最真诚的购房建议：天津、石家庄......
都关注了「子木聊房」
正文3074字，预计阅读时间：可能9.8分钟
文/子木
近期，很多粉丝在后台留言，让我通盘预测一下二线城市年后的房价趋势。
说实话，这个活儿比较复杂。
我们来看，一线城市总共四个，楼市都在触底反弹，2021年又是货币流动性大年，房价趋势自然是要往上走的。
三四线呢，总体分为两大类，普通三四线和三大城市群卫星城。
前者大多数已处于有价无市，横盘阴跌的行情，再加上2020-2021返乡置业泡汤，行情是要往下走的；
后者，行情基本跟着一线城市涌动。
唯独二线城市，几十个，各有各的周期，各有各的想法。
经济、人口、政策、库存、政府主张、核心竞争力都不一样，所以得一个一个仔细推演。
不过大家既然提出需求了，子木必然会提笔的，索性以此开个专栏，推演一轮二线城市房价趋势。
这次我们先游击一下北方城市，第一位是石家庄。
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国际庄
国际庄近一年没少登上热搜，但基本都不太出彩。
比如“房价跌回三年前”，再比如“疫情封城”。
国际庄的朋友跟我讲，整个城市的发展越来越迷茫。
2018年GDP是6082亿，2019年跌至5809.9亿，2020、2021年均被疫情波及，估计会更惨。
别人往上走，国际庄往下跑，也许这就是命数。
我不信命数这一套。
石家庄变成这样，除了被北京和天津虹吸以外，自身的确有很多可以优化的地方。
比如房价。
2017年国际庄房价一路飙涨，最疯狂的时候接近2万元/平米，秒杀一揽子强二线城市，甚至超出成都房价30%。
要知道那时候石家庄的GDP不及成都的一半。
石家庄对房价的放纵，导致居民储蓄过分透支，杠杆抬高，也加速了人才的外流。
有一句话说得好，“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”
而对于城市来讲，“房价也不可能涨到脱离城市的基本面。”
否则，终究是一场空。
数据来源：安居客
事后我们也看到了，国际庄接近三年的漫漫下跌，具体文章可以看这里。
但我一直坚信城市是没有原罪的。
虽然大家都不看好国际庄，而它也表现得非常迷茫，但终归是大省会城市，三大城市群的核心城市以及京津冀的主要支点。
再加上1100多万的人口基数和周边的三四线城市的合围。这座城市的房产价值会有一定的韧性。
有人问我，石家庄何时买房？
我的回答是，疫情之后就可以抄底。
具体有三个原因：
1、石家庄回调了三年，从接近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米，跌去30%，回调已经相当充分了。
2、土地市场和库存方面，现在已经在向上走了。
比如2020年，石家庄多家全国性房企入入驻，土地市场成交127宗、6414亩，成绩不错，而且在9月份还创造了606轮竞价，66%溢价率的土拍热点。
土地市场是楼市的晴雨表，2020年的热度对2021年有一定的影响力。
3、疫情打击，加速挤出房价泡沫。
这点非常重要。
去年武汉在疫情洗礼后，楼市交易进入冰点，复工后，开发商放量打折，二手房下调报价，房价进入底部区间。
紧接着购买人群涌入，行情复苏，房价反弹，走出一个深V行情。
同样，疫情中的国际庄会封锁楼市，成交为0，这时候整个楼市预期跌至冰点。
年后开发商为了回血，只能放量打折，而换房的二手房业主为了出货，势必会下调报价，石家庄楼市加速进入底部区间。
当然石家庄的购买力不如武汉，所以2021年也走不出深V行情。
但起码可以确定的是，疫情结束之时就是看房上车之时。
想在石家庄买房的读者，不用再等了。
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大天津
天津也是老大难，跟国际庄一样，被我称为华北难兄难弟。
2016年跟着北京大哥一路冲高，房价从15000元/平米一度高飙，接近3万。
