查看原文
其他

最真诚的购房建议:沈阳、大连……

子木团队 子木聊房 2022-11-10
每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文5431字,预计阅读时间:可能12.5分钟


文/子木团队



提起东北,最先想起什么?

是“大金链子小手表,一天三顿小烧烤”?

还是 “你瞅啥?” “瞅你咋的?”“削你!”

东北人是天生段子手,给世界带来很多欢乐,但回到买房这件正经事上,东北城市实在不容乐观。

前些时候,很多人听说过的 “三万块钱买套房“的鹤岗故事,就发生在东北黑龙江。

媒体上时不时看到关于东北的负面新闻,雪乡宰客,“投资不过山海关”,营商环境差,资源枯竭,经济衰落,人口大幅流出……

这一切,折射到房价上,就是普遍低迷。

堂堂省会城市,沈阳均价一万多,哈尔滨一万左右,长春均价一万元不到,远低于中国大部分省会城市。

东北的中小城市,二手房价格四五千元都不到。比如鹤岗,虽然新房对外销售价格还在两三千多元,但二手房市场只要一千多元。

东北,中国重工业的摇篮,共和国长子,这片曾经的热土,真的不行了吗?


1

子星闪耀


当我们深入去研究东北城市特点的时候,一个明显的事实是:

东北的资源,高度集中在中心城市。

尤其是许多重大政策、重大工程均落在了沈阳、大连、长春和哈尔滨。

这四个城市,以22%的人口,集中了东北地区一半的经济总量、三分之一规模以上工业企业、超过六成的高校资源。

数据来源:2020年GDP为初步统计数据(上图,哈尔滨、长春GDP数据填反),人口为2019年中国统计年鉴数据,规模以上工业企业,高校数为2017年城市统计年鉴数据

马太效应再次应验,强者愈强。在一个普遍较差的区域,资源反而会加速集中在优势城市。

在这四个城市内部,也有阶梯。沈阳和大连,表现又更好一些。

在东北普遍人口流出的情况下,沈阳,大连反而出现了人口增加。

就像中国经济出现“孔雀东南飞”的格局一样,东北三省内部,也出现了往南流动的倾向。


具体看一下这四个城市近年的房价走势:

数据来源:知名中介机构

我们看到, 长春房价一万左右,震荡向下,哈尔滨不到一万,房价上升到九千就往下掉了,缺乏支撑。

表现最好的是大连的房价,45度仰望天空,气势如虹。

沈阳房价也是震荡向上,突破一万后,仍呈向上的趋势。

在东北楼市整体黯淡的背景下,沈阳和大连,双子星熠熠生辉。


2

中心节点沈阳


如果说东北地区的中心城市,那么一定是沈阳,没有之一。

有些省会,它不只属于省。它属于大区。

中国有几个大区,比如西北的西安,东北的沈阳。大家想想现代战争片中耳熟能详的 “东北军区”、”“沈阳军区”、“沈阳司令部”……

稍微有点军事概念的人就知道,国家疆域布局中,总有些地方,是节点,是“关键到不能倒、一定要照顾”的地方。

他们已经不是一省一市的局部,而是”牵一发动全身”的区域性全局性的节点。

治理国家不能只算经济账,出于对疆土的治理和控制,出于军事意义上的据点建设,有些地方是必须扶持好的。

对这种具有战略意义的城市,来自国家层面的帮助托底将是全方位的,产业项目政策大力扶持,财政补贴大力转移支付,不计成本的真金白银固定投资砸下去。

作为东北支点的沈阳,振兴东北的资金,相当部分,终归会沉淀到沈阳房市。

这是沈阳房市最大的底气。

这就是为什么,沈阳城市的各项指标、社会消费零售额都在向好,奢侈品消费旺盛。

这就是为什么,尽管整个东北人口净流出,沈阳却顽强的阻挡住了人口流出的势头,

而且进入全国人口流入Top20。

数据来源:DT财经

2021年1月22日全线开通的京沈高铁,更是强化了沈阳节点城市的地位。

沈阳至北京的时间缩短至2.5小时,辽宁省内各市可以通过沈阳,形成到北京的4小时经济圈,形成“京沈半日经济圈”。

沈阳中关村智能制造创新中心于2020年1月成立, 以沈阳-中关村为接引,叠加沈阳老工业基地与新科技创新优势,打造“工业互联网+先进装备制造”,京沈合作再上台阶。


加上沈阳正在如火如荼地争取国家中心城市,一旦成功,沈阳作为国家级城市的地位,将更上一层楼。

综合城市地位,人口,交通等长期利好因素,我们对沈阳楼市未来的展望,基本上持比较放心购买的观点。

在我心里,沈阳就像沉默寡言久经沙场的老将,在太平盛世,稍微有点跟不上潮流。

一片群嘲声中,寡言的钢铁巨人,只是不语。

但骨架不倒,等待机会。

更何况,目前沈阳房价实在是不高。

来源:链家网

低价就是王道。

均价1万,平均总价95万的省会城市,节点城市,未来可能的国家中心城市,对比南方县级城市动辄1万2万的价格,香不香?

