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南京,最真诚的购房建议

子木团队 子木聊房 2022-11-10

每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文4184字,预计阅读时间:可能10.5分钟


文/子木团队



关注地产行业的人都知道,即便一二线城市的核心资产,也避免不了被地产行业的周期按在地上摩擦。


2011到2014年,杭州房价曾连续阴跌四年,据高点时期跌去30%。


2017年到2020年上半年,青岛、天津房价从高点下跌超20%,一线的北京和上海房价也历经3年的回调期,二手跌幅一度达到15%。


房价从来不是简单的线性上涨,再好的城市买错了时机,少不了一段时间的浮亏站岗。


但也有南京这种罕见的例外。


对于买房人来说,南京绝对算得上一个福地。


纵观十年地产黄金时期,南京房价几无回调过,在任何一年买入南京房产,都是只涨不跌。


只不过,貌似“永远涨”的南京楼市,其实早就到了房产价值分化的十字路口。


分析未来南京房价的走势之前,我们先回顾去年的市场。



1


众所周知,新房市场基本随着地方调控“摇摆”,相对自由的二手市场才是检验当地房产景气度最好的指标。


从这一点看,2020年南京的房产“风景这边独好”。


2013-2020南京二手成交量


全年房产市场二手成交量却创下了史上第二,主城区(不含溧水、高淳)成交达到11.5万套,成交量同比上涨25.7%。


在南京,多年市占率第一的中介我爱我家发布数据,2020年南京二手成交价均价涨幅约5%,达到了3.3万元/平。虽然我爱我家的网点在远郊覆盖较少,可能导致样本均价略高一点,但如图所示,整体走势曲线平稳上扬。


南京房价走势(来源:我爱我家研究院)


疫情中南京楼市能够稳健增长,我们认为原因有两条,一是南京经济基本面在疫情期间逆流而上,二是当地的调控政策助推。


一个个来,先从基本面说起。


2020年的第一季度,社会经济严重停滞,疫情黑天鹅在各地肆虐。


但南京城的情况相对较好。主观原因是当地政府反应迅速,且硬件上有备无患,早在2015年,南京就有一座 “火神山”专业医疗中心,用以应对“非典”“新冠”等突发疫情。客观原因是南京的务工人员不依赖武汉地区,能较早恢复经济生产。


2020一季度城市GDP前十


成绩单是最好的说明,去年一季度,南京成了GDP排行靠前的城市里,唯一一个录得正增长的城市。


经济率先复苏的南京把良好势头保持到了年底,全年GDP增长4.6%,在GDP10强中增速第一,时隔多年,重新跻身全国GDP排行十强。


正是得益于防控有力,去年3月份南京的房产市场已经能够开门迎客。


市场刚一重启,落户放松和公民同招政策双击,每一下都敲出了需求增量。


去年4月份,南京落户门槛进一步下探,本科年龄放宽到45岁以下可直接落户,专科放宽到40岁以下,且原来社保年限从24个月缩短至6个月,最关键的是原本要求的“全日制”学历也取消了。


去年只要是想落户南京买房,房产中介都可以替买房人妥善解决资格的问题。


去年6月,南京入学“公民同招”政策出台。家长不得不选择学区房来保底,学区房市场瞬间点燃,学区置业需求大增,大量需求带来的学区房转化率居高不下,学区房再次起飞。


反映在整体房价上就是3-7月南京二手均价上涨5连,根本停不下来。


解铃还须系铃人。


下半年调控主旋律再次收紧,才把南京全年的房价涨幅控制在了稳健增长的合理区间。



2


一句话概括去年南京楼市的躁动,经济强劲复苏是背景,而政策激发的需求才是最直接的原因。


去年上半年南京调控让楼市起势过快,所以此后画风突变,出台调控遏制房价涨势。


下半年的“宁九条”新政,涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多方面,在整个房产市场链条上全方位抑制。


很多人对“调控”有过度的理解,实际上,对房价的调控并不等于压制房价,更不是为了降低房价。


调控比较好的一种状态,可以让房价随着经济增长温和上涨,如同像美联储保持着温和通胀,二者颇有点异曲同工。


从这一点看,南京堪称控盘高手,功力深厚,调控何时收紧何时放宽,早就精于此道,收放自如,稳健增长的南京楼市仿佛就没有过牛熊周期。


那么今年,南京市怎样调控?


