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必收藏！一文掌握房产投资核心指标，立刻自检您的财富增长！丨创富实战

Richard He 澳洲房产大全 2024-02-14



这是澳洲房产大全

第 1589 篇原创文章

第 113 篇 创富实战 专栏

 



【重磅预告】

房圈讲座即将在这周日隆重举行！这是大家与我见面交流的难得机会！


我将亲自为大家揭秘如何在悉尼截获全澳各地房价的上涨周期、高涨的利率背景下如何策略调整、以及如何巧妙地将房产投资转化为家庭的幸福源泉，您还能听取其他3位房产与投资行业专家的独到见解。


千万别错过这次与我面对面的机会！细节请见文末。


许多房产投资者在寻求新的投资标的时，会带着各种各样指标去考量其面前的各种机会。当持有投资物一段时间后，又希望回头看看这份投资的表现如何。

房产投资的核算非常复杂，比股票、黄金、加密货币、基金、债权等其他投资形式要复杂多了。


其他投资形式往往一张报表就能说明结果，因为持有这些资产期间没有太多的其他开支，市值也一目了然，而不需要单独做估值报告。

房产不一样，它涉及多种开支，如贷款利息（如果有贷款的话）、各类常规开支（如市政厅费、管理费等）、各类突发开支（维修、租客纠纷等）。

如果您把房产投资做得更复杂一点，涉及装修、分割、新建等，那么在持有资产期间还会有进一步的资本投入。



房产的收益形式有两种，一种是现金流（即租金收入减去开支，或者开发销售总额减去开发总成本），一种是增值（即资产最新价值与累计资产成本的差额）。
所以，您可以看到，无论是投入与开支，还是收入与最终收益，房产投资的各项财务数据都比其他资产类别要复杂很多。

千万不要凭借自己对其他资产类别的印象而套用到房产投资去。

作为一名专业的全职投资人，我涉足各种投资类别，因此能深感房产与其他资产类别的巨大差异，这导致了我甚至把房产投资列为一门生意，而不是简单的投资。

因为，一群人中，如果他们都以同样的价格买了同样一支股票，一段时间后，他们的收益很可能是一样的；

可是，一群人中，如果他们都以同样的价格在同一个地区买了相类似的房产，由于他们的运营不一样，因此，一段时间后，他们的最终收益一定是千差万别的。


例如，有的人买了房之后完全依赖租赁中介去管理物业，他们并不知道如何分析租赁市场的变化从而想办法提升租金收入，他们指望中介会主动帮助他们提高租金收入，却没有主动提出新的租金要求，也没有听取租客诉求以通过满足他们的诉求从而换取更高的租金收入。

当房产投资运营过程中出现任何突发问题，例如租客欠租、中介管理不力、房屋遭人为或天灾破坏等，就马上陷入困境与糟糕的情绪中去。

相反，有的人买了房之后，有自主意识，知道用什么办法可以人为的短时间内提升物业的价值，也知道如何主动提升租金收入。

遇到问题保持冷静，沉着应对，减少损失的同时，继续寻求新的盈利增长点。

因此，受过训练和没有受过训练的房产投资者，他们的运营结果是截然不同的。

那么，我们应该如何评判自己过去一个财年的投资，又如何规划新的财年的投资呢？

我们不妨按照一个重要的财务指标——整体财富净值年增长率，这些指标都是我在澳房俱乐部®的课程与私教辅导中，要求广大学员参照遵循的。


如果您手上有100万澳元现金，没有其他资产，现在开始投资了，您只是把其中的50万澳元用于投资，且50万澳元的投资中，只有35万澳元用于房产投资，剩下15万澳元用于其他形式的资产投资（如股票），那么，我们究竟应该统计按照50万澳元来统计我们的整体财富收益，还是100万澳元呢？

在投资领域中，“仓位”通常是指一个投资者在某个特定资产或资产类别中的投资相对于其总投资组合的比例。

例如，如果一个投资者的总资产是100万澳元，其中有50万投资在房产与其他资产中，那么这个投资者投资仓位就是50%。

这里要注意统计投入到房产的资金，应该算现金净值投入，不包括贷款部分。


如果投资仓位太高而现金比例太低，当新的机会出现时，没有现金可以立刻出手抓住机会；当投资运营过程中需要新进补给时，可能会感受到巨大的资金压力。

相反，如果投资仓位太低而现金比例太高，哪怕投资物产生的回报足够高，整体的财富净值收益会被现金空仓部分拖下去。

因此，衡量一个家庭的财富净值的运营情况，一定要看整体。

简单来说，就是如果一个家庭的整体财富净值在2022财年结算为100万澳元，即总资产减去总负债， 剩下来100万澳元净值，那么我们关注的是，在2023财年结算的时候，这100万澳元净值经历的一年的各种开支、各种收入、各种资产运营盈利与亏损后，变成了一个什么新的数字。