低总价还意味着上车。

知名机构发布的《2020城市刚需购房报告》,盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

其中,北京刚需上车门槛最高,350万。而沈阳,仅73万,五分之一。

伴随京沈高铁开通,部分北京购买力将会外溢(或已经提前溢出了)。

查查数据,沈阳的房子,一半被外地人买走。
数据来源:中原

2020年沈阳购房者中,外地购房占比达到49%,其中外地客户中有52%来自于吉林及黑龙江,还有48%的来自其他省市的客户。

沈阳楼市“房住不炒”政策限制比较严格,加上2020年受疫情冲击,沈阳房市成交下降了28%,处于健康发展中的“短暂冷静期“。

可能还是有一点库存压力,截止1月底,可售商品住宅库存量从2020年初的接近1700平,上涨到1月底的1900万平,参照过去12个月的平均销售速度,当前库存的可去化周期约19.3个月,还是比较高的水平。

2021年沈阳政府方式政策定调仍然是维稳。但近期出现了一点松动,比如公积金贷款额度上涨,最高可贷80万,1月份的库存周期也出现了下降。

沈阳房产,长期来说值得投资,入手的时候可以精挑细选。

来源:沈阳中原研究部


查阅沈阳详细数据,我们分享几个关键发现:

1、从区域来说,三环内核心老城数量逐渐减少,城市外环发展扩至四环。


2、核心主城1.8-3.2万每平,二外外南1.2-2万每平,北部 0.8-1.3万,东边0.8-1万。


3、城市南北两极分化明显,当前北部沈北,浑南两头热。17-20年主力成交板块无明显变化,都是以沈北道义,浑南的新市府为主。


其中沈北商品房成交占比从2016年的7%猛增到到2020年的27%,沈北道义板块为城市刚需板块,销售量最高。浑南占比维持在22-26%之间,热门板块为城市改善板块-新市府。


4、从成交面积来看,90平的以下小面积产品占比逐渐降低,2016年占比66%,2020年降到39%。90-130平占比逐渐提高。2019年后沈阳进入发展变迁期,高端改善和高端项目需求大举提升。

近期市场,又传来更多的消息。

3月各大牌开发商取消春节假期优惠,有的直接收回了春节+首开多达2—3个点的优惠。

2月23日,沈阳第一场土拍诞生沈阳历史第三高地王, 10家房企竞拍,华润最终中标,实际楼面地价成本将在14500元/建筑平米。无疑,该项目未来入市售价起步价就将在3万左右。

我们判断,沈阳目前的低房价,不会长期继续。

数据来源:沈阳中原研究部

总之,长期投资沈阳的大逻辑始终没变,节点城市地位不可动摇,人口流入,京沈高铁交通改善,目前是政府政策严控,但房价上涨动力较强,后续一旦成为国家中心城市,进入更多投资者视野,房价有跃升很有可能。


3

对外开放大连


最近的大连房市,实在有点火。

2月份大连市成交数据,商品房共备案成交1720套,环比上涨12.8%,同比上涨688.99%,商品房成交量远高于去年同期水平。(*数据统计为市内四区备案成交价)

受就地过年影响,2021年春节期间成交量明显上升,年后各大开发商上调房价,涨价前推广促进了部分成交。

节后,场热门板块销量猛增,整体市场热度上涨,各项目到访量均直线增长,预计下月成交量将持续上涨。

我们看看一片火热的底气是什么。

大连,东北少有的滨海城市,国家第一批十四个沿海开放城市之一,是东北重要的海上出口。

大连政府十四五规划中,提出 “以大连为龙头深入推进辽宁沿海经济带开发开放”。

借助国家 “一带一路”东风,大连主动深度融入“一带一路”建设。

加强基础设施互联互通,推进东北亚国际航运物流中心建设。

支持机床、石化、船舶海洋工程、核电、轨道交通等重点装备制造业与“一带一路”相关国家和地区开展合作。

2020年1月至5月,大连市对“一带一路”沿线国家进出口总额617.8亿元,同比增长29.8%。

大连对外发展未来发展空间很大。

贝壳研究院有个报告:外国人在中国最喜欢住哪?


全国排名,大连位列第五。仅次于上海,北京,成都,深圳。


大连对外开放带来的世界级城市的潜力,不可小觑。

数据来源:贝壳研究院

下面我们看一下大连的房价走势。

从下图可以看出,从2014年到2018年,大连房价经历了一个下跌,然后回升的过程, 2018年基本回到原有位置。2018,2019年持续爬升,2020年以后更是加速上涨。

数据来源:知名中介机构

如果按2016年2月的9800元低点算起,到2021年1月,均价1.6万,房格足足上涨了63%。

到底是什么力量,在支撑着大连房价的上涨呢?

