。
这三个区域是近几年最火热的，但反过来说，这几个区域也是合肥未来最有价值的，只不过现在的房价有些过分透支。
第1、7条主要是调整供需结构，影响的是长期市场，也是“万金油”调控，基本没什么可说的，其他几条也都是在“表明决心”，具体效果还要看实际行动。
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接下来讲一下影响，我们先挖掘本质。
合肥之所以被调控，是因为从去年下半年开始楼市太过火热。当初有一条特大新闻，我记得标题叫做“合肥多名小区业主联合哄抬房价”。
但当时处理方式力度太弱，没有压住火苗，导致蔓延开来，引发大火。
数据统计，合肥2021年2月，新房涨幅同比涨幅是5%，二手房同比涨幅是5.8%，在2月春节淡季，这是很夸张的。
我们从前面的政策可以看出，合肥新政都是别人用剩下的，所以在调控较松的环境下，这波房价上涨，参杂着大量投机因素。
这些年研究楼市，行内形成统一共识，论房价炒作，深圳是第一城，第二城是杭州，第三城就是合肥。
合肥这个城市，在过去的18年里，GDP增速高达2489%，是中国当之无愧的黑马，二线独角兽。
政府的投资眼光不错，投资的新能源、高科技颇有成效，后来人们给合肥起了个名字叫“赌城”，意思是合肥爱赌，而且胜率颇高。
正因为自身勤奋，眼光好，去年被长三角城市群吸纳为主要成员，经济再起一层楼，默定为准新一线成员。
但是这个地方的楼市氛围我不太喜欢，炒房客裹挟着居民大量财富，从上到下割韭菜，当地还放任不管，二线城市的底子追一线城市的房价。
有点儿“飘”。
可以说，合肥是继深圳之后，第二个被全城居民期望调控的城市。
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我们再来看合肥这次政策对房价的影响。
先说结论，短期预期落空，房价回调，然后进入横盘震荡。
倒挂新盘因为有红利在，还会火热，而学区房和二手房市场会利空性转凉。
今年全国各地出政策，基本都是在基础限法之上，再加码限制，俗称“打补丁”。
在这个层面上，有两种情况：
之前政策非常严的，投机空间小，房价上涨，是真正的刚需在带动成交，比如北京、上海这些。
之前政策相对松的，投机空间大，房价上涨，是刚需跟炒房客共同带动的，比如合肥。
所以北京当初出政策打补丁后，我坚信房价还会继续上行，事实证明也是如此，但合肥这次被政策打击后，炒房需求落空，购买力减去一半，市场便会转冷。
这套逻辑，大家心中一定要清晰。
而且横向比较，合肥的房价已经很贵了。
我们来对比中部四大城，合肥、武汉、长沙、郑州。
中部四城数据对比，子木聊房整理
合肥虽然是近些年来的黑马，但我们看到，跟其他三大城市相比，还是有一定的差距，尤其跟中部龙头武汉相比，完全被碾压。
经济上，武汉超合肥5600多亿，人口超300多万，4年人口增量超20多万，高校更是差28座，然而合肥的房价却跟武汉一个水平。
这几座城市都是集一省之力打造的核心城市，但合肥旁边还有南京分流，所以在省会首位度上不及其他。这也会影响未来的人才吸引力。
所以在这个层面上，你就知道合肥的房地产价值到底处于哪个阶段了。
接下来合肥的购房者不必惊慌，等这波大潮过去，看政府这次新政的效力如何，如果是不得不买的刚需，把时间放在今年年底。
炒房客预期不再，二手房市场会释放大量笋盘，年底是不错的时机。
新房的话，倒挂的可以去看看，其他的静观其变，接下来合肥的供应量还是很大的。
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