是变成了120万澳元，还是变成了80万澳元？


这个，就是我在澳房俱乐部®提供私教辅导的过程中，要求学员们每月和每年都要统计和自检的重要财务数据：




家庭财富净值 = 总资产 – 总负债



如果我们每个月都统计一次家庭财富净值金额，或者至少每年统计一次，那么我们便可以把最新的净值金额跟过去的净值金额做一个比较，从而得到财富净值的年化收益：




净值年增长率 = (当前净值 – 去年净值) ÷ 去年净值 × 100%



这个净值年增长率至少应该多少？我认为是20%。

平民百姓如果希望晋升到更高的财富阶层中去，不求一夜暴富，但求稳步晋升的话，那么，你们必须要求自己的家庭财富净值年增值率达到20%，这个已经包含了自己的收入减去开之后的积蓄，也包括资产所产生的现金流和增值收益。

如果一个家庭的财富净值能保持每年增长20%以上的平均水平的话，那么10年后，这个家庭的财富净值就会滚动增长到6倍以上。

以下这个表格方便大家每月统计自己的家庭财富净值：


这个两个表格提供了一个框架，列出了许多常见的资产和负债类别。您可以根据自己的实际情况进行增加或删除。

投资者可以填写每个类别下的具体金额，计算出资产的总计和负债的总计，然后根据公式：“财富净值 = 总资产 – 总负债”来获得每个月的财富净值。

这样的表格可以帮助您更系统、详细地追踪自己的资产和负债情况，为您的财务规划和投资决策提供有价值的参考数据。

接着，您可以把每个月的总资产和总负债数据填入以下表格，获得每月的净值金额。当您每个月都有相应的净值数据，就可以方便回顾过去12个月的净值变化情况，算出净值年增长率。


如上面的表格所示，为了更好地了解、分析和增强您的家庭财富净值，您需要对资产和负债进行详细、准确且定期的统计。

以下是一些建议和步骤，以帮助您更有效地执行此任务，并确保您始终在正确的财富增长路径上：

  1. 定期更新统计：不要等到年底才更新统计。每月至少统计一次，这样可以确保您始终了解自己的财务状况，并及时调整策略。

  2. 资产分散：不要将所有的钱投入到一个资产中。资产分散可以降低风险，确保某一资产出现问题时，您的整体财富不会受到太大的影响。

  3. 管理负债：理智地使用和管理贷款和信用卡。过度的负债会影响您的财富净值，确保您有一个明确的偿还计划，并避免不必要的消费类的分期付款。

  4. 持续学习和培训：房产市场、股市和其他投资领域都在不断地变化。投资者必须与时俱进，持续地学习和培训，以便做出明智的投资决策。

  5. 咨询专家：如果您对某个领域不是很了解，不妨寻找专家或顾问进行咨询。他们可以为您提供宝贵的建议和策略，帮助您避免初学者可能犯的错误，就像澳房俱乐部®的许多高级会员那样，请我担任他们的房产投资教练，获得我对他们私教辅导。

  6. 审视家庭财务状况：与您的家人一起定期审视家庭的财务状况。确保家庭成员都了解家庭的财务目标，并齐心协力为此努力。



在投资领域，持续、明智和策略性的努力是成功的关键。对于想要增强其家庭财富的每一个人来说，深入了解自己的财务状况、制定明确的财务目标、并制定一个有效的计划来实现这些目标，都是不可或缺的步骤。

正如澳房俱乐部®经常强调的，成功的投资一个长期、稳步的过程。只有真正了解、管理并增值自己的财富，我们才能在经济的大海中自信地航行，走向成功的彼岸。

进阶学习：

加深你的家庭财务与房产投资知识


若您觉得这篇文章为您带来了新的启示，并对家庭财务报表以及房产投资有进一步的兴趣，我强烈建议您报读由澳房俱乐部所开设的《澳洲买房必修基础课》。

这门课程将为您提供更深入的知识，教您如何衡量和评估房产投资的收益，并培养您在房产市场上的投资眼光。

课程模式灵活，采用网络版教学，您可以随时随地开始学习。若您对课程感兴趣，可以直接扫码联系我们的客服，他们将为您提供报名和参与课程的详细信息。


特别通知：

2023年7月23日线下房圈讲座


此外，我想邀请各位于2023年7月23日周日加入我们在澳洲房产大全公众号举办的线下讲座——房圈讲座。我非常荣幸地将在讲座中主讲以下几个话题：


△ 身在悉尼，如何截获全澳各地房价上涨周期的红利？

△ 利率高涨，如何调整房产投资策略以有效控制风险？

△ 拖家带口，如何让房产投资成为幸福源泉，而非家庭负担？


时间：2023年7月23日周日14:30

地点：Dougherty Community Centre, 7 Victor St, Chatswood NSW 2067


我们非常期待与您面对面，听取您的想法、问题和看法。


讲座结束后，我们还将提供进一步的交流机会，希望能为您解答关于房产投资的所有疑问。


希望在那天见到您，一起探讨房产投资的无限可能！


扫以下二维码免费报名参加：




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