翻阅众多资料,城市规划,地铁,土拍……我们看到了大连市政府的雄心。

大连城市建设现在处于拉骨架阶段。四线齐建,从十字型换乘,到网络化换乘。借助轨道交通,城市正在往外延伸。

城市建设需要资金,近五年大连土拍市场火热,政府倾囊放地回血,土地供应达五年历史峰值。

数据来源:同策研究院

政府拍地时,借势开发商打造城市基建配套,带诉求供地趋势明显,配建条件增多,例如龙湖建设公交枢纽,中海无偿还建配电站等。

政府急需城市建设资金,想溢价卖地,想开发商配套建设。

那常见套路不就是,溢价拍地,开发商拼命拉动价格,回笼资金,完成政府需要的配套建设,然后房价上涨,下一轮土拍维持溢价?

比如最近一个月,楼市火爆,土拍也爆了,土地溢价率高达44%。

高溢价地块块位于甘井子区西北路东侧,溢价率44%,可售楼面价11126元/平方米, 9大房企参与竞拍,可售楼面价首次突破万元大关,该地块的成交带动了体育新城板块房价上涨,各大开发商纷纷上调房源价格。

土拍,房价,互相带动,熟悉的飞轮。


长期来说,我们对大连房市基本看好。外向型经济东风正好,东北三省向南人口流入,政府方面大概率会允许房价在合理范围内上涨,以维持土地价格的溢价。

但从短期来说,因为从2016年开始,大连房价持续了四年的上涨,而且我们看到大连的商品住宅库存量还是比较高的,去化周期94周,约22个月。

来源:新峰地产

房价大涨+库存高企,需要提示大连房市存在短期回调的风险。

具体到区域上,从详细数据报告我们分享几个关键发现:

1、城市外扩,外围城区和主城边缘成为成交热点。例如2020年外围城区(旅顺+金普新区)住宅成交占全市46%,主城边缘区域成交占全市31%。


2、价格阶梯明显:高价项目呈点状分布在主城核心区,主城核心2.1-3.8万,主城边缘1.4-1.9万每平,外围城区0.8-1.2每平。


3、刚需改善占比超六成:90平以下的刚需产品占比从2016年24%下降到2020年的14%,90-120平刚需改善占比上升明显(55%上升到63%),当地有很多改善置换,比如卖出主城二手两房,换购外围3房,四房新房。


4、学区预警助力推高房价:当学位供给紧张时,大连市教育局会向社会发布超出既有学位接纳能力的预警提示。2021年1月,有四个区的最近学位预警接连发布,这将导致学区房竞争升温,推高房价。

如果购买大连房产,建议多看看外围区域。


毕竟一个城市地块是逐渐成熟的,买的时候不要光看眼前,可以更多考虑潜力股,考虑五年后这个区域会变成什么样,应特别注意政府在该区域是否有明确规划,开发商、户型、学区、配套等。

买新兴区域, 买90-120平的改善型住宅,可以长期安心持有,即使短期回调,长期还是可以跟着大连的发展,板块的成熟,得到稳定回报。


4

未来可期


小结一下,前面我们说到了东北三省总体经济下滑,人口流出,房价不振的黯淡情形。但放眼世界,东北面临新的发展机遇。

2020年新冠疫情爆发,中美贸易冲突不断,一些国家贸易保护主义抬头,地缘政治风险加大。

中国对欧美国家贸易依存度必然出现下降,而东北地区(俄日韩)贸易往来有望良好增长,给东北带来新的增长机会。

增长机会主要是利好东北资源最集中的四个中心城市,毕竟这4个城市GDP占据半壁江山,尤其是沈阳和大连。

沈阳身为大区节点城市,战略意义重大,有望获得国家持续扶持,经济有支撑,人口流入。在政府严控下,房产指标健康,房价绝对值较低,可放心购买持有。

大连体量相对较小,伴随轨道交通带来的城市骨架拉伸,城市基建改善。

作为对外开放城市,乘着“一带一路”的国家战略东风,经济向好,人口流入,房市长期看好,近期尤为火热。但需注意四年大涨后有短期回调的风险。如果投资,建议关注外围区域。

双子星,在黯淡的天空熠熠生辉。


·  本文已完  感谢阅读  ·




PS:认知分享,城市分析,我会放到助理注册的微信号里,届时给大家定向推送。

还有一些能说的不能说的内容、知识分享、我的一些生活感悟、还有比较有用的资讯,也防止跟大家失联,如果时间可以,偶尔还会给大家解答问题。

这个号这几天加的人太多,容易被限制,饱和后就会关闭通道,名额有限,先到先得。



买房干货内容精选:



城市最真诚的建议(2021版):


上海  〓北京 〓武汉  〓天津  〓青岛  〓成都
石家庄  〓郑州  〓长沙 〓重庆  〓济南 

其他城市陆续开通中……


长按下图二维码关注,获取更多秘笈。

如有所获

别忘了点个赞、在看

支持一下子木原创

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存