配方似曾相识,上半年先政策放松。


上个月,南京再次刷低落户门槛,明着“抢人”,放松的配方仿佛与去年如出一辙。


本次落新政等于彻底取消学历要求,6个月居住+社保即可落户,对在省内其他城市的居住和社保缴纳年限同样认可。


只要在江苏省内生活工作半年,都可以落户南京。新政换句话表达就是,来了江苏省都是南京人。


都是南京人了,那还不买个南京房?


新政刚发布那几天,南京人民的微信圈里不乏“高潮”的中介。


但就这次新政而言,并不会产生大量新增购买力。


如今的落户门槛放低,多吸收的这部分多为底层群体,真正在南京拥有购买力的落户群体,该买早就买了,绝大部分都不需要等到落户政策放低到这种程度。


何况长三角的抢人大战前有追兵后有堵截,近期上海苏州同步放松人才落户,一个从高端人才截留,一个挖中低端人才墙角。


南京今年房价走势关键,在于长三角区域的“比价效应”。


江苏省内,徐州再出地王,房价录得连续上涨58个月;南通二手房突破4 万元/平,均价直逼无锡;盐城二手跳涨,去年至今涨势未消,新房依然难抢;去年9月,淮安房价单月涨2.91%,同比上涨19.88%,同比涨幅超过深圳;即便经济倒数的宿迁去年房价也涨了20%。


江苏省外,前有上海房价突然爆发,很快便收复3年跌幅,刷新2017年以来的最高点;后是二手房仍不限购的合肥,全城走关系买房号,房价涨势一片欢腾,连破新高。


去年算是整个长三角撇下南京,联袂上涨。


南京调控让房价处于克制增长的“洼地”。


不过,苏北安徽的一众三线城市的狂飙下,显然冲击了原有的城市房价格局,也突然让南京有了难得的性价比。


比价效应下,上海跳起来也够不上、苏北老家又回不去的购买力,会突然发现,南京相对温吞的涨法却是如此的友好。


所以今年南京房价很容易受外力推动,走势易涨难跌,但大概也就是去年的涨幅,因为去年南京政府已经表明了调控的逻辑,“你敢涨价,我敢调控”,容忍的整体平均涨幅度也就是5-6个点,走势呈上半年热下半年凉的概率较大。



3


买房首先挑板块。


南京均价整体上涨,但各板块的微观行情早就已经是冰火两重天。


除了人尽皆知的江北核、河西南、大校场,所有打算在南京买房的人都想弄清楚一个问题,到底哪些是预期向好的潜力板块?


回答这个问题前先了解一个背景情况。自打去年“限房价、限地价、限装修价”出台,不但让住宅价格在土拍阶段就能通过限价倒推出来,更重要的是南京房产市场的定价从此由政府说了算。


政府拥有商品房销售的完整定价权,就能通过定价塑造板块的价值。


所以上面的问题如今很容易回答,在南京,只要跟随政府塑造区域板块价值的步伐就可以了。


而政府已经在土拍的限价中表明了对板块中期的预期。


比如,楼面最高限价上涨,表明政府对板块的预期在提高,去年主城区共有8个板块价格每平米上涨超千元。



河西、江北核等热点区域都在榜上,大校场由于没有拍地数据对比,无法比较,但根据其热度一旦拍地,上涨幅度也不会少。


值得注意的是江心洲和铁心桥板块预期提高较大,


也有板块楼面限价下降,就目前有过土拍收集到的信息看,汤山、横溪、麒麟、禄口、降幅较大超3000+每平米,而方山、桥林、板桥、上秦淮、新尧降幅也有1000+每平米。