随后被2017年的“331新政”闷头一棒，敲回了原形。
性格跟石家庄相同，也不相同。
相同的是，对自己的定位不太清晰，都以为自己是京津冀城市群的领袖，实际上北京根本不带这哥俩玩。
不同的是，天津比石家庄更保守。
前几天我去天津出差，一路上听的车司机跟我诉苦。
说自己从5点开始在火车站排队，才拉到我（我是9点去的），2020年一年生意都很差。
路过和平区滨江道时，一拍方向盘：
“嘿，我给你讲这条街，以前那可是人山人海，锣鼓喧天啊，2块钱的接驳车都挤不上人，你看现在，一条街上没几个人，狗不理包子都快塌了。”
都说天津司机都是说相声出身，我算是领教了。但透过他的言语，能感受到了一位老天津人的爱恨交加。
临下车时，天津这位司机还跟我盘点：
“天津要啥有啥，历史、人、文化、高校、医院、港口、高铁飞机……但就是保守，不求上进。”
这句话，正中下怀。
一直以来，天津都是北方第二城，四大直辖市之一，然而这些年，却真的保守了。
向上比，面对北京、上海、重庆这三位龙头直辖市，天津竞争力薄弱，定位迷茫。
向下比，按照2020年的经济增长率，GDP已经跌出了全国前10。
不出意外，未来还要被后面的青岛、郑州超越。
这都是撑不住天津高房价的缘由。
从2017年到2020年，天津二手房价从不到3万元/平米回调到当下的2.09万/平米，回调幅度大约在30%左右，在全国内属于第一梯队。
接下来是否会在2021年触底反弹呢？
我认为不会，主要原因就是“库存问题”。
天津规划与自然资源局前几天公示：
天津18个区存量项目835个，市内六区67个，环城四区274个，滨海新区170个，远郊总计324个。
如果按照平均2.0容积率、套均110平米计算，天津尚未销售的住宅建筑面积为7222万平米，库存量66万套房。
这意味着，不考虑供应的前提下：
天津房地产库存足够卖5年多时间。
二手房也是如此，去年整体没卖多少套，到了12月份，挂牌量显著上涨。
很明显，天津业主已经耐不住性子，在加速出货。
本来回调3年时间，天津房价足可以触及底部，然而三年释放的库存又将楼市埋了半截。
预计2021年，天津房价还会继续横盘阴跌，只不过跌幅会缩小。
所以2021年大家不用着急买房，静等回调就好。
如果实在着急上车，我给你几条建议。
首先要聚焦于学区价值。
这是天津独特的优势，也是未来天津最保值最有升值潜力的资产，无论是在城六区还是环城四区以及其他。
其次要尽量往核心地段买。
我们看到，天津库存很大，尤其是远郊项目远大于核心城区，再多的需求也会被埋没。
按照目前天津人口的增长率，未来天津房价分化会很严重，买在外面的大概率要被套死。
除此之外，还可以把视线转移到“北京方向”，这是未来天津享受京津冀城市群红利的主要阵地，例如武清和北辰。
未来在北京买不起房的人，还会持续涌入这些地带，这也是近1-2年以来这些地方持续火热的原因。
当然这些地方库存也不小，最好买在交通便利，带教育资源的地段。
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周期论
除此之外，河北还有一些小兄弟城市问的人比较多，例如保定、唐山和廊坊等。
这些城市当初跟着北京风光过，但风光之后，摔得可能还要比国际庄、天津俩兄弟惨。
2021年也注定是继续横盘阴跌的一年。
我查了一些数据，基本吻合这个判断，所以也不再放上来论证了。
通过这几年的行情周期研究，我发现了一个事实：
在同一个省里，老大的行情一定要比老二的行情快半截，老二要比老三老四快半截，以此类推，涨和跌都是这个趋势。
其实这在证明一个道理：
房价跟城市实力高度吻合，楼市已经淡去了炒作因素。
所以接下来，我们可能更要注重于对城市基本面的研究。
下一期我还会为大家盘点其他省份的二线城市，比如江浙一带、山东、成渝城市群、东北、大湾区等。
大家在下面留言即可。
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