这些政府预期下降的这些板块,不少已经出现一定程度的商品房去化问题,购房置业请尽量回避。


简单来说,上面的土拍楼面限价表明了政府对板块的未来预期,那么结合预计销售价,去对比目前板块的在售价,就能更精确的看到政府在短期的当下正在捧谁。


就现在的拍地情况看来,铁心桥、西善桥、正方新城、燕子矶,预计销售价超过目前在售价的价差达3000元/平米以上,铁心桥成最大黑马,其价差超6000元/平。


大热的江北核、河西南预计销售价和在售价相差不大,基本稳定,当然,这俩板块现在也不需要政府可以去捧。


综合以上,边缘板块,价格便宜却风险更大。江心洲、江北核、河西、大校场这些顶级板块,恒者恒强,政府给出的预期不断高涨,也难怪买房人趋之若鹜,而铁心桥及相近的西善桥板块,价值提高很快潜力较大,是值得多关注的板块。



4


聊完板块的选择,我们再深入聊聊部分关注度高的板块。

 

南京的二手房市场成熟,买卖完全随行就市。

 

而新房市场,还是有不少优质的资产,价位也有一定区分,足够满足不同客群。政府调控用高比例首付去疏浚南京热点区域的流量,平衡各板块的冷热程度,但是,这难改各板块强者恒强,弱者更弱的趋势,明眼人自然都知道怎么选。

 

头部顶级板块江心洲、河西南、大校场,总价500万起步,虽然一二手价格倒挂逐渐消失,土豪玩家该买还是买,这些板块内部不会有太大区别。

 

燕子矶、铁心桥、还有仙林湖,适合350万级别的地缘客户,这些板块是区一级的 “核心区”,难以吸引全省全市的客群,所以一个板块未来可能只有一个龙头楼盘,选盘尽量宁为鸡头不为牛尾。铁心桥一带承接IT产业优势会越来越明显,板块学区的增值可期。

 

如果投资还是首推江北核心区,紫东核心区的概念曾经和江北核心区并驾齐驱,但是南京支撑不了方向背道而驰的两个高规格新区建设。

 

从确定性上看还是江北核更高,未来江北核持续受市场追捧成长为次顶级板块是大概率,要知道南京的买房群体有三分之二来自苏北和安徽,他们没有江南情结,市场将来得看他们喜好。

 

目前江北核的房价调控也比较平稳,300-350万元绝对买不了吃亏,但江北核不小,内部还有细分板块,记住两点就行,一是贴长江,二是靠地标(中央商务区),二者兼得最好,否则优先选自然景观长江。问题是这里有着全江苏最集中的投资购买力,太不容易摇到。

 

江北核外围的五桥板块,250万左右便可拿下,很适合河西外延的刚需购买,区域有整体规划,有五桥开通的交通利好,但是未来可售楼盘多,容易内卷。好在品牌开发商聚集,也不至于搞成下一个桥北,至少是个桥北plus。在内卷板块不选个口碑好的开发商,房产未来的流动性更有保障。

 

与五桥差不多价位的高新、方山也是刚需不错的选择,选哪个就看个人地缘需要。另一刚需重地麒麟地区,前面一节说了,短期利空。

 

200万上车盘还可选的是正方新城、板桥,这些地方还有新盘全装修限价2.2万/平,而江宁滨江、禄口预期下降较大,尽量回避。

 

说了这么多但要指出一点,即便清楚南京各地楼盘的优劣,可南京的新房市场如今已经没有多少便宜可占。河西、江北核、大校场是传统8成首付地区,而鼓楼滨江、燕子矶、油坊桥、铁心桥,也在摩拳擦掌要提高首付,叫嚣着“买装修包5成,不买包8成”。

 

高首付的财务成本挤压了新房和二手房价格的倒挂空间,虽然成功扫灭部分炒房客,但这也让刚需基本丧失了参与优质板块“摇摇乐”的机会,除非敢于顶风作案,借助各种贷为首付融资。

 

整体而言,过去的十年南京是买房人的福地。在短中期内房价走势恐怕还是持续向好,唯一的隐忧就是人口流入的不足。

 

房产市场,长期看人口。长期意味着,作为江苏省会新晋GDP十强城市的南京,还是有机会做出更多调整。

 


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